马光远：房贷利息抵个税，这才是真正的“王炸”

  3月7日“两会”新闻发布会，*有料的是财政部长楼继伟的发布会。

  说实在的，我比较欣赏楼继伟这个人，作为中国少数的学者型官员，他对中国经济的相当一部分研判，我比较认同。同时，他说话的风格和现有的“官员语系”也有很大的不同，少了一些官气，多了一些学者气。比如，谈及财税改革，他坦言“税制改革总的比我们原来预计稍微慢了一点”。

  在回答记者关于个人所得税改革的提问时，楼继伟爆料十足，起码有三个料很猛：一是披露“去年，财政部和国税总局等有关部门一起研究了个人所得税改革设计的核心难点问题，形成了综合分类所得税制改革方案，已上报了国务院。”二是谈到综合税制下“首套住宅按揭贷款利息的扣除”问题；三是披露“今年将把综合与分类相结合的个人所得税法草案，提交给全国人大审议”。这三个料，个个含金量十足。*我先谈按揭贷款利息抵扣个税的问题。

  首先给大家解释一下，“按揭贷款利息的扣除”是个人所得税综合制改革下的扣除项目之一。在个人所得税制度上，世界上绝大多数国家实行的是综合税制，而我国实行的是分类税制。分类所得税制与综合税制相比，缺陷明显，对不同性质的所得每项分别征收个人所得税，这种分项征收的后果是难以全面、完整地体现纳税人的真实纳税能力，造成所得来源多、综合收入高的人少纳税甚至不纳税，所得来源少、收入低的人反而多纳税的不公平现象。正是因为分类所得税有以上弊端，从目前世界各国个人所得税的历史脉络看，现在很少有国家实行单纯的分类所得制，而是实行综合与个人分类所得结合的混合税制，除了对个人不同收入来源采取相应的分类外，还采用综合个人所得税制，将其全年的收入纳入计税范围，避免了收入项目多反而缴税少的制度悖论。

  在具体的扣除项目上，实行综合税制的国家除了为低收入阶层提供了专门的税收抵免项目之外，还综合考虑纳税人的家庭负担和赡养人口的实际情况，允许纳税人就其赡养人口的多少和实际负担扣除一定数额的生计费用，还可以抵扣购房的贷款利息等。比如在美国，房贷利息是可以抵扣个税的，如果一个人是单身且没有住房，就可以得到一定标准的抵扣额；或者如果你有购买自住的按揭贷款，贷款利息也可以抵扣个税。

  但是，在当下，房贷利息抵个税很显然不仅仅是一个个税改革措施，也是房地产制度体系建设的重要组成部分。当前中国房地产的政策目标是“去库存”，但事实上，中国房地产经历10多年的野蛮生长之后，管理层和房地产市场的所有人都应该意识到，房地产得了大病，在房地产繁荣的时候，很多人被冲昏了头脑，贪婪的享受着房地产泡沫的饕餮盛宴，而鲜有长远的考虑。*中国房地产面临的问题绝非库存那么简单，库存扭曲的背后是整个房地产制度体系的缺失。在房地产上升的周期，没有抓住时机构建符合中国国情的制度体系，也没有为市场下滑时给予足够的政策储备和风险防范机制。从而使得中国房地产到了今年，其病已经入膏肓，可谓疑难杂症。

  对中国房地产市场熟悉的人都知道，过去10年，中国房地产的周期，既是房价*的10年，也是不断给房地产吃药的十年。一个产业，在吃了10多年的药之后还能有*，真的很不容易。到调控的结果就是，短期调控不断，但鲜有长远的制度设计，急功近利的色彩极为明显。中国房地产不理性、不稳定、不健康的关键仍然是长期制度的缺失，而不是别的。迄今为止，中国住房政策仍然缺乏清晰的政策目标和制度框架体系，市场与政府的边界模糊不清，从土地、信贷、税收、交易等一系列政策体系都已经无法适应目前已经面目全非的市场环境。

  因此，在去库存的同时，更应该立足于中国房地产市场长期健康发展，更应该构建一个新的住房制度体系。比如，土地的买卖问题，预售的问题，税费的问题，住房金融的问题，贷款利息抵税的问题，这些基本的制度框架在中国建立了全球较大的房地产市场之后，却付之阙如。再比如，在住房金融制度方面，无论是贷款政策，还是专门的住房金融机构，以及房地产的金融工具，都非常缺乏。在房地产领域，产业巨人，制度矮子的特征极为明显。笔者过去多年一直呼吁建立房地产新的制度体系，特别是在住房供需基本平衡，住房告别极度短缺之后，房地产的制度体系应该成为管理层*重要的事项。住房贷款利息抵扣个税制度作为一项基本制度，这个真的可以有，而且早该有。

  当然，房贷利息抵扣个税，有人担心会出现“劫富济贫”的现象，能买得起房的人，享受抵扣个税的好处，而买不起房的人，却还要交比买得起房的人更多的个税。但事实上，这种制度的设计完全可以扩大到租房的支出上。政府工作报告也提到了：“建立租购并举的住房制度”，所以这个问题并不难解决。当然，这个政策的红利一定要严格限定在购房或者租房自住，而不是*上，否则，等于是用税收补贴有钱人炒房。

  中国房地产的棋局到了现在，真正的“王炸”总算出来了，但在住房制度的建设上，房贷利息抵扣个税只是一个“药引子”，后面我们还会看到住房银行的成立，还会看到预售制的废除，以及真正的住房信息体系的建立。到那个时候，新的住房制度体系的大框架就基本起来了。

  对当下的房地产市场，这个政策无疑也属于猛药，效果如何，让我们随着政策的明朗拭目以待。