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夜谈房事(一)

来源:豪言   发布时间:2016-07-25 00:00:00

  一

  别骂人了,不然又错过机会

  一周以前,财经作家吴晓波冒着被80后、90后“雷劈”的风险,声称未来五年内,上海的房价会再翻一倍。虽然吴这样说,与他近来出席地产商活动较多,貌似有关,但其实不是你所想的“屁股决定脑袋”那么严重,吴老师应该不差那点钱。

  吴老师这样说的原因很简单:在一线城市,在富人买房的范畴内,一平米十万二十万的,没啥稀罕的。

  不要再骂人,不要再做驼鸟假装看不见,房价上涨的理由就在那里。因为本文提到的都是一线城市。至于二三四线城市,去掉城市配套的巨大更新和产品升级换代两大因素,这十年里房价根本就没怎么涨。大家就别得了便宜卖乖,也别放下筷子、提起裤子骂娘了。这些城市的较大问题,就是几年一换市长,地卖多了,房子盖多了,一时间消化不了。如果不出黑天鹅事件,这些疑似泡沫也就消化了,不一定哪年房价还要补涨,前年的郑东新区,今年的南京苏州合肥都是这样。(你看你,光忙着骂人,把这些机会又错过了。呵呵!)

  再说,中国的结构性房地产泡沫也有哇,也一直在破灭呀,十年前的海南北海,前三年四年的鄂尔多斯,不都得到惩罚了吗?

  你非得等到北上广深跌得稀里花啦才解恨?!心态问题呀。

  二

  老曹本不用道歉

  不是房子值钱,而是钱不值钱

  近十年来,中国一线城市房价的涨幅平均五倍以上,很多人大呼小叫。这是因为房子这个物件太大,太显眼,谁都用得上,谁都看得明白。其实,比房价涨得猛的多着咧,比如石油和黄金,只不过你没注意。

  1998年,豪哥在澳门炒港股,把积蓄都赔光那一年,原油价格每桶9美元,到2十年后涨到147美元,涨了16倍!2001年初,黄金每盎司255美元,到目前的1000多美元,上涨亦有5倍。再前溯到1972年布雷顿森林体系崩溃和1973年第1次石油危机之前,那就更不得了:黄金和石油的涨幅分别超过30倍和50倍。

  说到这里,要提到一个神人。

  1980年,金价达到850美元历史高位后开始下跌,香港《信报》知名财经作家曹仁超告诉读者趁低吸纳,每月储一个金币。但此后20年,全球经济进入高增长期,黄金保值增值作用一落好几丈,金价阴跌不止,较低曾至250美元这个有趣的价位,直到2000年才小升回300美元。

  于是,老曹将手中金币全部沽清,拿起笔,低下头,跟读者说Sorry。对黄金的态度来了个180度大拐弯,声称:作为“野蛮人的遗物”(legacy of barbarians),黄金十年将变黄铜,彻底没戏。

  但不幸的是,这次老曹又被打脸了。从那时起的十年中,金价又开始掉头进入慢牛市,并屡创历史新高。老曹如果沉得住气,本可以不必道歉。

  为什么我要提石油和黄金?因为石油是经济的血液,从国际贸易的万吨巨轮,到你出门开的爱车,再到快递小哥天天给你家送的快递,没油能行吗?至于黄金,那是所有货币的锚定物,一到含糊的年份,大妈们就疯抢,看得比老公还可靠。

  为什么资源类商品出现狂涨?其原因依次是:美元贬值、通货膨胀和国际政经危机,供求关系则叨陪末座。对此,朱民曾指出,如把资源价格放到100年期间来看,会得出一个惊人的结论,去掉汇率和美元变动因素,资源的实际价格甚至微有下降。朱民是个牛人,曾任中国银行副行长和IMF(国际货币基金组织)首任中国籍全球副总裁。

  朱民预见性地指出,新世纪全球经济的主要变化仍是美元继续疲软造成流动性过剩,而这将使资金流向三个地方:股市、楼市和商品市场。

  朱牛人说这话的时间是2006年,地点是《地产》杂志主办的第2届中国地产金融年会的会场。两年后,金融风暴爆发,两大引信一是房地产,二是金融。

  中国楼市的发展也发酵式地验证了朱民的观点。中国兼有输入性(长期美元贬值)和内生性的流动性过剩(四万亿救市),通胀预期使热钱变成了更可怕的冷钱。

  冷钱是豪哥创造出的概念。就是那些不挖空心思去赚快钱的钱,但也不想握在手里等着贬值的钱!说白了,就是较大多数人民群众手里的钱。为什么可怕?因为想赚钱的只是部分人,不想亏钱的却是所有人。

  热钱波涛汹涌,“冷钱”却铺天盖地。它使得*需求变得无比刚性,也使得购买力更加巨大。

  于是,与石油和黄金相比,既有*功能,又有使用价值,再加之处于历史上*快的经济增长期,房地产成了中国人的至爱。

  三

  “一声叹息”值多少钱?

  地价上涨,主要因为向地下“砸”了很多钱

  时隔几年再来北京的美国外交官、港商和内地农民工有什么共同语言?往往是一声惊叹:“北京,我都认不出来了!”

  在他们睽违北京的几年里,北京的地铁已从两条增到了十四条,为举办奥运投入2800亿已经变成了奥森公园和更多的道路及其它公共配套,国家大剧院一年的演出已近千场,CBD已扩到东四环,核心电视台新址或已于烈火中新生。

  所以,这一声叹息含金量极高,引起叹息的变化都是用真金白银“砸”出来的。“砸”钱并不稀奇,关键是“砸”钱的方式:高强度、连续性和集中度。

  在空间上集中,如北京早些年的东三环和这几年的通州、上海的浦东;在时间上集中,比如奥运和世博前后;*量集中,奥运和世博的财政预算都达到数千亿元。

  这些天量的*都进入了“地下”,使城市的级差地租Ⅱ(非农地租)大幅上涨,地价上涨也就顺理成章,越是集约化程度高的大城市越明显。多年的GDP盛宴,又造就了旺盛的需求和较强的购买力,几项利好聚合的结果是房市和房价长期看涨。

  其实,长期看涨不要紧,那是经济学家的事儿。但一年就涨个30%,可就是全付都知道都关注的事儿了,大爷大妈的羊群效应,那还了得?

  所以,中国房地产的原罪点之一就是房价短期上涨过快,它使得房子的资本属性突显,超越了居住意义。

  你知道一件东西资本属性的较高层次是啥不?就是像钱一样,甚至比钱还受到大家的信任和欢迎。前两天,中国房地产老炮之一的聂梅生,在三亚某年会上说,房子已成硬通货,就是这个意思。

  别不服!房子当硬通货还是相当不错嘀。豪哥抖下书袋,二战后德国通涨飚高,马克贬值千倍万倍。那时候的硬通货是美国空运给美国大兵的香烟,彼时曾发生过几条香烟换一栋楼的事儿,当然,大兵们的大部分香烟,还是去换了德国美女。

  再回过头来说我天朝。对于地价过高,业内流行着两个主流说法,也就是主流谎言:一是地少人多,二是招拍挂为祸首。其实这都是伪命题。豪哥告诉你,一、中国地少人*甚的城市不是你印象中的上海,而是重庆,但重庆的地价和房价都居于二线城市之末,房价就像吃了秤砣似的,当地的开发商都急死了,外来的开发商都气死了。二、现在东四环出名豪宅金茂府,在未嫁之身时的面目叫做北京广渠路15号地。该宗地在2008年初拍卖时,以底价流拍,没人要;转过年来,在2009年6月却变成地皇。前倨后恭,是人不是人,都变成了招拍挂。

  买房到底是买什么?在日新月异的中国,买的就是土地增值。增值的体现则是新地铁、新公园、新广场、新剧院和新商场等社会空间。3000万和300万的房子,主要价值差异在哪里?肯定不在砖瓦木料。

  我们生活在“坐地生财”的年代,百年不遇,这是较好的年代。有人(主要是没买上房的人)却总说,这是*坏的年代。

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