周三企业说 | 地皇到底给谁抢了？

  2016年以来多城市土地市场频频拍出“地皇”，可以说2016年是名符其实的“地皇年”，这一轮的地皇现象主要有以下几个特点：

  1、2016年上半年的地皇已全面超越2015年的地皇。总价地皇方面，龙光以141亿元，刷新了企业去年113亿的深圳地皇；而且今年上半年有三幅地块销售总价超100亿，这是在2015年没有出现的情况。单价地皇方面，虽然电建金茂联合体以56781元/平方米拿下的龙华新区地皇项目，并未超越去年底泰禾深圳地皇79907元/平方米的价格，但是整体的单价水平明显提高，单价前十的门槛比去年高了近3000元。

  2、从一线城市向二线扩散。过去的地皇主要出现在北上广深为代表的一线城市，但是从2016年开始，地皇逐渐向二线城市蔓延，南京、苏州、杭州、合肥等二线城市的土地市场热度甚至超过了一线城市。从数据上也可以看到，整个上半年总价地皇前十中有6块出现在二线城市，单价地皇中也有四个出现在二线城市。值得注意的是，广州在今年上半年并没有地皇出现。

  3、地皇分布城市目前还比较集中。尽管拍出地皇的城市越来越多，但是可以发现当前的地皇主要集中在一批城市中，如北京、上海、深圳、南京、苏州、杭州、合肥、天津等，大多数的城市还没有资格参与到地皇的行列中来。

  4、拿地皇的企业以国企、央企、有资金背景的及融资畅通的上市公司为主。总价地皇对于资金量的要求高，国企、央企历来有资金优势，拿总价地皇不在话下；如信达这样有雄厚的资金背景的企业同样也是总价地皇的有力竞争者；此外，要数世茂、龙光、时代这样的上市企业，融资便利，有能力拿下高价地块。

  5、地皇项目中合作拿地增多。由于土地市场的竞争愈发激烈，房企通过合作拿地能够很大程度上降低各自的资金压力，同时不错过优质地块。

  从2016年企业拿地的情况可以看出，当前地皇的主要参与者有以下几点特征：

  1、国企参与者核心企的参与度较高。2016年上半年取得地皇项目金额前十的企业中有大量的央企，如保利地产、金茂、电建、招商蛇口等等，事实上央企的参与度远不止于此，如葛洲坝、鲁能等也都在抢地的行列中。

  2、千亿企业的参与度较低。七家千亿企业仅有保利地产出现在了总价、单价地皇前十的榜单中，多数企业较为“低调”，而在地皇的总量及总数前十上，也仅有保利地产、绿地上榜。

  3、福建企业的比例较高。闽系房企历来是“地皇”的常客，在2016年这样的地皇年自然少不了这些企业的身影。泰禾在2016年上半年是取得地皇*多的房企，此外禹州今年来也拿下了不少高价地块。

  4、热门城市的地方性房企表现激进。这一类型企业中*典型的要数文一地产，在合肥的土拍市场中毫不逊色于众多大型全国性房企，今年更是以77亿造就了合肥总价地皇。此外还有天房发展，龙光等企业，在天津、深圳拿地毫不手软。

  我认为，2016年上半年出现地皇年的原因有以下几个方面：

  1、目前大家对于城市房地产市场的看法越来越一致。当前大家一致看好一线城市及二线的核心城市，导致每场竞拍都出现大量的竞争者，使得地价越拍越高。

  2、今年的钱依旧特别便宜。2016年延续了2015年的货币宽松环境，而且融资成本更低，如保利地产2016年公司债券（第1期）5年期的票面利率已突破3%，至2.95%。随着企业发债的金额越来越高，手中的钱越来越多，大家拿地的意愿会更强。

  3、2016年上半年市场的表现较好。不少房企在今年上半年实现销售的大幅增长，这为企业拿地带来了信心。而且由于地价不断地上升也造成了羊群效应，出现越涨大家越要拿地的情况。