欧阳捷——鬼城活了！这些地方房价居然还在跌！

  *近听一个同事说，他在常州的二手房终于卖掉了，去年挂了一年几乎无人问津，现在中介接连打电话，“连常州都复活了，更不用说上海的楼市了”。

  上海春节后第1周市场尚未苏醒，因为去年和今年一月卖得很好，导致有些项目售完了，比如新城控股的松江云间锦院；而另一些项目封盘了，当然是因为我们去年就说过：一线城市领涨，所以捂盘惜售了。结果正如大家所见，上一周的上海市场就让大家都嗔目结舌了，不仅一手房量价齐升，而且二手房更是跳价连连。

  何止是上海，南京、苏州也已吹起冲锋号，南京1-2月商品住宅销售都比去年同期翻了一番，价格不用说了，去化周期也是直线向下，有的区域已经一房难求，封盘也成为回调利润的不秘之传。

  苏州商品住宅市场也是销售量翻番，而且销供比达到2.3以上，全年房价同比上涨26.7%。

  新城控股的很多项目来电与到访密度都大幅上升，包括无锡和常州，甚至青岛市香溢紫郡项目连车位都被*，预期销售120个，实际销售200个。

  从去化周期看，常州已从前年的28个月下降到目前的13.7个月，无锡13.3个月，都已接近或达到合理去化周期。而杭州9.4个月、武汉4.5个月、南京4个月、上海4.1个月、苏州只有3个月，已经显示出严重的供不应求。

  这些城市房价也出现了不同程度的回升，2016年2月房价同比来看，无锡上涨2.33%，杭州上涨1.59%，武汉上涨16.31%，南京上涨11.29%，上海上涨15.01%，苏州上涨12.34%。

  不止是一手楼市，连一些城市的二手房也出现大幅回升，春节前后（2.1-2.24），杭州一手房销售同比-6.3%，二手房销售同比19.3%；青岛一手房-15.5%，二手房14.2%；无锡一手房10.1%，二手房27%；苏州一手房21.3%，二手房171%！

  核心城市土地市场也已经极端诡异了，上海土地拍卖跳价连连，面粉价基本上都接近或高于面包价了。南京今年推出12幅土地，其中含住宅用地8幅，地皇就有6幅，*高楼面地价达到42561元/平米，号称超过了南京目前在售的99%的新房房价！而去年地皇20个，较高楼面地价仅为24026元/平米。

  虽然只是几个典型城市，但管中窥豹，还是能够发现一些市场走势的蛛丝马迹。

  这一切都在印证我们去年10月在中国指数研究院华东品牌峰会上发布的观点：“一线城市领涨、二线城市普涨、三四线城市止跌企稳，少数城市仍有下跌”。

  市场复苏迹象已经越来越明显。

  市场复苏中，供求关系是主要矛盾，资金泛滥是核心推手，资本避险是重要力量。

  当然。复苏究竟能持续多久，仍是未知数，但相信一二线城市的复苏还会有很长一段时间的路。

  不过，这种复苏是建立在沙滩之上的，如果没有政策刺激，复苏的基础将不复存在。正如我们去年3月在中国指数研究院百强排行和观点地产较好100榜发布会上所说：“如果没有政策刺激，今年不会比去年更好，但政策刺激一定会有”。

  据新城控股市场营销核心统计，全国有超过130个城市出台了相对应的宽松和刺激政策。

  例如济南市政策利好连连，*20%、公积金额度提高、契税降低、首套房按“区”认定，市场如愿回应，网签宕机两周，2月较后*签约上千套。

  杭州市号称只要在全国任何城市缴纳公积金，都可以在杭州申请公积金购房，虽然杭州公积金额度已经严重不足。

  广州市也想赶上去库存的较后一班车，也出台了首套房按“区”认定交契税的政策，可惜一线城市不容放松，仅仅*政策就夭折了。

  沈阳市出台的政策*为丰富，几乎覆盖了能够想象的大部分政策，其中不乏非常正确的措施，包括减半供地、调整产品结构、棚改货币化、农民工购房子女就近入学与中考、逐步将符合条件的农民工、乡镇企业和个体工商户及从业人员纳入住房公积金体制等，当然也有存在隐患的措施比如毕业生购房公积金“零*”、高校毕业生租房3年租房补贴等。

  正如我们去年10月所强调的“这是住房市场较好的政策机遇期、也是较后的政策机遇期”，相信也只有两年左右的时间。

  其实，城市分化仍是当前市场的常态，二线城市中的重庆、成都、西安、温州、沈阳、福州、长沙等城市依然没有明显起色，按去化周期和房价同比来看，重庆去化周期为16.5个月，房价同比下跌3.43%；成都去化周期为26.2个月，房价同比下跌3.08%；西安去化周期为22.7个月，房价同比下跌4.39%；沈阳去化周期为18.9个月，房价同比下跌2.66%；福州去化周期为27.9个月，房价同比下跌11.72%；长沙去化周期为21.6个月，房价同比下跌2.40%。

  二线城市尚未全面回升，三四线城市更是需要耐心。

  央行降准、降息、降*的初衷绝不是为了刺激这些城市的房价回升或飙涨，而是希望帮助三四线城市去库存，但是，房价不涨、库存难去！

  我们相信，一些领涨的城市将很快会出台政策或措施，严控房价非理性过快上涨，比如上海已经有控制措施，要达到2.5万平米才能整体推售，南京控制3万平米整体推售，而且上海也有控制房价上涨幅度不能超过20%，南京更是要求次年涨幅超过去年的10%。对于这些供不应求、房价上涨预期过高、上涨过快的城市，在土地供应不可能大幅增加的情况下，楼市调控势必随之而来，当然不会再像过去那样乱投医了。

  一二线城市的调控也可以将资金挤压向三四线城市，目前来看，一线城市*之后，二线城市普涨会如愿而来，至于三四线城市，相信也会梯队式的跟进，不过那只会在库存消化得差不多的时候了。

  城镇化的路也在农民工脚下，资本更是用脚投票的，其嗅觉就像狗鼻子一样，不由你不信！（数据来源：中国指数研究院、国家统计局、当地城市公开数据。）