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房价:答案在东莞飘

来源:豪言   发布时间:2016-06-16 00:00:00

  开盘价是5300元,四年过后,在一线城市实施限购令仍难止涨势的情况下,该项目的“好楼”均价是7800元。剔除通胀和产品升级的因素,该项目在中国房地产*红火的年代里,价格几乎没有上涨。

  在时间为纬、房价为经的坐标系中,把这两个数字连接起来,将会得到政府梦寐以求、近乎完整的调控目标曲线:基数适中,微步上涨。

  这不是传说,是现实。虽然这个项目不在京沪广深的超级城市,但也不是籍籍无闻的穷乡僻壤,而是位于中国改革开放的前沿及GDP巨人广东省的东莞市。

  所有指标都表明这是个很大众化的典型项目。与万科项目相隔咫尺,无论是从体量、位置、客群、产品定位还是户型设计,都可以代表东莞的主流居住。

  我们的常识并不支持这样的曲线和它显示的事实,特别是面对作为GDP巨人和经济强市的东莞。

  出口是中国经济三驾马车之首,而以出口加工产业而言,东莞甚至可以称为“世界之都”。2010年东莞GDP达到4246亿元,经济规模国内排名第九。有着超过500万的外来人口,香港和台湾的工作人口超过50万,还有得改革先机先富起来的200万本地居民。这个离香港140公里的加工工业的好地方,生产了全球销量一半以上的IPHONE手机。

  房价的“东莞之惑”何来?是什么神秘力量对冲了房价上涨的动能?

  当地禀赋和资源分布的平均化。当问到该项目所处位置时,开发商坦承,虽然是属于旧区改造,但该地段并不具备特别的黄金位置优势。因为东莞所辖区镇凡三十余个,质素和发展水平都很平均,没有强势的市核心所带来的区段落差。

  广东人整体富裕程度居全国之先,但多由传统经商致富,富得“得法”,一是均富、二少暴富。而广东的改革开放和经济搞活多自乡镇始,这使得当地城乡差别较小,城镇居民收入的均富状态得以强化。而近似城乡一元的土地交易机制相对宽松,造成在大部分时间内的土地供应相对充足。

  省域政治经济功能分散化和均衡化。就城市而言,广东不止一个明星,论人文历史教育行政,当然是广州;论跨区域经济影响力,当属深圳;论国际化都市和时尚核心,又有香港;至于宜居指数,呈现出可喜的“老王卖瓜”,勉强可以说是珠海,但其优势并不明显,省际辐射力接近于无。至于东莞这样的城市,吸引外来*购到,想得到也做不到。

  本地经济自然发展。尊重分工,不好高骛远,不搞大而全,如金融核心贸易核心等等。东莞成为全球较大的加工基地,当然不乏政府大力招商之功。但客观地说,这主要是经济规律分工的结果,与香港的地利之便、强大而绵长的海外侨源,产业落地遵循着先小后大、由低至高的自然成长过程。这使得城市和房地产有了一个起步早、发展稳的状态。

  更重要的是政府的无为而治。一方面注重实业,经济结构稳健,不搞放卫星式的经济发展模式,不刻意谋求土地财政和区域炒作。对于大批的产业人口,东莞在商言商,不谋求他们的长期居停。

  在城市发展过程中,没有突发性的利好,没有大规模外来购房人口的涌入,一般不会有突发性大幅度的短期房价上涨,就不会形成“买房必赚、买房多赚”的预期和故事。

  东莞故事的启示在于,房地产调控“功夫在诗外”。以北京上海为代表的一线资源城市和以东莞为代表的实业城市,呈现出截然不同的楼市“景观”,折射出资源分布和收入分配的失衡是房地产的混乱之源。

  而东莞模式的悲哀在于,在中国现有政经棋局和发展模式当中,它不但不会被效仿,而很可能遭到排斥。政绩崇拜导致的“运动式”透支发展模式,将有可能使“答案从东莞飘走”。这种劣币驱逐良币的宿命,决定了房地产调控的长期性和复杂性。

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