欧阳捷——1天3地皇，上海房地产政策会更严？！

  前两天，我在观点地产网上海行论坛上分享了一个报告：《政策影响下的上海楼市变局》，恰逢上海新出让三块住宅用地，这三块地的楼面地价可谓石破天惊，不仅溢价率高达100%以上，而且有两块地远超周边精装修的房价。

  很多人惊呼：上海史上*严厉的楼市调控新政之后，居然还会再拍天价地皇，这不是刷政策的脸吗？再次看不懂了。

  看懂上海楼市调控的逻辑及未来楼市变局，就是三句话：

  一、上海楼市新政目的就是拧紧限购的龙头；

  二、限不住的购买力、涨不停的房价；

  三、政策后手依然是需求端而非供给侧，楼市销售量必然下降，但地价继续攀升，房价控制目标：慢慢涨。

  上海楼市新政之前的大背景，是上海房价上涨的太快了，明显是上了一个新台阶。

  上海房价其实是一直上涨的，虽然去年6.15股灾之后房价跟着下跌，到10月中恢复，再下跌，疯涨出现在元旦之后，2月底之前。

  房价在1月17号这一周达到了新的历史高点，之后其实一直是微跌的。

  3月25号新政出台后房价应声迅速冷却，恢复到了去年同期的房价较低水平，销售量也明显下降。

  政策的效力，让政府暂时松了一口气。可什么样的政策这么有威力？

  3.25“沪九条”楼市新政的干货：

  婉拒外来人口，收紧限购。我们有两个小伙伴刚刚符合买房条件，结果条件又提高了，一个只好去了杭州，另一个去了昆山买房。—— “以市民为主：提高非上海户籍居民家庭购房缴纳个人所得税或社会保险的年限，将自购房之日起计算的前3年内在本市累计缴纳2年以上，调整为自购房之日前连续缴纳满5年及以上。”

  拒绝*？我们没有看到干货。但这一条并不拒绝*——“以居住为主：企业购买的商品住房再次上市交易，需满3年及以上，若其交易对象为个人，按照本市限购政策执行。”

  差别化信贷！显然抑制了改善住房需求，*比例提高，改善性客户很受伤。——“对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房的，*款比例不低于50%；对拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买非普通自住房的，*款比例不低于70%；”

  打击场外杠杆！这正是我曾经说过的：只许州官放火的逻辑是对的，因为州官可以控制火势。百姓点灯是不行的，因为星火或能燎原。——“严禁房地产开发企业、房产中介机构从事*贷、过桥贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务，……开展专项整治。”

  供给侧的政策只有一条：加大住房用地供应力度，力度大不大，要看年底盘点，但真想增加中小套型供应，郊区为什么不可以70%甚至更高一些呢？核心城区不可以少一点大户型吗？——“加大住房用地供应力度，增加商品住房用地供应，提高商品住房用地的中小套型比例，核心城区不低于70%，郊区不低于60%”。

  不管怎么说，政策是出来了，结果呢？

  对比一下去年同期，90平米以下的中小户型真的增加了。去年4月批准上市1976套，今年4月4393套，增长122%。但是，因为收紧限购，刚需“遭殃”，销售量也下来了，比去年同期减少255套，意味着刚需确实正在被挤出。

  那么，90-140平米的普通改善需求呢？相比去年4月批准上市4864套，今年4月批准上市少了237套，供应量没增加。因为差别化信贷，改善性需求也被打击，销售更是大幅下滑，只有3404套，比去年同期减少1557套。

  高端住宅和豪宅呢？相比去年4月批准上市1719套，今年4月批准上市2196套，也增加了。当然，因为严禁场外杠杆，——严禁场外杠杆：高端需求遇“寒潮”，只有1708套，比去年同期少了630套。

  回过头来看，政策的核心诉求其实只有一个：冷却房价！

  但冷却是暂时的，房价只是在上台阶中歇歇脚，天热了，房价还是会起来的。

  话音未落，上一周房价已经达到40885元/平米了，不说您也知道，这还是控制了高价住宅预售证发放的，如果放开，不堪设想……。

  为什么这些被称为上海“*严厉”的政策失效了呢？因为调控就是在抑制低端需求，延后需求爆发，不能化解供求。

  政策没有解决核心矛盾——供求失衡。可以这样理解政策：真想 限购。没想 真降房价！

  看看上海限不住的购买力吧：2014年以来所有面积段产品全部透支，不管是70平米以下还是300平米以上，一律“卖得没有买得多”……。

  上海永远不缺钱，全国的钱很大一部分会来上海。全国M2去年比前年超发了4万亿元，今年一季度又比去年底多了5万亿元，更何况，资产荒与资本避险只有青睐京沪深这样的城市房产——永远是*的（当然是在可见的未来），所以，跟着富人*不会大错的。

  那么，政策有没有后手呢？

  有，关键是政府的核心诉求到底是什么？

  是要控制大城市边界吗？对应的政策就是限制土地供应，如果是这样，房价一定涨。

  还是控制人口规模？相应的措施就是挤出低端产业及其人口，取而代之的是高端产业及人口，如果是这样，房价还要涨。

  上海只能顺应世界大城市发展潮流、继续虹吸全国的人口和资本到上海这样的超大城市？房价更加涨！

  上海能不能放开土地供应？不能！

  上海现有大约20%水域和滩涂、40%的城市建设用地、40%的农用地、园地、林地、绿化等生态用地。

  上海土地利用有“五量”管控——“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”，规划建设用地总量控制在3200 平方公里以内，要保持生态，规模只能“负增长”。

  上海能不能减少农用地？不能！也不想！农田永远保护，调整城市规划、土地利用总体规划需要国务院批准，非常困难。其实上海是可以减少点农用地的。

  上海能不能减少工业用地供应？已经在减少了，未来还会加快存量工业用地转性。

  上海能不能减少商业用地供应？应该！如果上海人口规模不再增加，上海还需要增加很多商业吗？

  上海2020年之后不再新增建设用地，未来五年新增建设用地的极限只有6000公顷，年均1200公顷，按照容积率2计算，规划可建面积2400万平米/年，基本相当于去年上海全部住宅（含保障房）年销售量2280万平米。全部给住房还差不多！但这样，工业、商业、公用设施都无地可供了。

  如果上海不增加农用地转建设用地，上海房价上涨是必然趋势。

  因此，上海少有能做的就是也只能是：控制房价 不要 上涨 过快！ 过快！！ 过快！！！

  如果房价不听招呼，继续快速上涨，楼市政策必然严控！房企不要太冲动，不要把房价推的太高！

  需求端还会进一步收紧，哪怕是只能延缓需求。

  供应端会略微调整，减少工业、商业用地，增加住宅用地，但增量有限。

  *终，供求关系无法化解。

  未来货币政策将微缩，特别是权威人士已经说了，避免用“大水漫灌”的扩张办法给经济打强心针，加上美元加息概率很低，因此，今年后半程货币超发一定会减量，而房价增长过快*避险减弱，楼市热度会略有降温。当然，地市不会降温，在上海，谁拥有土地，谁就有未来。

  今年销售量可能低于去年，房价继续上涨，涨幅不会低于10%。明控和暗控之下，大概也不会再出现3月的疯涨。