夜谈房事 | 美国的房子比中国便宜吗？

  一

  拿地高手的郁闷

  不是后来的地价高了，而是原来的地价低了

  2002年2月，广东富力集团以32亿元拿下北京较大商用地块----广渠门外东五厂用地，成为北京土地出让价格之*。潘石屹不忿：卧榻之旁有人叫板。*不解：以我京城深耕多年的道行，亦算不过来这个账，“南军”又何为？

  对此不屑的是“文人里的开发商，开发商里的文人”的谢强。彼时谢为合生珠江系悍将，亦是名满京城的拿地高手。据谢在其《一个文人的地产江湖》书中所述，他拿到的毗邻CBD的珠江帝景地块，楼面价不到1000元，而富力城的毛地价即为2747元。不怪得当初拿到这个地块标书后，谢只说了一句“太贵”，旋即放弃。

  后来的故事业内都耳熟能详了。富力城创造了次年的销售纪录，也成为北京迄今增值较高的楼盘之一。有意思的是，不久谢强即成为北京富力城的总经理，在他曾认定价格过高的地块上，打出了职业生涯中的漂亮一役。

  大腕高手们看走眼，在于对北京土地增值的客观性和真实性认识不足，对地块价值上升的方式没有思想准备。在中国独特开发模式之下，政府缺少流动资金，不得不把*和开发的顺序倒置，先卖地开发，后*建设，而且*是叠加效应的，相当于先上学，后补课。

  这导致了贵地的先卖和贱卖。一旦*完成，相应地块的价值得到迅速补涨，这个巨大落差补上，就会体现为一段时间之后的土地价格跳升。从这个意义上说，不是后来的地价高了，而是原来的地价低了。

  当然，对于谢强们而言，习惯了协议出让的低价，再去跟别人竞争拿地，这账算得过来，心理关也过不了。或许是这个原因，后来在北京开发大盘和优质地块的，或是外地的内行，如粤商闽商，或是当地的外行，如中化中冶，而极少再有京字号的地头蛇。

  2001年，谢强挟“无地何以为大”的豪气，在北京一口气为珠江拿下了五块地，都属协议出让，合生珠江也雄居京津粤系开发商之首。但十年之后，合生以销售业绩而论，退居于二流开发商行列。

  谁著史来谁封侯？如今的谢强，不由得长叹三声，再弄刀笔，忆往昔峥嵘岁月稠。

  二

  懂不懂啥叫“供应量陷阱”？

  房价过高可能是问题，但上涨过快一定是祸害

  货币超发引起的流动性，往地下砸钱引起的土地增值，加上本就旺盛的需求，都使得大城市房产的*性可圈可点。住建部部长在两会上都公开承认，“房地产市场的长期上升具备合理性”。

  但由2003年开始的上海房价大涨，一直到2009年下半年救市引发的全国性*，房地产的*性以压倒性优势超越了消费性，“长期上升”变成了“短期狂涨”。 楼市呈现出资本品的市场规律：越买越涨，越涨越买。

  这时，“买房就能赚钱”成为共识，升高的房价不仅不会抑制需求，相反会对需求形成更大刺激。这时，某些牛人经常挂在嘴边的增加供给，已经无济于事，因为那是消费品的供求规律。*性需求就像海绵吸水一样，会把新增的供应一扫而光。这时，我不得不向你秀一个专业术语，叫“供应量陷阱”。

  房价出现短期大涨，原因很多。如早期购房者获利的示范效应，区域不均衡增长导致一线城市成为炒房热区，运动式、主题式的巨量*使城市增值，政绩循环周期导致的城改和大拆大建增加需求，当然，还有政府调控的时紧时松放大房价波幅等等。

  上述每一个因素单出，或者同时辅以对冲因子，都不至于造成房价短期过大波动。但政府*喜欢利好叠加，形势一片大好？不够，要巨好！“锦上添花再添花”。这使房价短期上涨的幅度之大，可以轻易覆盖风险和成本，长期上涨也就浓缩为阶段式*。

  此类例子屡见不鲜，远有上海在本世纪初经济复苏时期，仍坚持****、个人所得税购房抵扣等优惠政策，而成为中国头个房地产的“上海病人”；近有去年海南岛在全国楼市一片红及流动性过剩的情况下，再以“国际旅游岛”概念火上浇油。

  如果说有房地产泡沫，也是房价短期上涨过快催生了大量*需求，而不是单纯的高房价。所以，控制泡沫不是控制高房价，而是控制房价的上涨速度。

  三

  美国的房子比中国便宜吗？

  门票和通票是不一样滴！

  传说美国的房子比中国便宜，比如底特律出现标价1美元的房子，美国的独栋别墅20万美元就能买到。

  但人们不知道，在美国，绝大多数房子都不是坐落在中国人标准体系中的城市。在美国公路电影《德克萨斯的巴黎》和《末路狂花》里，人们对城市和房屋的印象模糊到接近于无，这不能怪导演，因为在我们看来不起眼的中小城镇，本来就是美国城市的主流。

  这些城镇土地上较大的*不是CBD和综合体，而是那一条条载满了狂野故事的高速公路。生活配套都是基本型的，一两个小超市、一个木制教堂、一个小酒吧，也就差不多了。再加上美国土地私有，碎片式的土地分散供应，没有大庄家，土地供给量很难出现明显的高潮和低谷。

  这些造成了美国土地价值不高，增值性不强，甚至不如中国的三线城市。所以，在美国的大部分地区建新房，就其土地成本而言，相当于中国的小产权房。

  即使在像纽约和芝加哥这样的大都市，由于城市的大规模*基本停止，土地价值的增长趋于停滞。更主要的是，住房市场属于存量市场，地段和品质较好的房子都是二手房，不存在新盘定价的雁行效应。

  当然，影响更深远的还是物业税，每年按房产的市场价评估征收，这使得持有房产的长期成本增加，进一步消弱了房产的*性。

  打个形象的比方，在中国买房，好比买了游乐园的通票，玩遍所有项目也不用再花钱；在美国买房，仅仅是买了张门票，入园后的每个项目都需再补上一刀。

  在中国买房是一次性付款，购房成本前置，买房后独享增值利益；在美国买房是一世性付款，购房成本长期分摊，即使房产不增值，也需每年支出赋税成本，如有增值，则是社会与业主共享。

  中国作为增量市场，大规模集中性*在先，买房后除了物业费，几乎没有任何持有成本，房价上涨是靠大量*的内在支撑和新盘雁行效应的外在牵引。

  而美国正好相反，作为存量市场，事前无大规模连续*，事后又有伴随一生的持有成本负担，除非有极特殊的地位，如纽约的全球金融核心和国际化大都市，美国房价易稳难升。

  次贷危机的爆发，恰恰是美国不顾其存量市场和以中小城镇为主的特征，硬是以加大杠杆率降低资金成本的金融手段拉升房价，较后鸡飞蛋打。

  可见，中美房地产各方面的差异之大，不可以道里计。如果静态比较中美房价，视角差之毫厘，结论失之千里。1美元的房子和20万美元的别墅可能是事实，但它所在的城市凋弊、产业衰败、人口流出、黑人遍地，你买下来之后，还要按照规划法令，*修缮，难租难卖难住。这两个美妙的数字对你而言，有啥意义？

  四

  骂北京解决不了啥问题

  不是北京太好，而是其它城市较差

  天津和沈阳为什么发展不利？

  三大罪魁中，你能想到的是资源差异，想不到的是，离北京太近和高铁。

  天津与北京同区域，距离百十公里，高铁一*，比从丰台到海淀还快。沈阳与北京跨区域，650公里，坐高铁四*，午饭在沈阳猪肉炖粉条，晚餐就在北京烤鸭涮羊肉。

  计划经济时代，啥好东西都先供北京，天津落了个“灯下黒”，等到市场经济时代，可以流动了。移民们又想，才百十公里，反正折腾一回，还不如去北京。

  沈阳作为东北首善之城，凭借优异自然资源和工业基础，本应如深圳与香港的关系一样，二十年赶上韩国首尔。但结果却成了北京外地移民的较大来源地，北京写字楼电梯里，东北口音此起彼伏。

  津沈尚且如此，更不消说冀辽大地上的其它城市了。

  咋整呢？

  把北京现有资源分给兄弟们？没这个道理，更关键的是没用。

  北京作为史上发展*快的较大国家的首都，定位是超级国际大都市。这是确定不移的。

  解决问题的关键，不在于减北京，而在于加兄弟。

  怎么加？按区域分工和平衡的总原则，形成有差异可交换的优势和无差异化的富足度。

  首先，北京并不是在所有方面都强，其它城市的目标也不是建成“小北京”，而是以北京所缺，自身所长，建立起“可交换”的关系。

  第2、其它城市形成与北京相差不大的富足度。它的衡量指标主要是，有趣的工作，公平的机会，不错的收入，丰富的文化娱乐生活，高水准的城市生活配套，令人满意的寻偶环境等。

  把这些翻译成形象指标，就是企业存亡指数、专业人员指数、万达广场指数、星巴克指数、剧场影院指数和街遇美女帅哥指数等等。这些指数平衡饱满，就表明“兄弟们”已经达到了与北京没有本质差别的富足度，而这正是绝大多数人群所追求的目标。

  这样一来，去北京只是基于特殊职业需求，比如做政治家、外交官、大金融家、大明星、大学者、一等广告创意人或对北京有着极特殊情感需求者，这些需求的*人数不会很多，北京庞大的外来购房压力，也就相应消解了。

  五

  超级都市的黄金年代刚刚到来

  英国脱欧告诉我们，京沪深房价还得涨

  英国脱欧是“屁股决定脑袋”的结果。在反对脱欧中派别中，伦敦占了重要一席。因为作为国际大都市和金融核心，伦敦是英国“对外开放”的得益者。

  你没看见，国际化一等金融机构，大多在伦敦设立总部，你没看见，印度塔塔集团的创立者、香港的李嘉诚、中国的*和荣智健、俄罗斯富豪切尔西老板阿布，都喜欢在伦敦*和置业？

  所以，全球化和网络化对超大城市是巨大利好。地球村的背景下，不管是基于旅游、商务、求学、移民和婚姻的目标，国际交往会乘数级增加，而这些增量大部分都会落在TOP3以及旅游名片城市，如北京、上海、深圳、广州，再加苏杭和海南等。

  当下，京沪深大则大矣，但国际化、网络化、超级化远没到位。房子多则多矣，但真正令人满意的好房子，特别是成片的好社区，还少有。其实，在一个成熟的城市，基于同质化的好社区，才是高房价的*稳定基石（这是另一个话题，找机会再聊）。

  相比伦敦大部分由传统承继而来、具有浓厚守成色彩的优势，中国的超级都市都有着巨大的成长性优势。

  伦敦的优势在于与美国的同种同文、英语的全球第1通用语言、日不落帝国宗主国余光、传统金融和贸易优势。近年来则是由于英国国内政治稳定和城市公共管理得法。

  而京沪深优势的成长性更令人振奋和看好。大量的公共服务设施待建，如城际交通、医疗、文娱、会展等，再加上产业升级、城市改造和环境优化，中国超级都市价值提升的空间，仍然不可限量。

  你又害怕了：“如此说来，大都市会不会到处都是豪宅，成为富人的天下？”放心吧，应该不会。从国际经验来看，超级都市都有着多层次的住房供应体系，如卫星城镇、低总价商品房、发达的租务行业和保障房，来对应各类人群的居住需求。与你惯有印象不同，之所以成为超级都市，就是因为它能够同时容下*富的人和*穷的人，较好的人和*坏的人。政府主宰不了他们的来去，只能通过完善的公共管理，使他们各安其位，各谋其生。

  六

  寻找大智慧

  多善意少机谋，标本兼治，等待时机

  短期：灵活调控，避免触发危机；中期：完成城市大规模集中性*或使其分散化；长期，1、城市群模式，加强城市的分工和平衡发展，改善供应格局；二、2、等待增量市场变为存量市场，市场定价权易手。

  气寒西北何人剑，声满东南几处箫？

  在中国房地产地域扩展的脚步中，我们已经听到了格局之变的滚滚雷声。

  踏着十一个新城的节点，北京已进入通州房山时代，上海除了“一城九镇”，还在规划四大副核心，而从“三面云山一面城”到“一江春水穿城过”，杭州已由西湖跨入钱江。

  一线城市的房地产开发，正从“市区时代”进入“郊区时代”，城区和郊区开发量之比，已经是后者占先。城市格局亦由单核心向多核心转变。这是第1个拐点。

  中国的房地产开发，正从一线城市时代进入全国城市时代。主战场不再局限于京沪深广，从珠三角到环渤海，区域规划的畅想曲正在奏响，二线强城市集群已藏龙卧虎，变身兵家要地。这是第2个拐点。

  这两个拐点的到来表明，中国城市土地上的连续*正由高度集中转变为相对分散。主城区的大规模*基本结束，*在向郊区分散；一线城市的集中*基本结束，正在向二三线分散。如果说*在时间和空间上的高度集中是形成高房价和过快上涨的症结，那么相对分散应是一副解药。

  这两个拐点的另一层深意，是一线城市--至少是其主城区--已经进入了存量市场，而由增量市场（非成熟市场）向存量市场（成熟市场）的转变，形成了中国房地产市场根本性的战略转变，这是第三个拐点，或称“*终拐点”。

  进入存量市场，表明集中性*已经完成，房价再大升的内在动能消失，还意味着从质量还是数量上，新盘已失去了以往的影响力，二手房成了主角，夺过了市场定价权。

  新盘之所以能成为指引市场的“头雁”，是因它将好地段和优品质双美合一。而以新盘做前瞻性定价，相当于IPO。进入存量市场后，较好的地段已是二手房的天下，二手房定价模式则是后顾式定价，从集中到分散，从少数开发商到无数购房者，从单因素到多因素。

  在增量市场大逞其威的新盘垄断权和营销手段，此时已无用武之地。人们在购房时，更看重物业管理、服务质量、居住人群、租金*等等，而这些因素的确定和发挥作用，则是“魔鬼在于细节”。在“人民战争”的*大海之中，个体只能随波逐流，即使是大户！

  “头雁”消失，定价权归于市场上的千家万户，房价雁行模式将进化为繁星模式。彼时，极目天舒，点点繁星缀满无垠而自由的夜空，仿佛人们深邃的眼睛和释然的面孔。