您的位置: 吉屋网 >楼市资讯 >城市系列点评之八:苏州,房价疯狂还能持续多久

城市系列点评之八:苏州,房价疯狂还能持续多久

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2016-03-09 00:00:00

  如果房价*终是通过*客推动的话,苏州这匹黑马也许在2016年会改变颜色。

  2015年,苏州是二线城市中的较大黑马。一方面是价格*,另一方面是把房子卖空了。很多项目房价*,年初到年末价格涨了一倍。年末苏州消化周期不到四个月,扣除掉长期卖不掉或不卖的房子,苏州已经无房可卖。

  一、商品房:销售量达历史峰值

  2015年苏州商品房共销售1268万平方米,和去年同期相比大幅上升48%,占到全国商品房0.98%。其中住宅销售1177万平方米,销售金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值;商业、办公总计91万平方米,较去年上升5.8%。

  二、住宅:改善性需求占领市场

  苏州2015年商品住宅销售1177万平方米,销售金额1549亿元,较2014年分别增长52%和65%,均达到历史峰值。

  从面积段来看,2015年90-120平方米的户型销售占比较高,共销售3.6万套,销售面积369万平方米;其次是90平方米以下的户型,共销售3.1万套,销售面积232万平方米,两户型占据了65%的销售量。但两户型销售占比有明显的背离趋势,90平方米以下的销售占比大幅度下降,而90-120平方米的销售占比逐年稳步增加。

  从总价段来看,200-300万总价的住宅销售上涨势头*猛,销售套数较2014年上涨176%;300-400万总价的涨幅次之。2015年苏州市场的销售价格及总价段逐渐提高了刚需的定位,虽然目前仍以200万以下的低总价住宅份额依然占据市场主力,但占比逐渐下降。

  三、房价:去年四季度迎来爆发式上涨

  2015年,苏州房价涨幅在一二线城市中数一数二,甚至可与深圳相媲美。并且值得注意的是,2015年前三季度苏州房价还只是不温不火,处在1.2万-1.3万元/平方米区间徘徊,但到了四季度即快速拉升,直到今年年初还在加速上涨,至2016年2月,苏州住宅平均售价已经达到了16681元/平方米,较2015年年初增长了34%。不少项目售价更是较2015年初翻番,如园区湖东板块的九龙仓时代上城、天地源七里香都,2015年初售价仅为14000元/㎡左右,但在火热楼市和几次土拍的助推下,目前售价都达到了28500元/㎡。

  四、商业:商办市场表现平平,办公同比甚至下跌1.9%

  苏州商办市场仍表现平平,2015年苏州商业和办公共销售91万平方米,其中商业销售70万平方米,较2014年上涨8.3%;办公销售21万平方米,较2014年下跌1.9%。

  五、销售项目:入榜门槛大涨,园区辐射效应强

  2015年前十入榜项目的门槛较去年提升了6.26亿元,高达20.14亿元,销售金额较高的山湖一号已达到了39亿元,九龙仓时代上城和仁恒双湖湾位列第2和第三。具体来看,入榜的三个吴中区项目位于尹山湖板块,靠近工业园区,工业园区的房价大涨吸引了不少置业者流入尹山湖板块。

  六、二手房:销售量达一手房销售规模近8成

  2015年苏州二手房共销售6.9万套,共计715万平方米,较2014年分别上涨117%和123%。从现有数据来看,苏州二手房市场销售量仍不及一手房,但已十分接近,基本可达一手房销售规模的近8成。

  七、土地:销售规模五年较低,地价涨幅五年较高

  2015年共销售经营性土地建筑面积达到652万平方米,较去年下降34%,是近5年土地销售的较低点,住宅用地(含*用地)销售占比81%;销售金额501亿元,较2014年上涨29.5%,总体来看,苏州土地竞争异常激烈,高溢价地皇频出。在住宅类土地中,*贵的姑苏区留园路北地块更是拍出了3.1万元/平方米的楼板价。

  热点板块楼板价更是爆发式上涨,以园区湖东板块为例,2015年7月拍出的苏园土挂(2015)02号(海亮地块)宅地*终楼板价为15991元/平方米,而2014年11月出让的同板块金辉宅地销售楼板价仅6000元/平方米,与之相比上涨167%。再如新区大狮山板块,2015年8月拍出的苏地2015-WG-14号(龙湖首开狮山原著)宅地*终楼板价为15214元/平方米,较同板块的仁恒棠悦湾(2014年4月拿地)楼板价也上涨了93%。

  八、基本面优势厚积薄发,消化周期降至4个月以下

  从楼市基本面指标来看,2015年苏州楼市表现颇佳,商品住宅库存量和消化周期大幅减少,截至2015年12月商品住宅消化周期低至3.6个月,库存指标非常健康。作为上海的后花园,苏州长期受各大开发商关注,加上苏州本身经济基础较强,近年来商品住宅需求旺盛。

  苏州2015年销售规模创近5年新高,内因还是市场供求关系与国家调整经济不断刺激的影响。据2015年苏州统计公报数据,地区生产总值14500亿元,增长7.4%,在长三角城市中仅次于上海,良好的经济是房地产发展的*根本动力。苏州常住人口为户籍人口的1.6倍,是典型的人口导入城市,大量的外来人口提供了充沛的刚性购房需求。从经济基础来说,去年楼市前三个季度的快速上升,是苏州这么多年来厚积薄发的结果。

  如果去年第四季度按照前三季度走势,那么我还认为苏州是房地产市场非常健康的城市。但是苏州房地产市场在第四季度变味了,出现了大量*投机群体,很多刚需楼盘50%以上被*客所占领,这种场景又让我们想起2009年、2011年的疯狂。

  如果房价*终是通过*客推动的话,那它的基础还是很薄弱的,苏州这匹黑马也许在2016年会改变颜色。这里也要提醒一下各家房企,房价上涨50%、100%如果只用几个月的时间,未来下跌20%-30%也许只要几天!

免责声明:此信息来源于丁祖昱评楼市 ,微信号:dzypls ,版权归原作者。吉屋网旨在为广大用户提供更多的信息无偿服务,在网页上展示信息并不代表赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考。如本网站转载的作品涉及版权问题,请与本网站联系进行删除处理(loupan@jiwu.com)。
买房交流群-59群(345)
  • 森:时代倾城怎么样,值得买吗?
  • 时光机:挺不错的啊
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • Lucas:周边环境还可以
  • 小鱼鱼:值得入手
  • 贤:我老婆挺喜欢的
3162人正在热聊楼市
丁祖昱评楼市
共发表1955
+订阅
微信扫码,关注大咖
丁祖昱的个人自媒体账号,麻辣评楼市,新鲜观地产。
微信号:dzypls