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未来30年,谁是时间开发商的朋友?

来源:地产大哥   发布时间:2017-01-09 00:00:00

  大家好,各位时间的朋友,欢迎来到由自媒体《地产大哥》文字直播的《时间的朋友跨年演讲》。

  这是2017年的第2场。

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  进入新年的第1个周六日,楼先生和23位地产总裁一起度过了完整的9个*,聆听了18位地产总裁每人12*的闭门演讲。

  演讲的巨头包括:王石、*、胡葆森、陈劲松、陈俊、黄其森、左晖、林中、赵勇、路林、田明、漆洪波、冯仑等。

  这是很普普通通的周六日。阳光依旧会打在你的脸上,时针不多转一秒,还是24个*,86400秒。

  这又是很不普普通通的周六日。8800元买了18位地产总裁9个*、32400秒,浓缩过去他们365天*精华的思考。

  中城联盟秘书长李洁的感性结尾致辞,和吴晓波在《腾讯传》开篇语跨越时空呼应:

  这一代人,一个个像悬崖边的孩子。

  在青春的荒原上,他们忽然看见了光。

  他们猛力奔跑,触足之地;或陷泥,或长青草,惊心动魄间,天地舒展成一个以自由命名的花园,大河山川,各自生成。

  时间是玫瑰,他们是玫瑰上的刺。

  借用逻辑思维联合创始人脱不花的演讲题目,楼先生第2场文字直播的标题叫:时间的开发商。

  是的,他们是时间的开发商,而非土地的开发商。

  会议间隙,和世联陈劲松在丽晶饭店室外抽烟,室外很冷,寒风像刀子,正如当下的楼市。一门之隔,就是温暖如春的室内。

  地产巨头走到*,无疑走到时间的前面,很多朋友t身处室外,渐行渐远。

  在过去的20年,如何做到时代的宠儿?时间的朋友?如何走在行业的前列?

  这个周六日的32400秒,与未来好好聊聊,告诉楼先生下面几个道理:

  一是空间上的断离舍,现金为王和高周转;

  二是时间上的创立者,积极进行土地储备。

  恰逢年关,我们从财务数字上,来梳理恒大、万科、碧桂园这些巨头者,如何管理自己的时间,如何成为时间的开发商,时间的好朋友。

  先来看空间上的断舍离。

  开发商的断舍离就是凭落袋为安、现金为王。

  上周五,恒大发布新一期业绩简报,其全年合同销售额合计3733.7亿,合同销售面积4469万平方米,双双行业第1。

  除了销售创下历史峰值外,另外两项数据也颇为抢眼,一是销售回款3008.9亿,二是现金余额3043亿。

  把时间拉长。从2009年恒大上市到2016年,7年间,恒大销售规模增长近11倍(从303亿到3733.7亿),堪称断舍离之首。

  万科2010年的销售额是1000亿,6年的时间突破至3648亿。碧桂园的高速扩张从2013年开始,2016年站在3088亿之巅,位列行业第三。

  率先进入3000亿俱乐部的恒大、万科和碧桂园,都是时间的朋友,都在不断告别昨天的自己,断舍离让他们牢牢抓住了当下的时间。

  告别过去断舍离,收获的是生命线—现金流。

  现金流中就包括预售款。因此出现奇怪的现象:

  一方面,房企的资产负债表高企;

  一方面,现金流充沛。

  中国房地产业协会发布的《2016中国房地产上市公司测评研究报告》显示,2015年我国房地产行业负债水平保持高位运行,平均净负债率为96.09%。

  在会计准则中,预售款是负债。所以,房企的高资产负债率就成为媒体眼中的泡沫。事实上,预售款恰恰是断舍离的魅力,房企的生命线。

  做一道*简单的数学题。以恒大为例。

  截至2016年6月30日,一年内到期的借款为1728亿,现金余额高达2120亿,不仅足以覆盖短期负债,更高出了近400亿。3000亿充足的现金足以应付各种可能发生的债务风险。

  按照*极端的假设,即便一年多恒大一套楼也不卖,也不会陷入债务风险。

  断舍离就是现金流为王。

  以2016半年报为例,万科的现金余额是718亿,碧桂园是494亿,恒大是2120亿。而中石油和中石化的现金余额分别是1208亿和864亿。恒大、万科、碧桂园的现金流余额甚至可以和两桶油媲美。

  再来看时间上的创立者。

  空间上的断舍离,是告诉过去;

  时间上的创立者,是告诉未来。

  所谓时间上的创立者,就是土地储备。一方面是供楼的断舍离,一方面是优质土地储备。告别过去和告诉未来,形成了货如轮转。

  再以恒大为例。2016年中报披露的土储量高达1.86亿平方米。从2009年到2015年,恒大累计新增土地款为2949.7亿元,平均每年新增土地款达到491.6亿元。其中,2013年和2015年,恒大当年新增土储拿地款分别达到了707亿元和712.6亿元,而2016年上半年更增加至869.9亿元。

  土地市场的现状是,面粉贵过面包。深挖洞、广积粮,做时间的开发商,就是要在土储上做文章。

  旭辉董事长林中在昨天的12*演讲中,给出了几个判断:

 一线市场开发模式逐步转变为慢周转高溢价;

  一线市场三个新特点:

  一手豪宅化、二手刚需化;

  户型趋小、千尺豪宅;

  泛都市圈化;

  二线城市是未来开发销售的主战场;

  城市还在生长、版图还在扩大;

  能享受核心城市辐射的三四线城市表现好;

  享受泛都市圈形成带来的重大机会;

  有产业导入的东部沿海的部分三四线城市也有机会;

  恒大无疑是时间的*开发商。一方面将大量的资金沉淀在了优质土地储备中,很多项目都是早年以较低成本获得的,也享受了土地增值的红利。

  恒大2016年中报显示,其超过3800亿元总土地款中,73%投向了一二线城市,目前这些城市的土地储备总量超过8300万平方米。

  恒大早年间的土地储备动作和林中昨天的判断不谋而合,大部分位于一、二线城市,*额占比在七成以上。

  碧桂园的土储也高达1.4亿平方米。

  因此,万房*领头执行官傅硕曾经算过一笔账:

  恒大2016中报的土地储备原值为2595亿元,评估总值为5700亿元,土地增值额为3105亿元,扣除50%土地增值税和25%企业所得税后净增值1164亿元,计入净资产后,恒大的净负债率仅为56.7%,资产负债率相应降至73.3%。

  这才是房企的真实资产负债表,也是时间的资产负债表。这方面,恒大、万科、碧桂园无疑堪称*,这也是他们销售额超过3000亿背后的核心秘密。

  融创孙宏斌或公开或私下,反复强调现金流的重要性。其实,老孙也是一位*的时间管理者。

  做好预售和土储,就是掌握了当下和未来,就是时间的朋友。毫无疑问,恒大、万科、碧桂园都是时间的好朋友。

  这一切,都被资本看在眼里。成为时间的好朋友,变成这个时代较大的IP,成为这个时代资本的宠儿。

  上周,有8家知名战略*者300亿入股恒大。恒大也给到8家*者不错的业绩承诺:

  未来三年,恒大销售额分别约为4500亿、5000亿、5500亿;

  营业额分别约为2800亿、3480亿、3800亿;

  净利润分别约为243 亿、308 亿、337亿,并承诺未来三年的净利润总额不低于888亿。

  成为时间的朋友,成就了行业的巨头。接下来,楼先生贡献世联陈劲松演讲中的三张PPT。

  接下来,如何成为时间的朋友,哪些城市是光明使者?哪些城市是暮光使者?

  拿走不谢!

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