丁祖昱评楼市年度发布，你来了吗？

  解析2016，预见2017。

  1月11日，我组织举办了《丁祖昱评楼市》的首场发布会，和我的朋友圈做了一次直接的面对面交流。当天到场600多人，请来了我的领导周忻以及林中、*、毛大庆、陈凯、赵男男、蔡雪梅、刘爱明等一众“神助攻”，大家都交流得很开心。不过还是要把观点给更多的“丁祖昱评楼市”朋友分享，昨天我主要讲了五个方面：

  分裂的政策

  2016年的政策发生了180度的转折，前三季度以仍以去库存政策为主，26个城市前后出了34次政策；但是从第四季度开始更多的城市加入了调控行列，22个城市37次密集调控。2016年的调控政策主要落在了“四限”上：限购、限贷、限价、限钱，并且都称得上是“史上*严”。

  影响政策的“外因”离不开国内与国际经济发展，对此*很多的专家观点不一致，但都不约而同的提到了一个词。“黑天鹅”因此成为了2016年年底和2017年年初出现频率较高的关键词。而从较大的“内因”库存来看，待售面积、竣工未售面积、库存消化周期等指标都在持续走好，2016年去库存确实有效果，全国都在下降，2017年库存指标有望继续走好。

  我认为现在和接下去的政策走势仍将是去库存和调控并存，不要希望于短期改变这样的政策走向，这就是分裂的政策。

  打破天花板

  15亿平方米可能是中国房地产销售面积的天花板，未来很难被打破，但销售金额12万亿不一定是天花板，在可预见的未来，还是可以被打破。

  金额再攀新高的根本动力还是房价。目前深圳全国走在前面，已经接近5.8万元/㎡，上海和北京平均4万元/㎡。苏州和南京在过去一年中涨幅较大，均价甚至超过广州。而有些城市是外围涨得更快，像北京、上海、郑州、武汉、广州这些城市，都是外围涨的快，北京外围涨67%，上海外郊环涨了52%，这些是外围；也有核心城区，苏州、天津、南京、深圳，这些是核心涨的快。

  豪宅“天花板”在2016年被打破。北京、上海、深圳三个城市的豪宅基本等于全国75%左右，2016年也让它们的豪宅市场上了很大的台阶。二线城市进入豪宅市场元年，它们数量虽然几十套到几百套，但却是相对过去爆发式增长。5万/㎡的豪宅销售套数，93%的分布在深圳、上海、北京。二线城市做5万/㎡的豪宅要小心。深圳整个城市一年才卖5.6万套，结果5万/㎡的房子就有2万多套。但是说到真正的“豪宅”市场，还是要数北京、上海和深圳，只有这三个城市单价能够突破15万，其中北京*多，深圳其次，上海排在第三。

  地价也在2016年超越了“天花板”，全年有354块地皇创历史新高。合肥较高有32块地皇。9月份地皇*多，有64块地皇，10月份有23块地皇，因为政策和措施。9月因为资金特别多，资金链的宽松，*终反映出来的就是土地市场的集中火爆。

  关于城市

  2016年很多城市销售都创新高。城市销售面积排第10中没有一线城市，不过销售金额排第10中四个一线城市都在。上海第15000亿，北京第24000亿，但别忘了北京旁边还有廊坊，北京加廊坊铁定超过5000亿，可能在5500亿左右，上海如果加上昆山、太仓，也能达到5500多亿。广州和佛山，加起来也超过了4500亿，深圳2500亿左右，看上去比之前退步了，但加上东莞、贵州，又是接近5000亿的市场。

  四大城市及周边，以它的客户为群体的主要周边市场加在一起是两万多亿，与全国的12万亿相比，仍是不可小觑的市场占比。

  不过我们还是想寻找一些未来和北上广深同等级别的城市，限于篇幅，这里就说两个比较有趣的指标。

  一、50强企业对城市的集中度。上海第1，39个，天津是35个，北京34个，杭州也是34个，南京、重庆也都达到了30个，这些城市50强的企业比例非常高。当然也有一些我们没看好的城市也很高，比如说长沙，类似的城市还有无锡。当然在上海、北京、杭州这些城市，50强企业做的更好。

  二、城市的轨道交通建设。我用已完成的里程数和在建里程数两个指标，在二线城市当中，重庆已建成和在建的总里程数加在一起是第1位的，至少在“地铁房”概念上，重庆是值得“快些去买”的。南京里程数排在第2位，不过南京房价已经涨起来了，地铁沿线的*空间相对小一些。排名3-5位的是武汉、天津和成都。

  北上广深是永不落幕的一线城市，总量可能会减少，但销售规模还是会保持。

  潜力巨大的中国新一线城市：南京、天津、杭州和武汉。武汉突出优势就是量大；限价的南京还有价格空间；天津多年被北京压制，后发优势明显，未来空间大。杭州G20之后，进入了新发展时代。但因为外来的消费者很多，市场波动还是不会小。

  苏州、郑州、合肥、重庆、成都也是新崛起城市。重庆要把套内建筑面积变成整体建筑面积出售，意味着要涨价。当然这五个城市也都有一些问题，比如郑州是未来长期供应量比较大，成都是居民购房消费能力不强等等。

  三四线城市还有没有机会？一线周边的都有；特色小镇也有机会，特别是有政策支撑，交通方便，自身产业特别好的小镇。除非雾霾能够解决掉，海南未来可能有3-5年的发展空间。

  永争第1（关于企业）

  任何企业都要争排名，永争第1应该是企业永远不能颠覆的理念，应该是企业向上的决心。

  2016年，万科、恒大、碧桂园三家加起来就是1万亿，未来如果三家房企都是1万亿的时候，他们将占据行业的30%，届时排名靠后的企业竞争压力可想而知。结合榜单数据分析也是如此，20强企业的增长幅度是较大的，这是中国房地产竞争*激烈的波段，50强的增长速度也快于100强。除排第10之外，反而是越大的企业增长速度也越快。

  由此引出另外的一个结论“强者恒强”。100强*已经不算强者，20强才叫强者，而前三强才叫*强者。比如万科占了6个热点城市的第1，七个城市第2。3个城市第三名。恒大碧桂园了不起是在三四线，在一线城市周边，单价都很低，还能做到3000亿，这也是巨大的了不起。今年2016年第1名和第12名相差2727.4亿元，未来万亿时代，第1名和第10名之后的差距可能会有9000亿。

  客户在哪里

  我们易居云客户系统*近做出了一些有意思的结论，这里选一些供大家参考：

  一、男人看房跑断腿。大家都说女人决定买房，但实际我们看到的所有数据是男人的比较高。合肥、杭州的男性看房比例都接近七成，比例较低的是重庆，男女比例五成对五成。

  二、80、70还是购房主力。目前25岁到35岁还是*集中的购房年龄段。

  三、丈母娘不背锅。有说法说丈母娘是购房的主要原因，但数据显示并非如此，购房比例较高的还是已婚未育，各市占比基本都超过六成。未婚购房*多的成都，占比也不过26%，较低的天津更是只有20%。

  四、本地需求是核心。大家千万别把希望寄托在外地，本地还是核心的，外地需求量较大的杭州，也只有三分之一是外地的。

  五、南京、天津、合肥、深圳*客较多。这是用全款的比例和按揭比例来分析，比如武汉全款的比例有57%，然后重庆接近30%，天津、合肥、深圳都不到15%，南京只有不到9%是全款。