欧阳捷：房地产不会再“大起”，但要防“大落”

  *近，听说合肥的市场出现了房价下调，有业主甩卖，也有新盘降价，于是有业主找政府，希望讨个说法，政府有关部门回应：“房价有涨有跌是正常的市场现象，房价的波动主要是市场调节”。看来，政府希望业主好好上一堂生动的市场经济课。

  合肥的市场究竟怎样？是*客获利回吐、抛盘撤离？还是开发商资金紧缺、跑量回笼？又或是政府限价、压低售价？还是市场逆转、房价真的“大落”？其实这一切与去年房价疯涨之后的深圳多有相似。

微信截图

  （网络信息：多位业内人士均表示，这种现象没有丝毫可信性，纯属谣言）

  不过，下图可能更真实。深圳一中介内部系统显示，某小区一套80平米住宅，16天内竟调价6次。从低到高，又从高到低，更能反映当时深圳抛盘业主获利回吐的心态变化。

价格变动

  回到合肥，去年合肥房价猛涨，涨幅居全国前茅，*客闻风而动、率先抢筹。10月以后合肥调控、楼市限价，房价上涨空间已无，降价甩盘、获利回吐显然是*客所为。

合肥房价走势

  合肥土地供应、新开工面积、批准上市面积其实都处于低位，比如，自2012年以来累计销售住宅面积5170万平米，而推出住宅用地的规划建筑面积累计仅为3746万平米，明显属于透支状态。

合肥土地使用情况

  目前来看，合肥整体市场供应量上不来，这种局面很难在短期内得到改观。除非合肥连续三年将现有住宅用地供应在去年的基础上提高50%以上（约1000万平米规划可建面积），同时销售面积都控制在去年的80%（780万平米以下）。

  去年开发商赚得盆满钵满，没有理由降价。倒是政府限价，导致不少楼盘都报不上价，由于限价，部分高性价比的楼盘继续销售，低价楼盘也容易快速去化，说明刚需和改善性需求依然非常强劲。

  因此，合肥不存在房价“大落”的可能。只是因为房价上涨过快和调控，导致*客悻然离场、刚需族无力再买，改善客因房价企稳而观望不前，销售量萎缩是极为正常的，不仅是合肥，其它热点二线城市也同样如此，这既是政府维持低水平供求弱平衡关系的期望，也是调控政策抑制楼市火爆所希望的结果。

  但热点二线城市处于人口流入的长期趋势下，包括合肥的市场终究还是会恢复的，短期的低水平供求均衡并不能改变这些城市住房供应不足的矛盾，房价也只是微幅回调，并不存在明显下跌的可能性，毕竟人还是在继续流入，供求关系并没有发生根本性的逆转。

  合肥去年土地楼面均价已经达到11222元/平米，是2015年的3932元/平米的2.85倍，而住宅销售均价仅为10735元/平米，未来房价上涨压力依然很大。

合肥商品住宅供应土地

  无独有偶，有数据说，上海春节期间只卖了八套房，恐怕没人相信这是上海的新常态。上海的情况在去年3-6月已经有过多篇文章分析，在此不再多说。

上海商品房销售走势

  不过，上海的房子越卖越少是显而易见的，再也不可能再现去年的辉煌景象了。今年上海能卖到金融危机的2008年销售量就算是很不错了，未来还会逐年减少。房子供应越来越少，需求越来越多，房价还会下跌，这也有人信？

  有媒体朋友问，全国的房地产市场如何？现在的全国市场已经不能用几句话简单概括了，因为城市分化——每一类城市都有不同的特点，下篇文章将作详细分析。

  我们预判，2017年住宅销售面积整体会略有下滑，房价基本稳定，销售金额基本持平。在今年市场集体看淡的情况下，土地购置面积还会徘徊在负增长区间，新开工面积或勉强维持正增长，房地产*也将进入负增长。

  这也算是市场的正常波动吧。

  中国房地产问题的关键不在国内，而在国外。

  中美贸易前哨战已经打响，2017年开春，美国就频繁发起对中国的反倾销、反补贴仲裁：

  1月6日美国商务部对从中国进口的双轴土工格栅产品做出反倾销反补贴调查仲裁，反倾销税率为372.81%，反补贴税率为15.61%至152.5%。

  1月18日，美国商务部宣布对从中国进口的部分碳合金钢板的反倾销和反补贴调查作出仲裁，反倾销税率为68.27%，反补贴税率为251%。

  1月23日美国商务部宣布对中国客车和卡车轮胎的反倾销和反补贴仲裁，反倾销税率为9%至22.57%，反补贴税率为38.61%至65.46%。

  1月30日，美国国际贸易委员会作出终裁，美国将对从中国进口的大型洗衣机征收32.12%至52.51%的反倾销税。

  2月2日，美国商务部就对华不锈钢板材反倾销和反补贴调查作出终裁，裁定中国企业63.86%~76.64%的反倾销税率和75.6%~190.71%的反补贴税率。

  仅在1月11日，中国商务部极为克制地*终裁定对原产于美国的进口干玉米酒糟征收反倾销税及反补贴税，税率分别为42.2%-53.7%及11.2%-12.0%不等。

  但不仅是美国，欧盟去年就对中国光伏、钢铁、电信等行业发起“双反”调查，今年1月27日决定对来自中国大陆和台湾的两种钢铁产品开征关税。

  2016年，共27个国家（地区）对我国发起贸易救济调查117起，平均每3天一起案件，我国已连续21年成为遭遇反倾销调查*多的国家，连续10年成为遭遇反补贴调查*多的国家，全球有三分之一的近期调查针对中国。

  如果应对不当，我们占国民经济35%的外贸会面临四面楚歌、包抄围剿的不利局面。

  但这还不是*糟糕的事。

  *糟糕的是中美金融战。

  金融战，中方已严阵以待，但中美金融战的脉络仍不清晰，美国究竟如何出牌恐怕连美联储和特朗普都没有想清楚，按照美联储的设想，美元应当进入新一轮加息周期，形成强势美元，让资金回流美国，带来全球美元流动性收紧甚至美元枯竭。但特朗普推动出口、复兴贸易需要弱势美元支持，两者存在明显冲突，虽然美联储的强势加息思维似乎正在向特朗普推动出口的弱势美元逻辑妥协。

  如果是强势美元占上风，国内海外资本外逃，从而带来国内资金短缺甚至缺血，进而拖累中国经济发展。如果弱势美元主导，虽然有助于提升人民币国际化地位和进程，但人民币*对出口不利。

  无论如何，上兵伐谋、必须有备无患。因为金融战一旦开打，首当其冲的是房地产，所谓覆巢之下、岂有完卵？如果房地产大落、金融业大伤，对国民经济的拖累难以估量，这才是核心高度重视抑制资产泡沫（绝不仅仅是楼市）的根本原因。

  遥想2008年，大洋彼岸的美国次贷危机，导致国内大批房地产企业败走麦城、一蹶不振，从此形成房企分化的马太效应，直到*，仍没有结束而且愈演愈烈。如果这场金融战真的发生，开发商更逃不掉哀鸿遍野。

  如何防止房地产大落是一门高超的政治经济管理艺术。

  首先，当然要想方设法避免中美金融战，特别是在特朗普弱势美元执行策略尚不清晰、美联储加息动作犹豫不决的时候，在国际上施加两败俱伤的舆论影响。同时，中国要准备好自己的外汇储备和美国国债“金融核武器”，打出战略威慑牌，形成战略核力量的均衡，争取不战屈人。

  其次，现在就要保持货币政策的中性适度收紧，大家要先过过紧日子、苦日子，才能应对不虞，在未来流动性更紧的时候，依然能够挺过去。央行也在测试，一旦中国跟随美国收紧流动性并实施加息，有多少企业能够扛得住？对中国经济的拖累究竟有多大？是不是会出现极端的大落情况？中国企业长期的抗压能力和韧性其实是很强大的，但短期内，谁也不希望这样巨大的冲击一下子压垮了太多的企业。

  第三，房地产政策要灵活，如果有金融战开打的预兆，不排除再次放松调控、以房地产稳定中国经济，只要中国自己不乱，这场金融战就好打。但千万不要以为放松调控就是撒手不管，抑制楼市泡沫政策没有变，防止大起的诉求也没有变，房价依然在管束之中，但供给会增加，从而带来市场的恢复和销售量的增加，进而稳定与拉动经济增长，如果这一轮中美金融战我们能够扛过去的话，中美之间的战略力量平衡就将达到一个历史新高度，中国将不再惧怕任何威胁。

  早在去年调控初期，我们就已经发出货币政策转向、流动性收集、隐性加息的预警信号，如今，房企更要做好充分的准备。

  不少房企认为今年下半年是拿地的好时机，为何是下半年？

  因为半年之后，特朗普的出牌套路将云开雾散，中美攻防脉络将次第凸显，全球格局将再次了然，市场风险将水落石出，市场机会将重新再现……。

  但是，大家都发现的机会就已不是机会，也许武功的差距就在一点点判断的感觉上，绝容不得一点点误判。

  房企拿地机会不在下半年。要么是在上半年，关键是够不够胆，趁战争打响之前抢先一步；要么稳稳妥妥地等到明年两会之后，国际国内大局已定，形势都已明朗。不论如何，现在少有要当心的是企业自身的现金流，不管是多大的规模，一旦失血，无人会救，只有窥视在侧、伺机瓜分的地产金融鲨鱼。