周二市场说 | 2017政策冰火两重，热点城市分化严重！

  2016年全国的商品房销售量打破了此前“天花板”，多数城市销售创新高，随之而来的是政策的收紧。在政策面去库存与调控并举之下，我认为，2017年是“分化之年”，同样都是出台调控政策，但在调控政策之下压力将大相径庭。

  就1月份各城市销售而言，受到供应不济以及春节部分城市备案数据滞后等影响，销售量环比均出现大幅下滑，这一点在一线城市中尤为明显，北京、上海环比跌幅超过40%。二、三线城市当中，南京、东莞、常州销售环比上涨，同比来看，重庆、青岛涨幅较大，均超过70%，市场热度相对较高。另外苏州、沈阳、郑州同环比降幅较大，其中苏州同、环比分别下降82%和30%。

  去化层面来说，1月除重庆以外，其余城市消化周期环比皆有所上升，部分城市消化周期甚至拉长至20个月以上，其中深圳消化周期已达26.7个月，而郑州、武汉、南昌等城市消化周期不足5个月，重庆近几个月市场热度较高，去化周期仅剩2.2个月。

  1月份的市场走势，往往对全年房地产走势有很多影响，从目前看，调控城市根据政策压力大致可以分为以下三类：

  第1，压力相对较轻的城市：武汉、南宁、常州、重庆、杭州等。

  武汉去年价格虽增长7%，主要是结构性影响，实际上二环以内房价上涨35%，二三环之间上涨26%，三外环之间上涨16%，这与其他热点城市涨幅还是比较接近。整体来看，未来三年武汉供应量充足，销售量继续稳步上涨问题不大。

  杭州销售项目集中在外围区域，价格较低、预售证好拿，更为主要的是不限购。而且核心区销售项目售价普遍低于市场预期，整个市场购买力强，由于土地销售结构和核心区项目全部精装修，今年房价难降，市场压力相对较轻。

  另外，像常州这类不限购的三线城市，在热点城市需求外溢之下，2017年市场相对压力较小。常州春节后由于*客迅速回归，市场快速回暖，1月销售量同环比均增长。而供应和库存处在低位，也会推动常州房价在今年上半年继续上升，需要警惕的是，现阶段房价过快上涨可能将面临一个较大的调控。

  第2，压力相对较大的城市：北京、上海、深圳、南京、西安、福州等。

  一线城市中除广州以外，其余三个城市政策压力将很大程度上影响未来市场，尤其是对的价格限制和典型物业打击上威力十足。就2017年而言，延续严控的政策已达成共识，无论是新盘定位、推货节奏、价格预期、营销策略等会以此为依据。

  二线城市中，西安、南京、沈阳、福州今年楼市也需谨慎小心。西安2016年市场虽然总体“量跌价稳”，但若对比其他热点城市来看，5%的房价涨幅与其他热点城市相距甚远，加上库存压力较大，限购之下，今年仍困难重重。而南京在政策收紧之下，销售量快速下降，新房市场销售持续低位徘徊，虽然没有去化压力，但供应受限，销售量能否止跌回稳较为关键。

  第三，相对较为乐观的城市：成都、青岛、广州等。

  2016年的广州在一线城市当中“一枝独秀”，商品住宅市场供不应求加剧，销售量、销售均价、销售金额也再创历史新高。考虑到供应不足，接下来销售量将继续下滑，但地皇效应和经济发展需要构成有效支撑下，广州房价将保持缓慢上涨。另外，在商业/公寓可以改为租赁住宅政策推动下，这一块原本平淡的市场将会回暖。

  而成都在经历了去年“量价齐升”后，如果2017年政府不追加更苛刻的政策，成都市场我认为整体看涨，且看涨的幅度不亚于2016年全年涨幅。

  值得注意的是，青岛尽管部分热点楼盘签约受限，1月份销售环比下滑，但签约量同比大幅上涨，特别是春节假期之后，到访量和销售量较高，表明当前购房需求依然在扩大，市场热度不减。另外，政策面来看，青岛相对其他热点城市相对宽松。我认为今年青岛市场变化将与一线城市和强二线城市基本同步，但时间上会有所滞后。价格仍会上升阶段，前三季度将继续补库存。