欧阳捷：不进则没，龙头房企的车轮还在滚滚向前

  在新城控股的公司年会上，优雅的楠楠总在分享营销报告时说：“慢进则退，不进则没”——不是没有了，而是“沉没”了。

  2016年，房地产销售面积和销售额分别达到15.7亿平米和11.7万亿元，不仅大幅增长了22.5%、34.8% ,而且双双超越了被称为拐点的2013年成为新的历史上的*点。

  但是，市场已见天花板，未来几乎不可能再超越去年的市场行情了，虽然我们承认市场还会有上下波动，但逐渐下行已是看得见的事儿了。

  所谓市场天花板，指的是销售面积很难再创新高了，这是因为：

  1、城镇化的增量需求在逐渐减少。

  近几年，除一线城市外，12个热点二线城市的常住人口年均增长数量从2010-2015年的23.2万人下降到2015年的20.8万人。

  这些热点城市常住人口的增长还在持续，但更多城市的人口增长已经更加缓慢了。

  除省会城市外的各辖市常住人口年均增长也在下降，以江苏各辖市为例，常住人口平均增量从2010年的1.64万人下降到2015年的1.24万人，广东除佛山、珠海外，各辖市常住人口平均增量从2.03万人下降到1.02万人，湖南各辖市常住人口平均增量也从2.76万人下降到2.65万人。

  城镇化的速度在放缓，农村人口大规模转移已经成为过去，农村中剩下的更多是老人和孩子，能够转移出来的人越来越少。

  2、住宅市场的成交量将趋于持平。

  这是因为城市分化使得各类城市的供应和成交出现了较大差异，但在整体上却保持了均衡。

  4个一线城市因为土地供应短缺和政策抑制需求导致成交面积逐渐萎缩，去年合计成交住宅用地面积仅为前年的50.9%，更是2013年的38%，土地的减量化供应政策得到明显体现。因此，2015年合计批准上市面积比2014年少了10%，去年合计批准上市面积又比2015年减少了18%，这种状况还会持续下去。

  预计今年成交量会下降15%左右，合计减少800万平米，到2020年4个一线城市的住宅成交面积会整体萎缩50%以上（相对于2016年）。

  二线城市虽然可以实施“人地挂钩”——按照人口增加数量增加土地供应指标，但这些省会城市增加供应的意愿并不强烈，不仅是因为土地短缺，而且也因为饥饿供地才会*化土地价值，我们预计未来四年年均增加供应大概不会超过5%，当然，事实上，近年来二线城市的土地供应是逐年减少的，去年这么好的市场下，土地供应也仅仅与前年基本持平，未来供应很难明显增加。预计到2020年住宅成交面积*多增加20%（相对于2016年）。

  三四线城市大多还在去库存的路上，处于市场的自然消化之中，随着居民人均住房套数的增加和新进城的人口逐渐减少，未来成交量也会逐步下降，去年三四线城市的成交面积大约占到全国的45%，到2020年整体降幅10%应该是不奇怪的（相对于2016年）。

  一二三四线城市的销售面积增减对冲，未来四年成交面积基本持平、略有下降是可以预期的。

房企销售额同比

  但是，龙头房企还在快速扩张。

  去年底，前三强房企销售额合计1.05万亿元，4-9名房企销售额合计也是1.05亿元，10-23名房企销售额合计也是1.05万亿元，平均增速达到61%，三个一亿元加起来就是市场份额的26.8%（写此文时预计2016年全国房地产销售额为11.75万亿元，两天后国家统计局公布数据恰恰是11.76万亿元）。

  前三强的房企都宣称，到2020年销售额要超过万亿元，大概匡算，他们只要年平均增长30%即可达成目标。50强房企也不甘落后，除了万达一家宣称不再做规模，其他房企的销售目标都是只增不减的，预计平均复合增长率不会低于20%。

  因此，可以预见，到2020年，哪怕届时房价只比现在增长10%，新的23强房企销售总额也将达到7万亿元以上，可占届时的市场规模13万亿元的55%以上。

房地产销售额、市场份额及增速

  这决不是不可能的。

  在过去3年的小周期中，整体市场年均增长14.2%，即便是2014年和2015年的光景（分别比2013年下降6.3%和上升7.2%），23强房企的增速也都分别比2013年增长21.5%和39%，平均快于市场27个百分点以上。只要23强房企保持平均20%以上的增速，结果可想而知。

  虽然未来市场见顶【增长或许仅为房价的增长】，但跑赢大市的永远都是跑得快的。而那些跑得慢的，不但在排行榜中急速退步，而且相当多的房企已经悄悄地沉没了。

  如何能够跑得快？

  跑得快之一：*布局

  近三年跑得快的，都是在城市布局上*地把握了大势的。

  从全国来看，去年商品住宅销售额超过5000亿元的城市唯有上海（5893），超过2000亿元的只有长三角的南京（2917）、珠三角的深圳（2234）、广州（2426），环渤海的北京（3007）、天津（2976），中西部的武汉（2749），其它超过1000亿元的还是长三角的*多，其次是中西部的重庆、成都、西安、郑州、长沙，东北的只有一个沈阳。

超千亿销售额的城市及增长率

  如果用2016年对比2013年的增长率来看，佛山、济南、郑州、武汉、天津、深圳、宁波、南京、广州都超过了100%的增长，布局在这些城市的房企都明显获益。

  而合肥、北京、沈阳、重庆、成都的增长率都低于20%，意味着这些城市要么新增供应不足，要么需求变化不大。换句话说，布局这些城市的房企想要随大势获得业绩增长是很不容易的。

销售额及增长率之二

  同样的，福州、长春、贵阳、昆明的成交额都在500亿元上下，增长率都不高，房价增长也不多，意味着这些城市过去几年其实并没有很大增长空间。厦门住房均价虽然增长了22%【当然，统计数据不能全信，你懂的，南京房价也只增长了28%】，但销售额却出乎意料的负增长，虽然显示其供不应求，但布局这样的城市，也很难追求业绩爆发性增长。

  按照某研究院的数据，东部11个省市总销售额达到72331亿元，其中，25个销售额超过400亿元的城市合计销售额就达到38145亿元，占比高达53%，也就是说，只要布局这25个城市就可获得东部的半壁江山。

  中部8个省只有8个城市超过400亿元，合计销售额只有9098亿元，占中部销售总额的36%。西部12个省市自治区销售额超过400亿元的只有6个城市，合计销售额5908亿元，占西部销售总额的29%，反映中西部更多的城市面广量大、摊薄了销售额。

  换句话说，在中西部只有布局400亿元以上的省会城市，才有规模增长的机会。

中西部城市

  但不管怎么说，只要布局以上39个超过400亿元销售的*城市，基本上就可以在占全国45.2%的大蛋糕中争夺更大的市场份额，可谓是“登高觅胜处、一览众山小”。

  跑得快之二：快速抢地

  2016年全国成交住宅用地面积5.4亿平米，中西部占比达到45.5%，这不仅是去年的状况，而是从2010年以来，中西部土地成交就始终保持在全国住宅用地供应的40%以上，既意味着中西部的土地供应政策其实是与人口的城镇化方向相悖，也意味着中西部的供求关系在未来几年将发生逆转，去库存将成为当地房地产的梦魇。

  珠三角的住宅用地供应几乎与东北相当，显然偏低了，也导致楼面地价位居各区域之首，未来土地供应一定会增加，换句话说，今年珠三角的市场增长潜力更大一些。

各区域住宅用地成交面积

  长三角、环渤海经济发展稳健、人口持续流入，土地供应量虽然排在*、三位但供应相对不足，未来的增长可期。长三角、环渤海依然是*的布局区域。

  一二线城市的住宅用地成交达到1.6亿平米，占比达到29.7%，而土地出让金达到1.8万亿元，占比达到67%。这也印证了抓住一二线城市，就抓住了住宅市场的半壁江山。当然，在今年“控房价”的大背景下，在这些一二线城市布局的房企还是有些小痛苦的。不过，一二线城市依然是房企共同看好、大力布局的*之地。

  去年，百强房企销售57180亿元，占市场份额的48.6%，拿到住宅用地11815万平米，占市场份额的21.8%，相比之下，显然百强房企的土地储备是不足的。

房企土地储备及开发年限

  23强房企合计销售面积26335万平米，占全国销售面积的16.7%。获取土地面积仅占15.6%，也是不足的。

  如果从土地储备开发年限来看，23强房企的平均开发年限仅为3年，相对房地产一般的开发周期3-5年来说，显然也是偏短的。

  因此，今年百强房企的市场动作依然频频，正如一二线城市需要补充库存一样，百强房企同样也需要补充库存，相信今年百强房企在土地获取上会相对激进，获取土地的市场份额也会明显提高。

  当然，百强房企还收购了一些项目，通过收购项目增加了土地储备、扩大了销售规模，未来收购项目多的房企也会跑的更快。

  跑得快之三：敢于负债

  不敢负债的企业就不会有机会。敢于负债，恰恰意味着房企对大势的研判更加乐观、也抓住了随市场大势起舞的机会。

  2015年，20强房企负债率在75%以上的有11家，平均销售增速达到82%，而负债率在70%以下的有6家，平均销售增速只有36%。

20强房企销售增长率及负债率

  不仅如此，负债率在80%以上的房企，其土地储备面积占20强房企的31.1%，75%以上的11家房企，其土地储备面积占20强房企的78.5%，而负债率在70%以下的6家房企，其土地储备面积仅占20强房企的15.6%。说明负债率高的房企，把更多的资金投向了土地储备，也意味着这些房企的成长潜力更大、后劲更足。

新增土地储备

  当年实力雄厚的香港房企进入大陆，一直奉行了低杠杆、低负债的低风险策略，如今百强房企排行榜中几乎再看不到他们的身影了。

  未来，这些负债率高、土地储备面积多的房企，显然是会跑的更快的。有负债，当然也有压力，恰恰是因为有压力，所以动力也更大，也更需要快速跑起来，因而我们会看见，未来的赢家依然是负债率高的房企。

  显然会有人担心，负债率高了会有风险，其实即使如香港房企的囤地模式，也是有风险的，“闭门家中坐、祸从天上来”，开门做企业，就如船行大海，随时都会有不同的风险，比如宏观政策风险、技术规范风险、产品变化风险、汇率调整风险等等，对于企业来讲，把握好风险的耐受度是*重要的。

  今年，国内市场风险总体可控，关键是国际市场充满不确定性，但至少可以确定，今年的市场不会再遭遇2008年，因此，把握时机、加速奔跑依然是标杆房企的明智选择——至少在2020年之前。

  随心奔跑——随新奔跑吧。