都说今年是买房较好时机，但攸克君有话要说

近日来，连家中父母都加入了看房大军，今年买房的人是真不少。

平均每天都会有一两个人发来微信，换房的、想*的、考虑环京的，总之一句话，都是在今年持币观望准备出手。

这背后有市场客观因素存在，930新政下，定价权被束上紧箍咒，想要立地成佛就要抛开贪欲。说白了，也相当于政府在帮购房者压价，这时候，自然是难得的入市好时机。

当然，这并不是说闭着眼睛就能买到对的房子。综合这些年攸克君自己的买房经历以及手上攒下的一大堆帮朋友选房买房的故事，倒是可以总结出几条具有普适性的原则，以飨诸君。

1

能买新房就不买二手

这是在当前局势下掏心窝子的大实话。特大城市房价控涨的压力都顶在地方政府的头上，所以，地方政府千方百计要控制房价涨幅，预售许可证审批过程中，对新盘的价格格外关注，价格太高的楼盘，都很难成功取证。

一边是业绩压力一边是松不了口的价格控制，熬不住的开发商，只能调低开盘价格，换取一张销售许可。举个简单的案例，攸克君一个朋友盯了大半年，费尽千辛万苦终于买到了通州刚刚开盘的某项目。销售均价甚至比区域内的二手房价格还低，且还不论比二手房更有优势的精装修、新风系统以及园林配套。

这种价格倒挂，就是机会。

再算笔账，一套总价800万的二手房，其*比例要比一套总价1000万的新房多出近两成。之前这位朋友也是打算买二手房，但抛开户型、产品是否喜欢等因素，房主的售房意愿直接影响着价格，待价而沽的心态充溢着整个二手房市场，想想每次看房还要看看业主的脸色，她*终一咬牙，转投新房市场。

二手房市场是个体之间的交易行为，政府监管干预较少。新房则不同，开发商乖乖接受政府监管。低价取证的楼盘，现在相当于打折销售，再加上户型、产品设计、服务配套等因素，能买到的，自然十分划算。

2

能买北京就不买环京

北三县现在就是个“神话”，开年一连串的限购，都可以被作为“未来*空间巨大”的销讲之一。环京楼市当下的现状，攸克君确实承认，可是，但凡资产配置的问题都不能孤立来看。

一年半以前，攸克君的另一个朋友问，手里有300多万的现金，究竟是在北京买一套房，还是在燕郊买两套房，还是在涿州买三套房。攸克君果断告知能在北京买就不要考虑环京地区。

一年半以后，事实证明攸克君的建议无比正确。他在北京买下的这套房子的涨幅，比他原本筹划在环京要买的三套房子涨幅加在一起，还要多出三分之一。而且，攸克君建议他试着挂一个二手房看看询价的速度，结果，在挂牌的第三天，就有四五个买家询价表达购买事宜。

当然，环京并非一点机会都没有，但盘子太大，成功下注的几率也非常低。如此博弈下，北京的房产，从资产配置的角度来说，流动性远远好过环京地区。这一点，请万万不要忽视。

3

能买五环就不买六环

这一点逻辑和“能买北京就不买环京”是一样的，核心就是买那些少有资源。你买到的资源越是少有，作为资产，保值增值的空间就越大，保险系数也就越高。

这里讲的五环六环并非明确到环线的物理位置，而是核心区和资源聚集的成熟地区。如果从纯粹的资产配置角度看，同样的总价，同样的支付能力，在不考虑纯粹居住功能需求的情况下，如果有一个面积稍微小的城区新盘，和一个面积稍微大的郊区新盘，那么，你*终的选择，一定是前者，而一定不要是后者。

土地的价值，就是由单位土地上承载的公共服务*决定的。一个*简单的指标，不要看你看中的新盘附近的道路有多宽，而是要看路网有多密，这些，都将决定作为资产配置的房产未来的保值增值空间。

4

能买住宅就不买*

这一条要敲黑板划核心！因为当前在北京核心区或者地理位置不错的区域，都有在售的*项目。这些项目，价格相对便宜，不限购，对于不少有意资产配置的买家来说，都有很大的吸引力。

正因如此，攸克君才要极力在你耳边敲响警钟。从过去五年的情况看，写字楼的价格与住宅都是倒挂的，何况*。而且，虽然都在增值，但*增值的幅度，远远低于同区域的住宅。

攸克君对比过东四环某小区，一年时间内，其70年产权的二手住宅销售均价从不足5万元飙升到目前近8万。而同一小区内的*房源，单价涨幅仅在1万元左右。

且不论资产增值的幅度，*的税费、功能、使用成本相比住宅都会更高。这也意味着，虽然未来的涨幅空间不及住宅，但是你还要负担比住宅更多的成本支出，既然如此，仅此一点选*就一定是不划算的。

所以，如果有资格，能买住宅，就别买*。

5

能买大开发商不买小开发商

今年刚开年，位于北二环的某楼盘就因为延期交付引发了业主维权，论地段论价格，这都是直指高端市场的产品。但原本去年底就要交房的期限却被整整延期一年。

也许这是小概率事件，但足以说明一个问题：开发商的规模同样是选房的硬指标。攸克君提到的这个项目开发商算不上品牌房企，在北京也并无其他项目。这就决定了其规模效应与资金链抗风险能力远不如大的开发企业。而对购房者而言，耳熟能详的、或在北京有多个项目的开发企业，其资信、实力以及工程质量也会更有保障。

其次，品牌房企对物业的选择也会更加慎重，越来越多的开发企业会自主成立物业公司或与有品质的物业合作。而物业品质对于整个项目的未来增值预期而言则具有相当重要的“长尾效应”。所以，不论是自住抑或*，这一点都要考虑到。

以上五则，也许没办法一次性解决摆在你案头的买房难题，但至少可以帮你在已有备选答案时，更准确的做出选择。攸克君也发现，很多时候因为信息不对称造成了购房者很难选到合适的房子，譬如之前谈到的通州某新盘，价格和产品相比区域二手房来说，都更有优势，但很多一头扎进二手房市场的客户，也许还没看到这一机会，就已错过。

所以，算是一个信息渠道，接下来是广告时间。以攸克君的判断来看，目前这一项目有不少值得推荐之处，当然，不喜的朋友可自动略过。

位居北京朝阳区孙河板块核心的景粼原著，在去年底推出升级版独院产品后，即将有首批平层产品景粼原著玉府入市，以140平米的三居为主力户型。

如果对区域有所了解的话，今年京密高架路将开始动工，起点设定为东四环西南约650米处，全长约10.3公里。根据目前的建设计划，京密高架路计划在2020年竣工。

彼时，孙河与主城区的行车时间也将从半*缩短到大约10*。此外，在建的孙河沙子营湿地公园规划面积达到奥森公园的5倍，正是位于景粼原著玉府的北侧。

除了上述配套条件，之所以值得推荐的关键因素还是价格，至少据攸克君了解的信息，会比之前的预期入市价格低。至于要不要把握住这个机会，可自行斟酌。

景粼原著样板区实景