欧阳捷：限价令真的能长期执行吗？

*近，我的同事们还是经常接到朋友的电话，电话内容多为咨询买房之事。

有的问：北京的房子什么时候可以买？环北京的河北房子能不能买？

还有的问：中西部省会城市的房子好不好买？哪个三四线城市的房子还可以买？

说实在的，去年大水漫灌、钱太多了（央行其实不承认，看看两会央行记者发布会行长的谈话就懂了）。

现如今，钱还在，人未走，*客依然是干扰房地产市场平稳健康发展的关键因素。

两会上，代表、委员都在关心房地产走势，记者们也追着各位部长问个不停。

部长们*关心什么？其实就是如何调控，以及房价上涨过快的城市有没有*客。

为什么？

去年3月，上海房价*，很多人士都大惑不解，我们给出了“3+1”的理由：供求失衡、货币超发、*避险、中介推波助澜。而*客的抢先入市，带来刚需和改善性需求的恐慌性入市，推动了房价的*。

在不限购、不限贷的城市，如果出现供不应求、房价上涨的迹象，猎狗一般的*客一定会寻迹而来、迅疾入市，推升房价的快速拉升。

比如，张家口市忽然出台限购措施，就是因为*客大量入市导致房价迅速攀升。完全可以想象，在不远的将来，*好地方的房价上涨*，一定会让所有人*眼镜。

数据来源：房天下

当然，张家口市的限购措施并不严厉，限购仅在一个郊区县（已改崇礼区），也还没有使用“限价令”这个控房价的大杀器，显然反映了政府间博弈的结果——既不能让房价上涨失控，又不想影响土地财政和城市发展，以及*设施建设。显而易见，*终，城市建设的钱多数还是来自房地产。

想不到的是：张家口崇礼区这个房子的单价居然是25000元/平米。

两会上，有开发商背景的政协委员提出：建立房地产调控长效机制的过程中，“首先要建立一个长期的限价机制”、“明确长期限价时间，这样土地拍卖市场才不会出现大幅波动”。

是不是有点奇怪，开发商居然支持限价令？

其实你支不支持都是无用的，但是表明姿态，不仅可以博得眼球，也让政府开心。

至于“明确长期限价时间，这样土地拍卖市场才不会出现大幅波动”，真的就能避免土地价格大幅波动？相信你们都不会信。

限价令在短期内的确起到了抑制楼市泡沫、促进市场平稳的作用，但是，后遗症非常之大。

因为，在现代市场经济学中，价格是由供给与需求之间的互相影响、不断平衡而产生的，而在古典经济学以及马克思主义经济学中，价格是对商品的内在价值的外在体现，显然，价格是极为重要的市场信号。

借助于价格，购房者可以做出购买住房或替代购买的决定，可以寻求自有资金价值较大化的*小投入；

借助于价格，房企可以获得市场供求信息，及时调整*资源配置方向和开工销售节奏，促进供给与需求的平衡；

借助于价格，政府可以利用土地供应、贷款、利率、税收等经济杠杆，实现供给与需求的宏观调控，避免由市场自发调节带来的供求与房价波动，还可以实现财政收入、国民收入调节分配和再分配，比如对房价上涨过快城市增加土地供应、降低土地出让金，甚至限购限贷、提高税率、补贴低收入人群购房等。

但是，价格需要弹性，才能反映供求变化。如果价格被人为设定，就无法体现市场的真实需求，当然也很容易造成需求与供给的盲目。

从本质上说，限价是政府强制开发商打折销售，对于购房者来说，当然是较大的利好，因此，限价令并不能减少购房者，恰恰相反，反而会吸引更多购房者的关注和入市，导致需求放大，加剧供不应求。

因此，我们看到，有的楼盘因为限价，只能以低于周边市场价销售，甚至不敢公开开盘，仅仅通知了部分关系户就被*一空。

土地出让市场也出现了价值紊乱，今年合肥出让的两块相邻住宅用地，销售时间仅相差40天，楼面地价差了近1.3万元，高价地地价是低价地的2.8倍，显示了开发商对市场供求格局的错误判断。

限价也导致开发商竞拍的高价地只能延期开发、推迟销售，加剧短期供不应求，长期房价看涨。

因此，限价令既扭曲了住房内在价值的均衡，又破坏了住房供求关系的指示。

从前者来看，在限价的热点城市已经出现房价扭曲导致楼盘价值出现倒挂，大家已经看到近郊盘房价低于远郊盘房价、晚开盘房价低于早开盘房价、精装盘房价低于毛胚盘房价、一手盘房价低于二手盘房价的怪异现象，而且这种现象还在继续蔓延。

从后者来看，限价就意味着政府明确告诉大家：房价上涨压力丝毫不会减弱，因此市场已经形成热点城市长期供不应求的共识，进而构成了*投机甚至改善性需求的购房共振，在某种程度上说，限价令给予了这种共识、共振较大的支撑，一旦限价令放松，房价报复性反弹几乎无法避免。

虽然有人说限价令应当长期执行，但是，长期限价势必导致市场价格信号甚至市场的长期扭曲，况且压抑越久，反弹越高，弹皮球的常识依然适用。

因此，限价令绝不可持久，迟早都会退出，并被长效机制所替代。

限价令何时能够退出？2-3年。

去年，16个热点一二线城市房价同比上涨23.2%，根据国家统计局的抽样调查，全国居民人均可支配收入23821元,比上年名义增长8.4%,扣除价格因素,实际增长6.3%，虽然这些热点城市人均可支配收入增速可能还要略高一点，但房价增速大概依然高过居民收入增速超过14个百分点。

通过限价消除房价泡沫，可以在2017-2018的两年间控制这些城市的平均房价上涨不超过5%，基本就可以达成房价上涨速度与居民收入增幅曲线*终趋近，进而抚平楼市泡沫。

当然，对于房价涨幅超过30%的城市，限价的时间肯定要更长一些。

这完全契合我们去年10月所说：“调整周期*少还有18个月，任何指望楼市放松的想法都要放到2018年二季度了”。

今年M2增速目标12%，相比去年*终的11.3%还是明显偏高的。如果M2真的达到12%的增速，恐怕限价令还会继续延长的，特别是京沪深等热点一二线城市，直到长效机制迫使*投机需求销声匿迹。

当然，如果土地供应跟不上来，供求失衡依旧，即便有长效机制，恐怕限价令还真的不得不变成超预期的“长效机制”的一部分了，直到城镇化结束。