首都购房指南1：都卖得火，有个妖精盘居然被市场打脸了！

编者按：

平日微信后台总有粉丝问，为了买个房，婚也离，钱也凑够了，终于有了处女贷的资格，没想到较大的问题来了：

1.差不多的总价，房子不同在哪里?

2.想买房但不着急的，这会儿怎么选房子？

3.什么样的房子颜值高？

4.精装修千般好，门道在哪里?

5.想买三房带*的房子，几千万都花了，哪个项目好？

6.花那么高总价，怎么能选得更好一点房！

7.看中两个竞品楼盘，要割舍哪一个?

好了，地产大哥以后将请出北京*有名的置业专家，为您说道说道！这是第1期，我们接下来会随时根据客户的问题调整内容。

问题1：等房价跌再买，靠谱么？

地产大哥：靠谱也不靠谱。现在就有房价跌了的项目，比如说*北京国土局官网上挂出一块地，就在石景山玉泉西一路边上，含全装修成本，销售单价3.5万/平米。理论上说，你可能买得上。实际上，要看运气，轮得着你吗?

问题2：万科翡翠四季项目普宅5.7万/平、叠拼7.8万/平高价 总价900-1000万/套，我该买吗?

地产大哥：这个项目拿预售证的时候，费了牛鼻子劲，价格一直想往上窜窜，结果硬是被政府摁下去了，没窜成。

该不该买，不表态，太便宜了，担心你买不着。

了解的销售动态是：2月份开盘的是叠拼，分别是8#、9#、12#、13#。

还有平层，分别是10#、11#平。其中，平层10#和11#共9层，3个单元，一梯两户。去化率都是100%。

这次叠拼，只开出中叠和上叠，没推下叠，估计想做溢价。

万科翡翠四季项目叠拼产品户型面积为151-184平米，赠送露台面积约为28-30平米。这是改善中的刚需，卡着嗓子眼的面积。

开盘当天，万科翡翠四季项目报价平层57000元/平米，叠拼900-1000万/套，没有优惠。

地产大哥拿到一些数据，信不信由你：

1-4居平层，就是128平米的户型，总套数是88套，一口气卖光；

上叠是184平米，14套，全部卖光；

中叠是151平米，28套，全部光光。

据了解，这个项目蓄客数量270组，认购客户130组，蓄客推盘比是207.69%。

接下来，万科翡翠四季怎么推盘，倒是个问题，也是考验北京市政府的智慧，不展开谈。

问题3：丽春湖院子6万/平米，如何？

地产大哥：一说到丽春湖院子，就想到韦小宝妈妈韦春花。这个盘很神奇，虽然现场展示效果一般般，还是挡不住滚滚人浪。

从去年底，开了四次盘，认购率的确很高。

从今年1月份蓄客，*近一次开盘，蓄客数量是50组，认购客户18组，蓄客推盘比是208.33%。

这跟万科翡翠四季蓄客推盘比不相上下，完全是疯抢的状态。

自己可以算算账，以这次开盘的15号楼和16号楼为例，户型、面积一模一样，只是分为南入户和北入户，报价是6.2万/平米，折后均价是6万/平米。

问题4：绿地海珀云翡听说有些问题?

地产大哥：这个项目是小户型，高单价。按理说，开盘当天的报价是7.35万/平米，折后是7.28万/平米，应该不贵。

这个盘死活走不动，蓄了4个多月客，头次开盘才认购50套，市场死活不认，的确很奇怪。

具体的数据是，蓄客800组，认购客户76组，蓄客推盘比是833.33%。

我们来看看户型，两室两厅的户型，面积在102—104平米之间，总套数是64配套，4个月的时间，认购32套，去化率50%。

三室两厅的，面积在137—138平米，总套数32配套，认购还可以，24套，去化率75%。

项目公开的信息资料是，这次开盘是2号楼，16层，2梯2户设计，3个单元。

理论上说，大面上还是可以的。具体的问题，待地产大哥了解后，再告诉您。

听到同行说法是，客群定位错了。接下来，地产大哥会和同事现场了解。

问题4：看中两个竞品楼盘，要割舍哪一个?

地产大哥：两个竞品差不多，价格也差不多，还是要看户型。怎么挑户型，请参考七公子写的文章。

3.17新政后，楼市的较大悬念居然是这个！

户型V说4：首创· 天阅西山B户型优化调整（正式版）

户型V说3：首创·天阅西山B户型设计的几个关键点

户型V说2：首创·天阅西山B户型如何优化？

户型V说1：首创·天阅西山B户型分析

下面这个是给开发商看的

盘点了1、2月份的北京在售项目，出货慢、老大难的项目，主要集中在80平米以下、300平米以上。

2月份销售均价较高的面积段是160-200㎡的产品，均价高达59005元/㎡。

其中，120-160㎡面积段产品销售金额表现较好，共计销售43.34亿元。

适度改善是王道！诸位操盘手不要不好意思，豪宅听上去很美好，弄起来那叫一个累呀，哇哇哇。

地产大哥做了一下统计：

1.80㎡以下的产品去化周期，较高为23.26个月，库存压力较高；

2.120-160㎡的产品去化周期只有9.31个月，所有产品中库存较低；

3.300㎡以上产品库存去化周期17.53个月；

4.产品的库存去化周期环比上月上升了1.79个月。

传说中的彩弹来了：

北京品牌开发商销售排行榜

下面的人听着，喊到名字的，来*啦：