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真性情!杨国强回应房企“一哥”之争

来源:地产壹线   发布时间:2017-03-23 16:58:24

“你说(我们)有差距,恒大市值多少?”说话的是杨国强,碧桂园集团主席。

他想用这句话回应一位提问者。提问者称,恒大和碧桂园销售额接近,但市值有差距。面对A股和H股对内地开发商的估值差异,以及恒大正在回A之举,碧桂园怎么想?是否也有回A计划?

问题被杨国强反问回击后,该提问者未死心,回答说,目前恒大地产回A的估值约2280亿元。

“(恒大)他回归了吗?”杨国强再次反问。

上面的对话发生在3月22日的碧桂园业绩会上。杨国强亲自带队赴港,成为本场业绩会的较大新闻点。这位年过六旬的地产大亨鲜少接受媒体采访,自2007年碧桂园上市敲钟之后,10年来仅出席过三场业绩会。

他上一次出席还是2014年年报公布时,媒体记录下他与“三斌”(总裁莫斌、联席总裁朱荣斌、原领头财务官吴建斌)的经典合照。

2015年3月,多年不在业绩会露脸的杨国强特意从“两会”请假赴港。

时隔两年,出席会议的管理层阵容发生了很大变化。坐在台上的除了主席杨国强、总裁莫斌之外,其余都是新面孔:新任CFO兼副总裁伍碧君,掌管营销的“少帅”副总裁程光煜,以及财务资金核心副总经理左莹。

与此同时,“三斌”阵营中有两人缺席。吴建斌已离职;朱荣斌“刚好有事”。

“是他要我来的。”杨国强大笑指向总裁莫斌。

杨国强和莫斌心情很好,杨时常率性大笑。

台上的杨国强和莫斌并肩而坐,时不时笑答提问,传递出一种稳固的企业核心力量;同时,台上阵容的改变,让人关注到这家企业在过去一年已发生巨大变化。

碧桂园2016年的业绩靓丽,表现在规模和盈利能力双增长,负债率下降,现金流充足。具体来说,全年合同销售金额约3088亿元,同比增长高达120%,而且现金回款速度比销售增长速度更快,去年回笼约2841亿元,同比增长143%;同时,毛利增长41%至322亿元,核心净利润增长22%至120亿元,毛利率和净利润率分别为21%和8%,盈利能力跟2015年基本持平,有小于1个百分点的提升。

不过,迈入三千亿之后,被光环所包围的碧桂园还有一些复杂话题需要面对,包括高管团队的变动、海外项目的变数、市值管理等等。

业绩会上,杨国强带领管理层回应了地产“一哥”之争、森林城市销售、金融牌照收购等一系列热点问题。

这是媒体少有的采访杨国强的机会。

1

碧桂园今年要争“一哥”?

碧桂园去年销售额仅次于 恒大和万科,今年前两个月开局红火,销售额暂时*,大有争夺第1之势。但杨国强称自己没想过当“第1”。

“2017年(销售目标)4000亿,我们走好我们的路。你刚才所说的什么第1了怎么样,我们没有这么去想,只能努力做好,做到什么算什么。因为也不知道人家怎样,只能做好自己。”

“我们不能信口开河说到做不到,这是很没面子的。”

他称赞万科是“了不起的榜样”:“万科、恒大是很*的企业,特别是万科,我们这么多年都在学习他们的东西。如果有一个很了不起的榜样在前面给你学习,是很开心的。”

2

 今年四千亿目标是定高了还是低了?

碧桂园今年销售目标定为4000亿元,在2016年基础上增加30%。有意思的是,现场出现两种声音——有人担心激进,因为国内房地产调控存在不确定性;另一部分则认为保守,欲向杨国强打听公司内部“尖叫”目标。

“少帅”程光煜迂回解答了偏激的问题:今年前两个月,碧桂园业绩大幅度增长,是市场、产品竞争力、营销等多个因素起作用,特别是“春节不打烊”的营销策略。

*近的调控政策,程光煜认为政府主要是为了维护市场平衡稳定良性发展,对市场短期影响较小,长期发展有利。

至于目标是否保守,问题交给率性的杨国强:“让你来坐这个位置试试看?”他对“碧桂园奇迹”的说法很高兴,连说了三声感谢。

“我们肯定努力的,希望明年你来时,可以跟我说,‘我当时问过你了,还打埋伏’!”

3

 一二线调控三四线回暖,怎么拿地?

去年碧桂园拿地很猛。2016年,碧桂园一共斥资1281亿元买了413宗地,新增权益建筑面积约6381万平方米,平均成本为2008元/平方米;而在2015年,这一系列数字分别是560亿元、172宗、3821万平方米、1502元/平方米。

在这1281亿土地*款中,有43%投向二线城市,49%投向三四线;仅8%花在一线城市,比2015年减少两个百分点。

如果按照“目标市场”而非行政区划来划分的话,碧桂园去年国内合约销售额中有59%来自一二线城市,41%来自三四线;根据2016年年底的土地储备估算,目前碧桂园已有接近1.2万亿元总货量,其中目标市场为一二线城市的货量超过7千亿元;其中,超过6000亿元的货值将在今年推出。

今年碧桂园的拿地预算为1500亿元。莫斌表示,碧桂园拿地策略是一二三四线五线城市全线出击,“哪里有市场,哪里就有碧桂园,这就是我们战略的安排。”

他特别提到“卫星城”,这是碧桂园的城市布局核心,通过在一二线城市周边的卫星城开发大型项目,持续支持业绩;同时,在一二线的城区提供头次置业刚需产品,在三四线核心区提供改善型的公寓别墅

这幅图清晰地表达了碧桂园的城市布局和产品策略。赞PPT。

如果一些热点城市限价怎么办?是否会推迟入市?

“贴着限价走!”莫斌说。

限价是否影响利润?

“碧桂园有跟投机制,员工收入跟项目绑在一起,开发的成本优势很强,有信心。”

4

 森林城市销售是否受影响?

有媒体称,在外汇政策收紧后,部分森林城市买家的国内资金汇不出去,买房受阻。杨国强表示,这是个案,目前不好评论,他强调,公司方面肯定守规守法。

业绩会结束,蜂拥而上的媒体问得*多的还是森林城市。

海外项目的销售是否受影响?杨国强称,森林城市的开发节奏是以产定销,占集团总量“微不足道”,碧桂园肯定有能力依照承诺做好这个项目。

杨国强也透露,海外项目销售策略有变,未来将面向当地买家。“森林城市是卖给全世界的项目,未来主要面向国外买家。未来全世界再做其他项目,原则上(购房者)都是当地的。”

5

 新任CFO会改变财务策略吗?

“我在碧桂园已经12年了,一直负责财务资金的工作,所以请大家放心,接下来我会将公司财务的稳健性延续得更好。”

这是新任CFO伍碧君在业绩会上说的第1句话,显然有备而来。

伍碧君(左)和程光煜(右)头次亮相业绩会。伍全程抬头,程全程低头。

截止2016年年底,碧桂园的净借贷比率下降11个百分点至48.7%,加权平均借贷成本同比下降54个基点至5.66%,已经偿还所有永续债,目前账上趴着965亿元现金,另外还有1628亿元的银行授信额度尚未使用。充裕的营运资本,给她的工作留下了良好的起点。

伍碧君表示,目前公司融资渠道非常通畅,资金计划的定位是“贴近业务”、“助力业务”,同时强化风险控制。

6

 是否有回A计划?继续收购金融机构?

杨国强果断表态:“没有”。

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