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许家印呛声质疑者:3千亿现金还吃紧?什么世界?

来源:地产壹线   发布时间:2017-03-29 17:08:37

带着2016年全年销售额第1的成绩单,中国恒大集团主席许家印带着微笑登场。业绩会上首先迎接他的,是堆满一桌的麦克风和录音笔;主席台前高举相机的、拥挤的一排“人墙”;还有此起彼伏的闪光灯。

过去一年围绕恒大的话题实在太多。人们试图从许家印口中问出点什么,关于 恒大来未来的规模增长和利润平衡,恒大对万科股权的态度,恒大人寿受处罚后如何“改过”,恒大地产回归A股的时间表……

这些备受关注的问题,*终可以汇集成两类线索。一类线索指向恒大保持规模增长的秘密;第2类则关乎恒大回归A股的方方面面,包括对万科等企业的“暧昧”*背后的逻辑。

许家印表示,将万科表决权委托给深圳地铁则是希望万科在股东层面形成一致意见,“做的没有不甘心的事情,做的都是愉快的事情。”

全面清仓三四线

恒大2.5亿平方米土储首度曝光

恒大2016年的销售额并不新鲜,早前已披露了3733.7亿元这个数字。值得注意的是,恒大的销售额中一直没有来自海外的贡献。近年来包括碧桂园、绿地等房企都在向海外扩张寻求规模的新增长点,恒大是否也有海外*的计划?

许家印对此态度坚决:“恒大一直没有走出去的计划。恒大是一个没有走出中国的企业。未来几年也没有这个计划。”

夏海钧分析,国内房地产市场的年销售额应该会保持在10万亿元左右的水平,未来企业规模的增长不能再依靠市场容量的扩大,但龙头房企的市场占有率将从目前的20%进一步扩大到40%的水平。恒大目前市场占有率约3%,还有提升空间。

恒大头次详细披露了自己手上高达2.29亿平方米的土地储备。这个土地储备量,比碧桂园等前五家规模房企相加还要多。土储原值(即买地金额)约3600.7亿元,平均楼面价仅1570元/平方米。

其中一二线城市的土储占比极高:面积约1.33亿平方米,占比58%;土储原值约2689.5亿元,占比75%。在竞争激烈、地价飙升的一二线市场,恒大拿地的平均楼面价仅2026元/平方米。

这是恒大*引以为豪的部分。集团总裁夏海钧准备了29页PPT,其中,土地储备的罗列就占据了整整12页。

网易房产发现,恒大在一线城市还有不少平均楼面价仅三位数的土储。例如广州的第2、第三金碧花园,平均楼面价分别为每平方米642元、926元:广州郊区增城的恒大山水城项目,平均每平方米楼面价为208元。

夏海钧不忘提醒说,这2.29亿平土储中不包括旧改。若把深圳、太原石家庄等地的35个旧改项目合计1818.95万平方米土储计算在内,恒大现有的土地储备约2.5亿平方米。

35个旧改项目中深圳占了大头,有21个,其次是太原6个。恒大未披露这些旧改项目的拿地成本,仅透露目前恒大已支付99.4亿元土地款。按照目前市场价估算,恒大的旧改项目货值达到4900亿元。

在一二线加码的同时,恒大已经把三四线的库存和土储清理得差不多了。恒大在县级市的土储比例不论是面积还是原值都仅有3%上下。夏海钧说,恒大在去年6~8月进行了“历史第1次”大规模库存清理,三四线抓紧降价出货,*终清理掉99.3%的现楼库存。这是一个明显的信号。

“优质土地储备能确保恒大未来高速增长,”夏海钧说,恒大有优质且充足的土地储备迎接今年的市场,土地价格合理就拿,价格不合理的话,靠消耗这2.29亿方的土储就可以满足恒大持续增长的需要。

在恒大的庞大土储中,2016年新增的占去近一半。恒大去年共斥资2035.7亿元拿地,新增213个项目合计1.02亿平方米。虽然新增项目数量比不上“平均一年拿一块地”的碧桂园,但恒大去年拿地的*金额和总建筑面积都远超碧桂园。碧桂园去年拿地金额为1775亿元,获得土储8752万平方米。

积极拿地的一个“副作用”便是负债率提升。截至2016年12月31日,恒大总借款同比增长80%至5350.7亿元,净负债率119.8%,同比提高了26.3个百分点。

“土地储备急剧增值之下,我们认为负债率是没有风险的。跟所有上市公司对比,恒大的土地储备是丰厚的。3千多亿的土地原值,我们已经付清2千多亿元。”夏海钧说。

他指出,世邦魏理仕对恒大土地储备的评估值为7005亿元,增值3404.3亿元。假设按照土地增值额扣除40%土地增值税和25%企业所得税后计算,恒大净负债率立马减少53个百分点至66.7%。

一位港股分析师对网易房产表示:“在地价相对较低时恒大全杠杆拿地,其实是划算的,因为现在拿地要付出的代价更高。”不过该分析师也提醒,高杠杆拿地之后要关注恒大如何保持高周转将土地储备变现,在目前的调控大背景下,这的确是一个挑战。

“手头有3000亿现金还吃紧?!”

恒大对降负债表态积极,今年计划还掉2/3永续债

“手头有3000亿现金,(资金)还吃紧?!这是一个什么世界啊?”许家印说。充足的现金,让恒大无惧“资金吃紧”的质疑。

同时,降负债,提效益,是理解恒大今年运营管理的关键词。

恒大为引入300亿元战略*而签下的“对赌”协议,就是上述关键词的体现。引入战投既能降低负债率,又要满足利润方面的要求。恒大承诺2017年至2019年的销售额分别为4500亿元、5000亿元、5500亿元,其中扣非归属母公司的净利润要达到243亿元、308亿元、337亿元,合计三年创造净利润888亿元。

“这主要是针对地产这块业务制定的指标,”夏海钧说,“从公司上市到现在,地产业务基本维持毛利率30%、净利润10%以上。近几年进行了多元化探索,集团主要亏损源自其他产业的前期投入。地产这块还是非常好的,我非常有信心。”

如何提高效益?许家印在年初对公司内部的新年讲话中就提到,要管控好营销、管理、财务三大成本。其中针对财务成本他说:“我们的平均综合融资成本还有进一步下降的空间,利率降一个点就能省几十亿的融资成本;我们账面上有3000多亿的存款,利息增加1个点我们一年就能多30亿的利润……公司规模大,稍微紧一紧,就能省几十亿,这就是利润。”

在业绩会上,恒大管理层对降低负债率这点作出了非常积极的表态。首先,夏海钧承诺今年大规模降低永续债,上半年还掉一半,大约550亿元,全年计划还掉2/3永续债,到明年全部还清。目前恒大手头有3000亿元现金,为历史上较高水平,有能力拿出一部分来降负债。

还永续债对*者而言是极大的利好。恒大去年全年创造了176.17亿元的全面*,其中归属公司股东的权益仅1.99亿元,归属永续债权利人部分为106.46亿元。如果还掉永续债,不仅节省一年数百亿元的利息支出,而且股东*有望明显提高。

第2个降低负债率的举措是引入战略*。夏海钧介绍,第1批300亿元的引入仅用了20天,*者非常踊跃,目前已开启第2批150亿元的战投引入。这450亿元战略*尚未进入资本金,预计在今年4至6月两批战略*先后入账,届时恒大的净负债率会降到80%左右。

第三个重要的措施自然是回归A股,提高估值,拓宽融资渠道。这方面恒大并未给出明确时间表。根据夏海钧的说法,目前公司第2轮战略*尚未完成,主要是因为有一两家国企要入股,这就涉及国有资产评估、国资委审批、政府有关部门审批等流程,拖慢了进度。

“等第2轮战投完成后,各方面资产重组完成后,就进行(回A)报批,”夏海钧说,“我相信是因为第2轮战投的引进导致上市推迟。目前450亿战投估计5月份完成,希望尽快修订重组协议,尽快上报证监会。”

引入战投时间表有了,但重组方案披露的时间表还没有。5月是一个关键节点。恒大与深深房约定的重组排他期就定在5月。

“恒大地产A股重组这件事,应该是广大股民众望所归的事情。毕竟恒大还是中国的地产商。这件事目前各项工作进展很顺利。分拆要获得香港批复一般难度很大,但也已经批复了。恒大地产以前的财务有很多资金往来、担保等,都要理清楚。“许家印补充。他还表示,恒大是香港上市的红筹公司,分拆地产在A股上市,还有旅游、金融、健康板块,未来不会将H股进行私有化退市。

高土储,提效益,降负债,升估值,这些举措其实环环相扣、一脉相承。这盘棋下得顺不顺,对恒大至关重要。

这就不难理解,为什么对于让渡表决权给深圳地铁的举动,许家印称自己“做的没有不甘心的事情,做的都是愉快的事情”了。

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