周四产品说 | 2016年度全国销售楼盘系列——杭州销售楼盘回顾

2016年杭州商品住宅销售金额和面积榜单中，绿城等本土房企仍占有重要地位，而融创、融信、龙湖等外来房企同样通过不断打磨产品力，进入前十行列。

2016年在全国去库存的旗帜下，杭州楼市自3月开始出现量价齐升的态势，且突破历史高位；预期较高导致价格持续上扬、*客占比过高等情况出现，9月以来杭州接连出台楼市调控政策，高歌猛进的涨势戛然而止。在这样的市场大环境下，究竟有哪些楼盘为业绩贡献主力？

2016年的明星项目成绩抢眼，我们综合销售金额榜和销售面积榜，选取5个产品力较为突出的项目，分析他们销售的真正原因。

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融创•河滨之城

融创•河滨之城是2016年杭州销售金额魁首，究其原因：一是区位价值，老杭州以西为贵，项目毗邻西溪湿地，双河环绕，拥有1100米河滨景观带；二是教育优势，求是教育集团竞舟路*、第十五中、学军*、浙江大学，一条龙优质教育服务；三是产品丰富，项目总建面约34.4万方，分东西两区开发，东区为89-185平精装3-4房，以改善客群为主，配置更高；西区则是89-139平的毛坯房源，主要面对实力刚需客户。

东区精装公寓都配置了地热和核心空调，采用杜拉维特、西门子等国际品牌，且可根据客户喜好选择法式、港式和新古典3种精装风格。以139平中间套为例，小高层得房率为85%，加上飘窗、双层挑高 露台、地下室等，赠送面积约37平。“精装硬货+大面赠送”促进河滨之城登上2016年销售金额榜首。

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绿城•杨柳郡

绿城在杭州知名度、美誉度均较高，而之前绿城项目基本都是可望而不可及的高价高品质，杨柳郡的较大卖点就是便宜。项目利用54万方巨大体量，在地铁一号线七堡站上盖一座“城”，住宅层面、商业街层面和地下空间形成立体组合，较大限度满足了年轻群体生活与休闲娱乐的平衡所需。

由于项目定位年轻刚需客群，在定价上较为亲民，户型配比也放弃较高溢价的改善大户型，140平以下占比91%，3房产品达6成，以89-110平功能型3房为主。精装方面充分考虑收纳，餐厅非用餐时间打开推拉门，餐厅瞬间可变书房，空间利用率更高。

此外，在色彩运用上，项目根据不同组团分为“春夏秋冬”四色，更符合年轻群体的购房品味，外力面则采用环保涂料，大大降低了购房成本。细节方面，融入了年轻客群较关注的科技、运动及社交元素，比如WIFI全覆盖，太阳能技术、慢跑道、特色社区空间展示等。

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融信•学院府

融信学院府销售的主要原因：一是*，蓝孔雀板块联合引入华东师范大学附属*，提供高水准9年一贯制教育，认可度较高。另一方面，外立面采用“铝板+玻璃幕墙”设计，银涂层LOW-E中空玻璃、干挂铝板组合，尽管造价要高出普通面砖或涂料立面近3倍，但融信•学院府实体呈现后外立面效果很好，而这种营造方式之前更多使用在豪宅项目中，因此学院府价格一直高于同样拥有*优势的周边直接竞品。

项目主力户型为89平三房以及129、139平四房。89平三房两卫，三开间朝南，双明卫设计，落地窗采光通风较好，户型中等偏上，北向书房为拓展面积。加上申花板块持续的地皇加持，开盘至今销售价格持续上涨。

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保利核心公馆

核心公馆是保利在主城区打造的头个智能豪宅产品，地理位置+地铁入户+智能精装形成项目优势；以“出则闹市，入则静谧”的居住理念，吸引大城东范围客群，以景芳、闸弄口地缘性客户为主。核心公馆整盘户型配比较为纯粹，初期主打地铁盘的概念，后期加入智能家装元素，整体市场向好，*客比例较高，2016年去化情况较好。

其中100㎡三房户型方正，三开间朝南，左右动静区分离；客厅带南向大阳台，采光性佳；主卧套房设计，整体空间较大，摆放床及电视机柜等家具后，仍预留有充足的过道空间；两个南向卧室都带有飘窗，一定程度上提升了卧室的空间尺度感。

保利核心公馆以“智能家居+定制精装”为主要卖点，所谓的全生命周期居住系统，是集智能科技、人性化设计、全龄段需求为一体的生活方式，具体包括智能新风除尘系统、智能核心空调、云摄像、红外幕墙等，通过手机APP控制家中所有电器、燃气和安防系统，安全便捷。

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万科•世纪之光

万科世纪之光位于钱江世纪城板块，享受政府规划红利的同时，引入重量级城市配套进驻，教育、医疗、商业、交通配套一应俱全。项目主力户型为81、89、110平三房，赠送面积较多，可变空间大，性价比相对较高。

81平小三房低总价，市场认可度较高。户型整体较为方正，三开间朝南，因为只有一个卫生间而采取干湿分离设计，提高实际利用率。

110平边套采用边厅设计，5.7米L型大飘窗，三面采光；厨房U型设计，提高操作平台面积，主卧套房配有走入式衣柜，通过精装增加收纳空间。

世纪之光是万科在萧山打造的第2盘，也是区域中第1个实行整盘精装的项目。在之前定制新风系统的基础上增加了除霾的功能，同时增加了一些更为人性化的细节设计，如在家预约电梯的智能可视面板，儿童安全锁、静音门锁、进门小手电、大容量收纳柜等，实际居住体验更加。

万科深知商业配套的重要性，世纪之光真正实现了“住宅未动，配套先行”，在24.7万方的社区中，打造约13000方的新街坊商业街，规划餐饮、零售、便利店、休闲、娱乐等配套，旨在为业主打造出一套360度基本生活的解决方案；提前开放的商业包括“超级万”运动主题食堂，让准业主们提前畅想未来的生活场景。

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结语

2016年杭州商品住宅销售金额和面积榜单中，绿城等本土房企仍占有重要地位，而融创、融信、龙湖等外来房企同样通过不断打磨产品力，进入前十行列。2016年9月至今政策调控手段频出，好项目好产品将继续逆流而上，创造销售记录，而相对性价比不高或者落后的产品或户型，将逐渐被市场淘汰。在2017年调控偏紧的年份，项目要想继续跑赢市场，仍需不断提升自身的产品力。