管房、管地，管得住房价吗？

*，BTV释放消息，北京计划今后五年供应住宅用地6000公顷，其中国有建设用地5000公顷，集体建设用地1000公顷，以保障150万套住房建设需求。2017年全市计划供应住宅用地1200公顷。

需求端限购限贷、供给端加量供地，能管得住房价吗？

首先，咱们来看一看去年的数据：2016年全年北京计划供应的住宅用地也是1200公顷。但较后实际销售的住宅用地仅15宗，如果以可售纯商品住宅部分为标准，只有7宗，规划总建面仅39万平方米。

SO，是不是今年及今后五年真的能“销售=计划”或“销售≈计划”，咱们还得走着看。

其次，**白 岩松对话中国人民大学土地政策与制度研究核心主任叶剑平教授，主题就是《管房，管地，管得住房价吗？》。叶教授也说，房地产市场问题牵涉复杂，简单的通过增加土地供应量来控房价仅仅是一时之策。

以下是*问答原文，由博士智库VIEWS整理。关键词已标红，亲们好好体会：

白 岩松：如果说过去的二十天里涉及到民生的话题什么*热，那么毫无疑问就是“限购住房”，从北京开始一直到北上广深，截止上周四，全国有四十个以上的城市纷纷出台了限购政策，甚至不仅仅是大中城市，包括安徽的一个一等别贫困县也出台了限购政策。 

在刚刚过去的清明小长假里，“千年大计”的雄安新区这样一个构想出现在大家面前，仅仅*之内，雄安新区周边的十个县也纷纷出台了住房的限购政策，限购真的变成了“县里也要限购”。因此，这个话题的热度也就持续升温。*，很多人在媒体上又看到了国务院的两个部委联手出台了一个新的文件也与此有关……

白 岩松：为什么要出台这么一个新的文件，接下来我们要连线一位嘉宾——中国人民大学土地政策与制度研究核心主任叶剑平教授。叶主任，您好！ 

叶剑平：您好！ 

白 岩松：首先，从分析的角度来说，这二十天里一道头名接一道头名，紧箍咒越来越严的过程当中，这两部委出台这样一份文件的思路是什么？要达到什么样的目的？ 

叶剑平：文件是从两个方面来考虑：一个是供给侧，国土就从土地供应上来管地和供地，住房部门从市场（比如买房和销售）这样一个角度来管地。那么，按照市场经济的基本原则——供需平衡，一方面降低购房需求，另一方面增加土地供应，这样可以达到一个新的均衡。

白 岩松：媒体已经开始期待很大了，甚至用了“决战期到来”，我想“决战期”背后可能藏着另一个意思——房价会不会降?这样的一个新文件会是一次质变吗？ 

叶剑平：“决战期”的意思应该是各个部门出重拳，试图抑制房价。从目前来来看，调控房价的所有措施基本都用上了，到底有没有效果，就要看地方政府的执行情况了。

白 岩松：您看我们这个新文件中的一个细节，其中很关键的一个就是用潮汐式的方式（房子多就减少甚至不给地，房子少就增加供地）来供地，其中有非常明确的数字（见下图），看上去很美，叶主任，您觉得这些月份的评估怎么科学的进行？“上有政策、下有对策”是不是也可能出现？

叶剑平：完全可能出现。房地产和其他商品不一样，库存量等指标很难计量，因为它是个区域性的市场，以北京为例，五环以内的商品房很快就能消化，但城乡结合部就有可能出现库存，那么如何去评价多供地还是少供地的问题，就需要具体的、更加*的指标才能够把这项任务延续下去。

白 岩松：而且可以猜测，一定有很多地方是采取“上有政策、下有对策”的方式争取为自身获取较大的利益。

叶剑平：土地财政长期以来都是地方政府的依赖，如果减少土地的供应，那就意味着会减少地方政府的财政收入。那么，有没有其他的方式来代替土地财政？目前来说呢，还是个疑问。

白 岩松：所以这才是关键点，恐怕我们将来“治本”的时候要从这解决。叶主任，这个文件还有几个表述（见下图），尤其“增加租赁住房用地有效供应”和“增加公租房供应扩大公租房保障范围”两句不仅涉及到了低收入人群，还特别谈到了新就业人群，您觉得这样的两句话是老生常谈呢，还是真有可能上个新台阶？

叶剑平：这实际上是对房地产市场做出了一个准确的判断，因为房地产市场实际上是多元的，除了销售外，还可以通过租赁获取住房，所以增加租赁住房(包括廉租房、公租房等)是试图解决年轻人以及中低收入阶层人群的住房需求，因为从衣食住行来说，住房也是*基本的一个生活保障。所以，政府出台一定的措施来保障部分年轻人能够有房住，这是一个根本。

白 岩松：没错！不能说像过去很长一段时间给大家的预期——一定要买一套自己拥有产权的住房。“居者有其屋”不是这样的概念。其实，相当多的年轻人当他到一个大城市的时候，他先有安身立命的地方，有这样一个家，甚至到结婚几年之后，慢慢拥有自己的住房。但在这方面，我们很多城市是严重欠账的。

白 岩松：您怎么看待两部委出台文件时首先肯定了北京的限购？

叶剑平：“肯定”主要是指把房子的属性回归到居住上来，真正有需要的就进入市场，没有需要的就踢出市场。我想就是要达到这样一个目的。 

白 岩松：那是否也意味着北京的确是这次限购的一个风向标，全国很多城市都要向北京这种“从严看齐”？

叶剑平：如果从计划经济的角度来说应该如此，但从市场角度来看是否符合规律，我是划了一个问号的。

白 岩松：还涉及到一个关键问题，不少地方政府还是靠土地财政吃饭，因此它到底是不是真心想执行限购还不好说，但此次两部委出台的文件里有一条叫“约谈问责”，您如何看待这条？会有效果吗？

叶剑平：应该会取得一定的效果，房地产市场是区域性的，因此地方政府负有主要责任。所以，这样的目标如果坚定下来并且坚决走下去，应该可以实现。

白 岩松：请教叶主任，当约谈问责地方的时候，拿什么标准？是该地房价涨得过快？还是地方政府撒谎？还是其他什么标准？

叶剑平：这需要有一套检测的系统，比如市场检测系统，房价的涨幅达到什么样的程度，以及销售的速度达到什么样的程度，这些就需要通过技术的指标和技术来进行监测，以及信息的透明化来共同完成。

白 岩松：恩，我们也谈不上期待了，这个期待应该加上引号，或者说非常好奇的是，当这个靴子第1次落地的时候，可能约谈的是哪个城市的市长。

白 岩松：叶主任，您觉的这个新的文件用土地供应的方法是否可以做到很好的、不产生后遗症的寒热同治呢？

叶剑平：这个应该比较难。实际上房地产市场问题不是其本身，而是牵涉到了包括*、金融等多方面的，包括中国的经济结构问题。所以简单的通过增加土地供应量来解决的话仅仅是一时之策。

白 岩松：*近一段时间在好多人都在谈论两个问题，第1个问题是看起来这次是真的要限制了？

叶剑平：房地产交易限制起来还是比较简单的，不让你过户，不让你买，有准入门槛等等，只要是下决心限制交易是完全可以做到的。但是限制对整个经济、对整个老百姓是好还是不好，从目前来说肯定是有作用的，因为房价确实是太高了。

白 岩松：从现在看呈现出一个组合拳的态势：你看既有地方政府的限购政策，又包括两个部委出台的土地供应、公租房，甚至约谈等等组合拳，大家都在一起打。那老百姓自然就会问：如果从中期的目标去看待的话，我们的一些热点地区的房价会不会降下来？还是仅仅是有可能涨的慢点而已？

叶剑平：应该是涨的慢而已，降也不是大家所希望的，因为它要和经济同步发展。

白 岩松：从您的判断来说，如果房价出现很大的降幅可能性还不是很大？

叶剑平：应该不是很大。

白 岩松：那会不会出现一段时间没涨之后，很多地方又开始产生了冲动，政策可能放宽？

叶剑平：这个就要引起注意，所以要有一个长效机制，使它能够和经济相匹配，而不是未来成为经济的一个负面，比如说泡沫等等。

白 岩松：好，非常感谢您带给我们的解析。另外，也特别的希望，现在全国的很多大中城市赶紧去多建一些公租房，既解决低收入人群，也为吸引人才做好充足的准备。