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雅居乐拟分拆物业上市H股 不排除回A可能

来源:地产壹线   发布时间:2017-04-11 16:46:43

作为房地产开发商未来的新增长点之一,物业的独立自2015年开始形成一股热潮。如今,房地产的物业正迎来第2波分拆上市的爆发期。

近期,先是保利地产的物业板块成功登陆新三板挂牌,随后万科物业引入博裕资本和58集团做为战略*伙伴。与此同时,碧桂园物业从去年开始申请IPO至今仍在排队,而富力也宣布组建物业服务集团,在物业分拆上市的道路上迈出第1步。

还有一支队伍正在蓄力追上这股潮流,那就是老牌房企雅居乐。去年雅居乐组建雅生活集团,并挖来原彩生活高管董亚夫担任雅生活集团副总裁。2016年,雅居乐物业板块的收入实现31%的增长,达到10.68亿元。

这个迅速崛起的雅生活集团已经汇集了一批人马。除了来自彩生活的董亚夫之外,原山东明德物业公司董事长刘德明也于近期加盟,担任雅生活集团总裁。

另一位亮相的新高管,是财务核心总经理李大 龙。他熟悉资本市场,此前参与了顺丰快递的上市。他的加盟显然有助于推动雅生活与资本市场的对接。日前雅居乐主席陈卓林在业绩会上透露,正在论证物业板块在H股分拆上市的方案,更长远来看,不排除再从H股回A的可能性。

近期,雅生活面向中小物业企业发起联盟,刘德明以“先恋爱再结婚”的比喻,表达出雅生活向外扩张之迫切。

免费午餐?

“每年在平台上投入3000万元,只给雅居乐独享太浪费了”

3月31日,雅居乐集团董事副总裁陈卓雄带领旗下的雅生活集团高管全员出动,宣布成立“雅生活联盟”。

不久前加盟雅生活集团的新任总裁刘德明宣布,要将公司开发的互联网平台向全国的中小物管企业免费开放。

“我们花了2年半时间投入400万元打造一个互联网平台,但有多少中小物管企业做到这种投入?每年在平台上投入3000万元,只给雅居乐独享太浪费了,能不能分享给全国的中小企业?”刘德明说,这是成立“雅生活联盟”的初衷,这一想法获得集团董事会支持。

刘所说的互联网平台,涵盖了雅生活目前针对物业管理所创立的一系列管理体系。包括3个分别针对业主、商家和物管人员使用的APP,以及涉及停车、安保、家居等方面的智能化终端设备,涉及工单管理、社区运营、数据集中管控等方面的管理数字化体系,等等。

简单而言,这是一个糅合了“互联网+”、机器人、社区020、数字化管控等概念的物业管理解决方案,免费开放给联盟成员使用,助力物业公司跟上“互联网+”潮流。刘德明表示,对于产生的增至收入,联盟成员拿“大头”,雅生活拿“小头”,此乃共享精神。

但这不意味着加入联盟全无代价。使用雅生活的这套体系,就意味着要由内而外地改变管理方式,小到小区出入口的智能密码锁,大到员工的工单分派和薪酬管理,都会发生改变。雅居乐要求,社区都要配备专属的客户经理,接受雅生活的培训。

“我们不要做淘宝一样的联盟,而是要做到高度整合、全身心投入,雅生活与联盟企业进行收入分享。”董亚夫说。

网易房产了解到,目前已有包括同森、四方、致远、青禾等中小型物业公司加入联盟。

从1%到20%?

“抱团”的好处显而易见

雅居乐年报显示,2016年集团物业管理收入同比增长31.45至10.69亿元,管理的物业面积增加约2成至5756万平方米。

刘德明表示,从收入构成上看,雅生活的收入可以分为传统物管费和增值服务费两大板块。目前增值服务收入占比仅不到1成。虽然雅生活已组建了自己的电商团队并引入包括金融产品在内的第三方合作,但刘德明预计,今年增值服务的收入约1亿元,不到总收入10%。

不过未来三年这一收入构成会有非常大的转变。他表示,用三年时间,让增值服务收入从目前不到1%,提高到总收入20%以上。

雅生活的增值收入将包括四大板块:家政园林、二手房中介、装修,以及雅生活联盟和线上APP带来的其他社区生活服务。目前雅生活集团形成了“集团本部-区域公司-项目”三级管控的商业管理团队,与传统物业管理团队完全分开,为社区商业服务的模型设计、渠道开拓、落地执行形成独立的管控。可见其对增值服务的看重。

在雅生活的联盟之中,既有中小型物管企业,也有生鲜、旅游、金融等各种社区020关联企业。刘德明表示,联盟共同采购可以降低成本,还可以共享社区020资源增加收入,抱团带来的好处显而易见。

“先恋爱再结婚”

正在论证物业板块在H股分拆上市的方案

“雅生活联盟”的成立是一个标志,代表雅居乐的物业管理开始对外扩张。

刘德明制定了雅生活的5年规划:到2020年,实现年收入100亿元,其中,来自雅居乐自营物业、对外拓展物业、收购兼并物业的收入,分别为40亿元、20亿元、40亿元。

也就是说,来自雅居乐外部的物业收入,未来将占据雅生活收入的6成。刘德明表示,2017年雅生活计划对外接管2000万平方米物业,之后每年增加20%。

他没有提到收并购的规模指标,但从未来计划的收入占比来看,雅生活也许把收并购看得更重。

雅生活财务核心总经理李大 龙表示,物业背后巨大的社区资源和市场潜力已经被资本市场所关注,预计到2020年中国物业管理面积达到300亿平方米,社区消费过万亿。

副总裁董亚夫指出,目前,行业百强企业的管理面积占全行业的30%,剩余的10万家企业分食剩下的7成市场份额。行业内9成以上是中小型企业,行业激烈竞争下生存危机加剧。

虽然向全国的中小型物管企业发出联盟邀请并不涉及收并购,但显然,这一举动可以为雅生活争取到更多潜在的市场拓展甚至收并购机会。

刘德明没有否认这个说法。“联盟就像谈恋爱,收并购就像结婚。谈恋爱的过程越长,阵痛过程越小。”他用了一个幽默的比喻,“通过大数据分析可以找到收并购客户,奠定很好的基础。”

雅生活发起联盟之举,一方面希望集结中小物业企业的力量迅速做大市场份额,另一方面也能增加增值服务,以独特的模式吸引资本市场的关注。一箭双雕。

“上市并不是目的。对于资本市场的表现,我们应该顺势而为,水到渠成。需要的时候我们会拥抱资本市场。不会刻意为之。”李大 龙说。

不管是不是“刻意”,现实的情况是,雅居乐集团已经在积极推进物业板块上市。日前,雅居乐主席陈卓林在业绩会上透露,正在论证物业板块在H股分拆上市的方案。网易房产独有获悉,从更长远来看,不排除再从H股回A的可能性。

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