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在美国遇到潘石屹(易居沃顿美国游学笔记之二)

来源:豪言   发布时间:2017-04-30 00:00:00

说我踏空,我不服

“前几年我做了一个重大决定,一平米的房子也不销售了,全部持有。这两年房价太高,我也就卖掉了两个项目。翻了一倍半。也不知道谁踏空了?!”

当听到一位嘉宾说自己这几年看走了眼,在房价大涨年代踏空时,潘石屹反唇相击道。

4月下旬,美国费城宾州大学安妮博格剧院。2017宾大中美峰会的“文商地产的改革和前景论坛”上,作为对话嘉宾之一,在国内久违不见的潘石屹出现了。

这*,正值西方复活节前夜。

现在,在国内见不到潘石屹不奇怪,他已经连续多年不拿地,隐出主流开发商行列。在美国遇到潘石屹也不奇怪,这位中国*地产商,虽然现在说普通话仍偶带西北乡音,但一直以来却与美国颇有渊源。

首先,潘的太太、SOHO中国联席主席张欣炫目的美国大投行背景,在那个年代尤为*。潘在事业上的畅顺,得张欣之力颇大,这一点曾使得冯仑羡慕不已。所谓“*强夫妻档”,非浪得虚名。

其次,从2013年起,潘石屹和张欣在美国纽约曼哈顿已*了两个项目,金额达数十亿人民币。

第三、2014年,潘张又分别捐给美国哈佛和耶鲁大学1500万和1000万美元。

第四、作为中国*擅于炒作造势的开发商,潘石屹曾被称为中国的特朗普。

其实,潘与特朗普还有另外一个相似之处,就是都经历过房地产业的甜蜜和凶险。

二十年前,潘石屹成功躲过了海南地产泡沫破灭的那一劫。彼时,在看到土地转手的利润比盖房子还高时,他果断地脱手获利、挥别冯仑、撤出海南,杀入还是市场化蛮荒之地的北京。

之后十年,在中国房地产*波黄金岁月里,潘氏夫妇财运亨通,成为了风口上的“猪”。

他们将海外设计先锋潮流、各路媒体赞弹笑骂、晋蒙土豪手里余财,还有与大炮*的唱和,整合杂揉在一起,在京城翻手为云覆手为雨,将自己的发家史变成了中国地产界*有味道的段子。

但慢慢地,看着京沪房价翻筋斗式的上涨,潘石屹又闻到了多年前海南那股烧焦的味道。

于是,他再次选择退出。一、不拿高价地,甚至不拿地;二、不沾手住宅

只不过,这一次他好像失算了。

正是在他“退中进美”的数年内,以房价和房企规模论,中国房地产迎来了黄金年代中的黄金年代。

所以,在宾大论坛上,一位对话嘉宾开玩笑地问潘石屹:你是不是有种踏空的感觉?

潘的精明敏锐不减当年,他没有直接回答,而是一方面笑着辩称,自己在美国*的两个项目亦有增值,一方面旁敲侧击、话里有话讽谕国内楼市的隐忧。

附:潘石屹美国问答录

问者:路透社北美财经主持人 陈一佳

答者: SOHO中国有限公司董事长 潘石屹

问:一线房价高企,透支年轻人的生活品质和创造力,你的看法和解决方案?

答:解决方案不是该我想的,那是习总书记的事,我就不操他的心了。

我觉得他好像已经想好了,就是“房子是用来住的,不是用来炒的” 。而且在*经济工作会议上提出了四个解决办法。可是后来也没怎么做,不知道什么原因?可能是时机还不够成熟吧。

房价对一个城市竞争力的影响,从香港和深圳的对比上看得很明显。

当年我下海,没有特区通行证,就从铁丝网下面钻到深圳一边。呆了一年,当时的深圳和*的深圳是一样的。特别有活力,都是年轻人。崛起好多不错的企业,如万科、华为、招商和腾讯。世界各地的年轻人,都到深圳去创业。

可是一河之隔的香港,房价贵得要死,很多人只抱怨、不做事。

问:对国内房地产调控怎么看?

答:说句题外话。曹德旺前一段很火,因为他说美国的税低,中国的税高。但有人反驳,说中国的税低,争论了好长时间,都还没有结果。

我就在想,怎么这么简单的问题,在计算机时代都算不清楚?中国派了这么多留学生到宾大来了,美国税高还是中国税高都算不清楚?在几百年前的明朝清朝,用算盘都能算清楚。

什么原因?和十年前的房地产一样。中国的房产交易,都要用房管局的标准合同,都有非常确切的数据。但房管局就是不把数据提供出来。

十多年前,我付了30多万元的咨询费,买了一套数据,发现当年北京成交了17万套房子。我就将这套数据从头到尾分析了一遍,搞出了一份报告,送到了当时北京的王姓市长手里,受到他的表扬。

现在,对中国的房地产,每个人都像中医诊病,一见面就说上火了,但具体什么病不知道。在美国看病,从来不说你上火不上火,首先给你把所有指标查个底朝上。

到目前为止,还没有什么是政府没有调控过的,包括面积、需求、容积率等等,*房价还是大涨,这只能说明:钱发多了。

问:对当下热谈的文商地产,或说文化因素对地产的影响,你有什么感受?

答:我们开发商,一般来说文化水平都很低,所以要做做有文化的项目。在SOHO中国开发的24个项目中,*有文化的就是前门项目,因为2008年要开*,赶着让我们在当年4月建完了。但结果却成为我们**的项目。

而望京SOHO起初时并不被看好,因为在五环边上,当时觉得很偏远,周边还有玉米地,也不在*,更谈不上文化。但正是这个项目,成为我们24个项目**的。很难想像:在它租金*时,几乎与北京CBD看齐。

我的切身体会,创新倒是特别重要的。是房地产产品发展的源动力。在这个时代,作为开发商,要做出与众不同的建筑产品。

记得十年前,参加一些名其为创新峰会的论坛,坐了一大群人都谈创新,可是他们做的网页,跟别人的都一样,做的手机和人家做的也一样。

既然做得一样,就得向人家学习呀。可是却反过来骂人家,说什么苹果手机做的没我们好。我就奇怪,都是一些小偷强盗,把人家的东西偷抢过来,怎么反倒成了创新者?

我们要从心里面真正尊敬为行业做出创新产品的人。

我们公司的目标,就是成为房地产的苹果公司,要向乔布斯学习。中国很多开发商,从哈尔滨到深圳盖的房子都一样,我认为是个悲剧。

问:中美房产该选哪一个?

答:美国房子一般不太强调销售价格,都是按租金*来推算。*是4%左右。*产权。国内*不到1%,产权还七十年。你说怎么选?

此时,保利地产副总裁余英插话,认为这是因为中国房价上涨的速度和幅度较大,今年1000万的房子,五年前可能只有300万。如果这样算的话,*就很高了。

潘石屹坚决不同意:“这个算法不对。既然说租金*,只能按当下的资产价格来算。还按五年前?如果按建故宫的年头算,那*更高了!”

问:怎么看待长租公寓的发展以及政府对租房市场的重视?

答:再说个题外话。我在中国走过好多城市,凡是这个城市的领导讲着一口标准的普通话,能把*政策说得头头是道,并能总结出来的,这个地区的经济一定不好。凡是普通话说不好,*精神也说不清楚的,像温州、广州、深圳等地方,经济一定很好。

所以,政府应该多做些伟大的事情,这种租房子的小事情还是交给我们商人去做。政府就不用多操心了。

问:在美国*地产的体会是什么?

答:首先,我们在美国*了两个项目,第五大道的GM大厦,占股25%,公园大道项目,占股50%。公园大道项目比GM大厦*时间早了三年,现在*70%,而GM大厦则已*一倍。

这说明了房地产*的铁律仍然是“地段、地段还是地段”。

*个体会是,美国工会组织是美国房地产发展的一大障碍。

在美国盖房子不容易。*不容易对付的就是工会,工人效率低,干着干着活儿就回家了,质量还不一定有中国好。

问:现在中国人到美国买房,但钱出不来?怎么办?

答:前段时间,我曾说过中国外汇管制,钱出不来,所以还是持有房产好。但外管局不高兴,我就以SOHO中国的名义发了一份“检讨”。现在我也搞不清楚外汇是不是管制,但就是钱出不来。

去年由于汇率变动,作为香港上市公司,SOHO中国损失了2.4亿美元。

此时,有嘉宾开玩笑式地说:潘总这几年踏空了。心里很难受。再问房价,就是揭他伤疤呀。

潘回答:前几年我做了一个重大决定,一平米的房子也不销售了,全部持有。到现在(资产价值)翻了一倍半。

(又回想一下,补充道)因为这两年房价太高了,我也就卖掉了两个项目。所以,才能证明翻了一倍半。

也不知道谁踏空了?!

(问答录完)


曾有前*SOHO中国高层与笔者聊到,潘表面嬉笑自若,但内心却是一个悲观主义者,也是一个市场主义者。

这与潘的经历有关。比如,他出身贫寒,童年凄苦,不相信天上会掉馅饼;比如,他曾侥幸从海南地产泡沫中虎口脱险,而那场泡沫是人性贪婪无休无止和有形之手始乱终弃合演而成的悲剧。这些使他在日后的商业生涯中,以“十年怕井绳”的心态,对一切不劳而获敬而远之,对政府干预(无论是刺激还是抑制)都颇具戒心。

在此次论坛上,其它嘉宾发言时论及政府调控,不免有表示理解之意,如赞成调控或是调控至少有阶段性的必要等等。此时潘石屹拿过话筒,话里有话地表示,“*在这儿发言,大家都很温和。这使我非常想念一位有‘大炮’之称的业内名人,他要是在场的话,会语不惊人死不休。”

廿年商战,胜败只在一念之间。对潘石屹来说,戒贪知止理念已融到血液之中,并曾在关键时刻使他逢凶化吉。所以,他应该不会,也不甘于相信自己这次踏空,而是更愿意相信和迷恋这样的故事:上世纪初,一位美国华尔街大亨,在听到街上擦皮鞋男孩向他推荐股票后,立刻清仓,从而与那场世纪大萧条擦身而过。

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