李炳亮谈珠海鹤洲CBD

鹤洲南垦区用地总面积26.45平方公里，经多年围垦利用，现状为养殖水面。鹤洲南与鹤洲北已鹤洲水道相隔，目前，从市区过去还需要从鹤洲北坐轮渡才能抵达。

核心把珠海作为珠江西岸核心城市来定位，以珠海目前的城区规模和人口规模来说，都难以承担相应的重任。但另一方面，珠海要勇于承担珠江西岸核心城市重任，要敢于想人不敢想。我给珠海的整体定位是“无烟之城”——金融、贸易、智能、科技、文教、商旅、电力能源、生活。

未来的珠海，首要是增加新区的规划和筹备。但由于珠海产业薄弱、财政收入相对不足、房地产收入占据财政收入的比重较大，这些特点决定了珠海不可能采取四面开花的*模式，较好的还是以点带面、四面辐射的方式实施大开发。从现状看，较好财政投入产出比较大的还是横琴、西部核心城、唐家湾这三个区域。可以预见，这些区域能否成功开发，决定了珠海这个城市腾飞的基础打得多牢靠。

城兴产业，筑巢引凤

过去我们谈珠海房地产，或者珠海经济，总是谈产业，但几十年过去了，珠海产业并没有得到很大的发展，甚至经济总量及人口，均仅达深圳的10%左右，差距巨大。

然而由于珠海的独特位置和先天优势，获得国家赋予巨大的政策扶持，这种政策利好，直接导致大量的资本抢驻，并进一步的拉动房地产的发展，而房地产对城市的拉动影响，已经达到忽略产业的地步。

所以去年开始，本人已经提出新的城市发展战略，过去是“产业兴城”，现在改为“城兴产业”。就是顺应大势，借助各种社会力量，大力推进珠海的城市建设，通过成熟的城市配套，再反过来吸引产业的主动*，这种产业政策，我们称之为“筑巢引凤”。

（富山产业新城）

以全国的高度思考珠海未来

但在这个过程中，珠海政府必须站在全国的高度去认真思考珠海的未来。珠海不应该是广东的珠海，至少应该是大中国的珠海，这个高度需要珠海规划相适应的城市格局，比如事先规划好预案，未来中山的坦洲是否会并入珠海，或者未来的珠中江是否会事先并市，这种可能性不是没有，因为粤港澳湾区，9个城市加上2个特别行政区，国家必须配备9套国内班子和2套特区班子，会造成管理层太多导致决策效率低、管理成本支出过大、各市经济功能难以协调，达不到互补的较高功效，所以站在国家的角度，如果粤港澳湾区想成为*别经济和城市湾区，必须实施本质上的大改革，这点，珠海必须大胆的考证，未雨绸缪。

洪湾、鹤洲南、横琴构筑”珠海内三角经济区“

而珠海*能影响市外的新区，优选是横琴。但横琴自贸区的发展，因为房地产的捷足而入，早已抬高了当地的营商成本，也提高了科技等产业进入的门槛，没有雄厚的产业作基础，再强的金融也无法发挥作用，所以依目前的横琴发展趋势看，尽管各个利益方不断的宣传和呐喊，但是都找不到可以信服的未来。

而如果将洪湾、鹤洲南，再加上横琴组成一个整体看规划和建设，则不仅一步棋让珠海保税区看到一个宏伟的未来，更给予了横琴一个可以看得见的产业未来，所以珠海的希望在“珠海的内三角经济区”，而不仅仅是横琴、高栏港、唐家湾、航空新城及老城香洲，上述四个新区加一个老城都是散落的珍珠，但只有鹤洲南是金链子，把这些散落的珍珠串起来后，珠海经济便摇身成为价值连城的珍珠项链，鹤洲南对于珠海的重要性，在于全局。

关于鹤洲南在珠海城市规划中的重要性

关于鹤洲南，我们左岸地产机构在2008年给珠海仁恒置业做提案时曾经提过，洪湾、横琴、鹤洲南，将与航空新城组成珠海的新核心，并把洪湾、横琴、鹤洲南组成的水岸和水域，比喻成珠海的维多利亚港、马六甲的新加坡港，我们称之为“珠海的内三角经济区”，成为连接西江上游城市和高栏港国际枢纽港之间的枢纽产业区，内地和沿海物资、内河和远洋物流、国际金融结算等等，将在这里形成汇聚、交易、结算。

中山、江门也将通过中江高速、沿海高速、广澳高速、机场高速延长线（建议延长）、广佛江珠城轨、广珠城轨、内河航道等快速到达这里，即将开通的港珠澳大桥也将快速登陆这里，把香港的资金、物流、国际贸易、高端服务业专业技术，输送到这里。也许2022年左右，投入使用的深中通道，也将东岸的经济、技术、人流通过翠亨新区、金琴高速，汇聚这里。所以，这里才是是东西岸经济的交融处，是粤港澳湾区的桥头堡，是珠海东西城的纽带，是珠海真正的产业发动机，是珠海的希望。

如果珠海没有认识到这一点，并给予该区域足够的重视，未来，珠海将彻底失去成为*别城市，甚至*别城市的机遇。建议政府以横琴、洪湾、航空新城、唐家湾、高栏港作为一个整体，重新思考鹤洲南（加上鹤洲北）的定位问题，站在一个很高的格局去思考珠海的未来，规划珠海的蓝图。

关于珠海的分区功能

珠海分区功能，有如下划分：西部核心城（核心区是航空新城），是珠海的新兴优质居住城央；横琴，是珠海的国际化窗口；唐家湾，是珠中融城范本（翠亨新区+唐家新城），是珠江东西岸经济聚焦先行区，是“小南山”；洪湾，是西江内航与高栏港远洋的物流、内外贸枢纽；而鹤洲（南是核心区、北是连接区）应是珠中江融城的心脏、头脑、指挥部。

鹤洲CBD建成之日，就是珠海当珠江西岸龙头之时。