不必迷信黑石!

英国*养老机构运营商Southern Cross为什么上市仅五年就倒闭？这事与黑石有什么关系？它对中国养老地产有何警示？

中国已进入老年社会，养老机构也如雨后春笋般出现，运作方式千差万别，未来的风险也就难以避免。许多老人省吃俭用积攒的养老钱，也应当慎之又慎地选择可靠的养老机构而确保颐养天年。

SouthernCross曾经是英国*的养老机构运营商，管理运营着超过700家Care Homes，并于2006年在伦敦证交所上市，一时风光无限，却在2011年以倒闭收场。虽然*终政府出面救场，使得这700家养老机构通过出售和重组等方式继续运营，居住在其中的老人也继续获得照护，但是Southern Cross的倒闭给整个社会和养老产业*人带来的警示不可小觑。我们来看下Southern Cross的发展史并分析其倒闭的原因。

Southern Cross大事记：

1996年，John Moreton创立SouthernCross；

2002年，Southern Cross拥有140家养老院，成为欧洲第三大养老机构运营商；

2002年8月，以WestPrivate Equity and Healthcare Investments Limited为首的PE财团通过MBO方式收购Southern Cross，交易价格8千万英镑；

2004年9月，以黑石为首的财团以1.62亿英镑收购Southern Cross；

2006年7月，SouthernCross在伦敦证交所上市；

2011年初，Southern Cross发现已经支付不起750多家养老机构一年2.48亿英镑的租金

根据Southern Cross 2010年财报，其倒闭前的租赁费用竟然占总收入的25.9%，几乎相当于年度运营毛利率。究竟是什么样的商业模式导致它有如此高昂的租金，以至于*终被拖垮呢？

2004年9月，黑石收购Southern Cross之后，马上用5.64亿英镑收购了另一家养老机构NHP，2005年又用8500万英镑收购了拥有193家养老院的Ashbourne Group。随后，黑石对旗下的各家养老业务进行了结构重组，实施“出售-回租”的商业策略。

在此模式下，Southern Cross变成了一个纯粹的养老机构运营公司，出售资产获得的大量资金投入到新的租赁项目，实现了规模的迅速扩张；而NHP变成一个纯粹的养老物业持有公司，并随后被黑石转卖。

黑石原本打算通过“出售-回租”的商业策略，建立“持有”与“管理”相分离的商业模式，物业持有团队负责物业资产管理和规模扩张，养老管理团队负责养老机构的运营和扩张。

但事实证明，黑石的如意算盘打错了。

*、忽略了系统性风险。英国养老机构的租赁合同一般是25年以上长期合同，且租赁价格的涨幅与通货膨胀率挂钩，未来25年的租赁费用一目了然。因此，通过对未来入住率和收费情况进行敏感性分析，即可知道该模式基本上扛不过一场规律性的经济危机。黑石是忘记了做*坏的打算，还是缺少预见过于乐观呢？

*、如果“持有”与“管理”的*终控制方是同一个企业或*人，管理方抵抗风险的能力会大大提高。在案例中，如果SouthernCross与其租赁的700多家养老院业主是同一个*人，那么降低租金的谈判会变得容易许多，Southern Cross可能也会像其他几大养老机构运营商一样，承受住财政消减、养老收费降低的打击。

2008年经济危机爆发，2010年英国政府开始消减支付养老机构的费用，并鼓励部分老人接受价格较低的居家养老服务。对于Southern Cross这种服务于政府付费客户群体、100%纯租赁的养老机构来说，毁灭性的打击开始了。

2008年到2011年初，SouthernCross的市值从11亿英镑跌至0.12亿英镑。2011年，公司试图挽回败局，避免破产，但均以失败告终。2012年，公司宣告破产。

社会舆论一致谴责黑石通过SouthernCross的上市，圈到了4倍的*，却留下一个烂摊子和3万多名担忧的老人。但是从法律上来说，黑石没有任何责任，毕竟倒闭离黑石退出已经过去了6年的时间。与其谴责不如吸取失败的教训。

中国的养老产业尚处于培育期，暂时没有大的并购及重组出现，不过，这个案例仍然有可以吸取经验之处：

（一）大规模租赁物业经营养老院是不靠谱的，经营好了你在给业主打工，经营差了你要承受倒闭风险。

（二）如果倾向于轻资产运营模式，类似酒店行业的委托管理模式*能规避运营者的风险。

（三）虽然中国养老机构的主要付费者是个人，但是也不排除有系统性风险出现而影响个人支付能力，要做好*坏打算。

（四）如何在位置选择、土地成本、市场定位和经营模式上精心策划和运营，是确保可持继发展的重要条件。