- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
北京市场的供应在逐渐进入刚需化:
从土地供应角度看,在过去的4个多月里,北京合计出让了20宗住宅用地234万平米:
其中纯商品房住宅80多万平米、自住房87万平米。这部分自住房均为90平米以内,而商品房住宅部分也均有70%以上面积要求90平米以内。
以其中的孙河乡地块标书为例:
出让文件要求这些面积大部分都会建成90平米以内的住宅。未来北京供应改善商品房的比例会越来越少。
供应刚需时代下,高端改善房源越来越*
土地刚需化下,真正的改善住宅存量越来越少:
北京调控的+法供应可以说力度*,这样未来北京市场供应可以说全面进入刚需时代,但从市场的成交结构看,未来的改善市场出现了一定程度的供应短缺可能,而改善需求则依然高位:
(数据来源:中原地产研究*,2014年北京新建商品房住宅类成交年度走势,2017年数据截止到5月20日)
从过去几年的房地产交易数据可以看到,商品房住宅平均成交面积从118平米上涨到*近两年的150平米(*一列为成交套均面积单位㎡),库存数据则从8万套商品房住宅逐渐降低到现在的4万套商品房住宅。
数据显示:在过去几年,北京的别墅成交持续放大,而当下全北京的库存则只有6000多套,不足2016年一年成交。
从数据上,2017年4个半月来,成交已经达到了2267套,而供应量则只有1254套,整体市场已经出现了明显的供不应求状态。
城市化末期,改善需求进入爆发期!
从城市化进程+房地产发展趋势+二胎放开,这些因素叠加对需求的推动变化就是出现了改善型客户的数量大涨:
随着二胎政策的放宽,如果按照生育高峰期在3-4年计算,将有45-50万二胎家庭,按照其中30%需要升级置业计算,起码未来将有15万+的家庭需要4居户型。而且目前看,这部分家庭的购买力都比较强,所以有需要+有能力开始改善四居。
而在过去十年里,买过二手房的业主平均家庭面积只有90平米左右,这些100多万套业主中,其中的大部分都面临未来几年要升级居住面积的需求!
一线城市已经随着人口比例的变化,也逐渐的进入了改善年,特别是北京,3-4居以上的大户型已经成为市场的主流需求:以北京为例,*近2年,3居以上(含3居)成交占所有新建商品房住宅比例高达65%!
从数据非常清晰的可以看到,2010年3居以上占比只有39.8%,平均每年大户型比例均上涨超过5个百分点。大户型成交占比增加的趋势非常清晰。
而这部分购房者,经过多年的房地产市场发展,基本都是有过1-2次置业经验。这样对品质的要求就更高了:也就是全生命周期豪宅的需求将越来越普遍!这种情况下,四居或者别墅就成为了需求多,而供应少的局部市场。
从未来的市场供应看,刚需进入保障房化,而未来改善型需求会成为商品房市场的主战场。大部分家庭都会考虑居住改善、健康居住!
改善*时代,优质项目如果选择?
数据与政策都显示了:从2016年930到2017年317,市场调控持续,调控后的这几个月里,可以看到,刚需逐渐进入了观望周期,而改善性住宅则越来越更成为市场成交主力。
(调控前后数据可以看到,调控前的2016年前9月,北京套均商品房住宅签约148.7平米,而2016年930以来,北京的住宅签约套均面积刷新历史纪录达到了159平米。相当于过去主力成交户型为3-4居,而调控后,小户型比例相对降低,更大户型的比例更受市场青睐)
相比较刚需更容易恐慌观望、恐慌入市。改善客户购房一直就相对从容。
那么如何选择改善物业呢?
改善性住宅一方面是居住空间增大,更重要的是可以为居者提供更多元的生活方式。宁静致远、精致优雅、近亲自然、墅式生活……
何为墅式生活?享有有天有地的生活空间,又可享受优雅、*的生活方式。
如何在改善*时代,寻找选择优质项目?
伟哥觉得其实简单归纳只有三点:
1、地段便利、未来有明确利好落地的区域,特别是这些区域的商品房住宅*。
2、满足生活需求,比如教育资源。还有独特景观等满足精神需求。
3、产品力突出。
以西长安区域典型项目泷悦长安为例:
这些从土地存量角度看,供应已经不可能再出现别墅类产品,那么市场可售的*区域*别墅项目,的确具备了这些市场价值:
首先:地段便利,区域有利好:
电建、金地、万科、绿城、中骏、融创、华润,这些市场的主流企业都在同一个区域推出精品项目。西长安街的区域属性已经被整体提高。
完善的立体交通网:通过莲石路、阜石路、长安街西延线等,可以快速连接市区。
石龙路,六环路,五环路,四环路,四条城市纵线贯通南北,两轻轨S1号线和R1号线均将通车。
其次:区域环境+完善的生活配套:
从区域大环境说,门头沟区目前的森林覆盖率高达98%,氧含量高出市区40%,粉尘含量低于市区30%。
从项目小环境看,北京*的湿地公园——莲石湖公园,紧紧环绕项目周边,仅需步行十*就可融入到湖光山色一派美景中,身在都市心在自然。按照城市规划,这里将是北京未来*适合居住的片区。
它是永定河西侧*个项目,且是距离长安街*近的一个项目;
它在2017年3月已经完成*批交房,是区域内*早的项目;
它是距离**近的非山地别墅项目;
它拥有*的教育资源——在项目东侧仅一路之隔是北京八中京西附小,京西附小已经正式开课,项目西北侧是北京八中京西校区。
项目自身配备了优质幼儿园:红黄蓝泷悦长安国际幼儿园17年9月将开园,
第三:产品力突出:
从产品力看,泷悦长安是西长安街区域内*具备了鲜明英伦建筑风格的别墅项目。主要建筑结构墙体为混凝土砌块,具有简洁的建筑线条,凝重的建筑色彩和独特的风格,坡屋顶、老虎窗、女儿墙、阳光室等建筑语言和符号的运用,充分诠释着英式建筑所特有的庄重、古朴。
从产品力看,符合了改善人群对别墅的所有需求和想象:
私家车库,双车位配置,电梯直接入户。
6.8米超大面宽,奢华四套房设计,局部挑空可达6.3米,空间感奢华。
5.4米超高地下设计,功能空间丰富,大尺度采光。
阁楼、露台、花园、地下的超高比例赠送!
*的——临湖瞰山学府墅:
目前在售二期联排30地块8-11号楼少数席位,均为地上三层,地下一层。每个户型地下一层均为5.4米挑高设计,花园面积30-400平米不等。
项目另有建面174、178平高层在售。
随着房地产进入新常态,过去单独只看重*价值的观念继续升级,生态居住+价值*,成为购房者认为的好房子必要条件!
购房*的逻辑越来越聚焦到“选对城市、选对地段、选对生态、选对项目”