欧阳捷：鼓励现房销售释放了什么信号？

文 | 欧阳捷

广东省刚刚发布的《实施珠三角规划纲要2017年*工作任务》提出：“鼓励推行现房销售制度。”

有媒体朋友问我：“您觉得这是否释放了什么信号？”、“未来预售制度是否会退出历史舞台？”

其实，去年5月深圳推出现房销售时，我已写过一篇文章《全国现房销售，购房者遥不可及的梦想？！》，现在看来，这些观点还是适用的。

广东鼓励现房销售，犹如又一块大石头扔进湖中，砸出一圈圈涟漪，不过这次业界朋友不再惊诧了。

现房销售对购房者显然是利好的，现房销售、实景购房，可以防止客户误选可能的烂尾项目，显著降低客户投诉。不过不一定可以为客户省钱，或许相反，现房销售的价格可能更高，因为房企承担了更多的资金成本，而且产品要做得更好才行。

对于政府来说，现房销售也是好的，不必再担心开发商拖欠工程款和农民工工资，不必再担心房企腾挪资金、老板卷款跑路、项目停工烂尾、业主群体投诉，当然也不用再监管预售资金，不用做政府不必做、不想做的事了。

其实，现在推行现房销售释放的信号主要是防范系统性金融风险，因为现房销售是将所有风险转嫁到开发商身上，不论是产品质量风险、存货积压风险，还是资金流动风险、政策变化风险，开发商都必须完成项目开发所有环节并交付符合合同约定的成品，才能一手交货、一手收钱，没钱的开发商是承担不起这些风险的。

现房销售不止是对房企资金实力提出了极大的挑战，而且也对其产品能力提出了更高的要求。

现房销售会进一步加剧产品分化，高性价比的产品永远都更有竞争力，眼见为实之下，哪个客户会舍弃品质更好、性价比更高的产品呢？

在限购限贷的形势下，大城市客户资源越来越*，客户争夺大战一触即发，谁的产品成本更低却质量更好？谁的服务标准更严且品质更优？显然，大房企的产品和服务都是更受客户青睐和信任的。

大房企还在加快攻城掠地、进入中小城市，偏安一隅的中小房企再也不能享受过去的安逸，路左的楼盘门庭若市、路右的楼盘门可罗雀，那些中小房企现金流断裂的风险正在加大。

缺钱、缺人才、缺高性价比产品和服务的中小房企出局的速度将进一步加快，现房销售更加剧了客户的分流，进而加剧了房企的分化，市场份额更向着大房企加速集中，难怪大象也可以跑得比兔子快。

当然，大房企也会有资金压力，好在现房销售还很难全国推广，广东也只是鼓励推行，这就留给全国化布局的大房企一个缓冲机会，现房销售的项目数量不会太多，资金可以调剂，因此对现房销售的抗性不会很大，更何况现房销售将更加强力挤压中小房企，大房企反而更受益于中小房企让出的市场空间，毕竟市场才是*重要的，有市场就有一切，有客户就有钱来。

钱，从何而来呢？

按照期房销售模式，开发商资金来源主要是四个部分：客户定金和预付款，客户按揭贷款，土地和在建工程抵押的开发贷款，还有企业融资，中小房企可能是高利贷，大房企更多是发债、定增、股权融资、中票业务等。

一行三会集体清理金融乱象，央行MPA考核、表外业务回归表内，证监会、发改委先后收紧海内外发债，银监会收紧通道业务，保险业严厉打击*险，银行按揭贷款额度收紧，房企融资已经变得越来越难。

国家统计局4月份的数据显示，开发贷款比去年同期增长了17%，比上个月的10.7%有了明显的提升，也远高于去年底的6.4%，这或许说明随着金融秩序整顿，非标业务收缩，合规的银行开发信贷反而得以增加。

如果现房销售，开发贷款能更多些吗？不能，因为开发贷是用土地和在建工程抵押贷款，其价值不会因为销售模式改变而增加。

房企只能通过信用融资弥补现金流损失，信用融资只会局限于百强房企，这就意味着大者恒大、强者愈强，没有信用就没有房企的未来。

按揭贷款当然还会有，但开发商账上收到这笔钱时已经是现房交付之后了，如果房企能够顺利销售，这笔钱是不会少的。看上去，对房企的影响只是时间问题，但实际上，更深层的影响是房企的发展速度，过去“借别人的钱、干自己的事”之逻辑（那些烧钱的独角兽创业公司大都也是相同逻辑），就将与房企无缘了。

不过，购买现房的*比例不会因此而改变，银行按揭贷款基本流程也不会大变，针对购房受限对象，限贷政策依然可以发挥作用。

现房销售之后，定金可能还会有，但会很少了，比如只有5%甚至更低。预收款肯定是没指望了，按照去年房企到位资金14.4万亿元，其中定金和预收款4.2万亿元，占比29%，再加上按揭贷款2.4万亿元，这会让房企资金立马减少40%，也导致项目现金流“回正”起码要等到现房交付之后了，项目垫付资金巨大，少了这么大一笔钱，房企扩张速度也会明显放缓，或许这正契合政府为房地产市场降降温的想法。

房企想什么办法能弥补这一块的资金损失呢？

加快开发进度。过去我们可以做到3个月开工、6个月开盘、12个月现金流“回正”，也就意味着一年之后，具有高周转能力的房企就几乎不再沉淀自己的资金了，腾挪出来的资金就可以发展新的项目。如果是现房销售，越早达到现房交付标准，越可以早日回笼开发资金，这就很考验开发商的施工方案优化能力、计划节点管控能力、施工队伍管理能力、产品质量把控能力。同时也需要更强大的标准化产品，以期缩短规划设计工期。

供应商垫资。过去开发商为了省成本，也为了控质量，自己辛辛苦苦做总包，用了很多小型施工队，不仅土方、基坑、主体、水电、幕墙、园林、市政等分别招标，甚至围墙、栏杆、扶手、门窗也都会分包，小供应商跟着发财可以，陪着垫资没门。因此，未来想借用总包垫资的，就必须是真总包，而且是有实力的大供应商，所需的只是开发商要增加一点融资成本，当然，甲方乙方的议价能力也会随之而发生微妙的变化。

尽管这还不能完全弥补减少的资金，但是，大房企可以争取更多的客户和更多的销售，进而弥补资金短缺。

虽然现房销售将是大势所趋，但我们真的都想清楚了吗？

显然，即使房企能够加快施工进度，但现房销售依然会放慢住房供给速度，短期内会延迟新房上市时间，减少住房供应。

不仅如此，定金少了，又没有预付款了，购房门槛低了，购房者肯定就更多了。

需求放大、供应减少，本来就供不应求的大城市将出现短期供求失衡加剧的现象，大城市房价上涨压力和调控难度也将随之提高。

对于房企来说，定金少了，如果出现市场价格波动，客户违约成本很低，违约概率就会大幅提高，将对房企把握大势、应对风险的能力提出更大的挑战。

更重要的是，一旦现房销售一刀切式的全面推广，房企资金来源中的预付款、按揭贷款都将在交付之后才能到账，而房企资金渠道正在缩窄，一旦没有了预付款和按揭贷款，开发资金立刻捉襟见肘，很可能出现大面积违约。

当然，即便是现房销售导致房企资金紧张，也不会让监管部门因此而放松对房企融资的监管。因为金融整顿不仅是为了防控系统性金融风险，也为了资金脱虚向实。

如果房企资金大幅减少，短期内也会对房地产及其上下游形成猛烈冲击，显然不利于经济和社会的稳定。

那么，如何能既不大幅减少房企现金流，又更快推广现房销售呢？

*的办法是：新地新办法、老地老办法，新出让土地采取现房销售制，已出让的土地继续沿用期房预售制，逐步过渡、自然衔接，*终全面实行。

未来新推住宅用地出让协议中都可以附加一个条件：现房销售。这样既可以不断提高现房销售比例，也不至于明显降低供应水平，还可以防止小房企现金流马上断裂风险。

现房销售的时机虽然尚未完全成熟，但是，随着小城镇的城镇化接近尾声、行业集中度越来越高，现房销售的风险也越来越小，小房企也会放弃现房销售模式的土地竞拍，加速退出地产江湖。

现房销售的根本逻辑就是弃小取大，这也是政府加速推动行业整合、市场集中，恰如上海土拍评分摇号、银行依百强排名放贷，都是舍弃小企业、扶持大企业的一致行动。

趁着现房销售还没有全面推开，房企赶快抓紧销售，大房企加速奔跑、小房企加紧出清吧。