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周三企业说|“触底反弹”!房企盈利反转在望

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-05-31

对于房企来说,最重要的指标依旧是利润率。2016年房企总利润整体明显上升,从毛利率、净利率来看,半数企业完成了触底反弹;另有半数企业指标虽然继续下滑,但下降的幅度远低于2015年。综合来看,持续几年的毛利率、净利率下滑态势已出现拐点。

  

一、2016年销售、利润整体创新高

近年来,重点房企销售情况连年创新高。2015年,41家重点房企销售金额为23033.3亿元,销售金额同比增长27.92%;2016年这些重点房企销售金额为34286.4亿元,同比增长48.86%。从归属母公司净利润来看,2015年,41家重点房企归母净利润总额为1764.8亿元,同比增长0.79%;2016年归母净利润总额为2014亿元,同比增长14.12%。

  

二、毛利率、净利率与去年基本持平,半数房企呈上升趋势

从毛利率、净利率的情况来看,半数重点房企已经反弹。2016年,41家重点房企财务数据显示,毛利率超过30%的房企有11家,其中深圳控股以38.73%的毛利率位居首位;而毛利率低于20%的房企有6家,景瑞控股2016年全年毛利率仅为4.05%。

11家A股房企、30 家H股房企平均毛利率显示,2016年,A股房企加权平均毛利率为25.7%,较2015年略下降0.7个百分点,而H股房企加权平均毛利率为26.4%,较去年同期基本持平。

2016年,归属母公司净利率高于15%的房企有8家,其中合景泰富以39.08%的归属母公司净利率大幅领先其他房企;而低于5%的房企有7家,景瑞控股、保利置业归属母公司净利率不足1%。 

2016年,11家A股房企加权平均净利率为7.5%,与2015年基本持平; H股房企加权平均归属母公司净利率为10.8%,较去年下降1.3个百分点。虽然通过横向比较41家重点房企,超过半数房企年度内归属母公司净利率较2015年同期下滑,但上市公司百强测评显示,所有房企指标基本持平。

部分毛利率、净利率较低的都是2015年、2016年扩张速度较快的企业,主要原因还是规模增长带来的融资成本上升。而这些房企毛利率、净利率的改善要等一两年、实现稳定增长后才能迎来改善。

  

三、未来趋势:净利率继续回升

由于财务结算的滞后性,2017年将结算的是15和16年的销售。而2015和2016年是房地产市场发展较好的两年,房价、销售增速明显,因此预计17年的财报中总利润、毛利率、净利率几项主要指标也将会有明显上升。

与此同时,目前企业的三费费用率呈现下降趋势。2016年41家标杆房企的平均销售费用、管理费用率7.8%,较2015年降低0.1个百分点。滨江集团 、招商蛇口的销管费率较2015年进一步降低,达2.36%和3.5%。保利地产的销管费率3.75%,也处在行业较低水平。  

其次,房价、销售上升速度较快,导致15、16年的销售项目利润空间较大,持有型物业资产价值也上了一个新台阶。龙光地产和宝龙地产2016年投资物业公允价值净增加额分别为27.8亿元和15.2亿元,分别占到了营业收入的13.06%和10.63%。而投资型物业公允价值变动还在继续增加。

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