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周二市场说|5月房地供应不红,成交还“火”!

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-06-06

要闻速看

  • 6月5日,据厦门市国土资源与房产管理局的出让安排,厦门市将于6月21日出让5宗地块,总起始价65.37亿元,并且首次明确规定:受让人应一次性申请该宗地商品住房预售许可证,并一次性全部对外公开销售。

    点评:要求奇怪

  • 广州存量房成交继续处于低迷,5月份广州二手房成交均价31762元/平方米,环比微升2.2%,成交宗套数和面积环比下降,成交的二手住宅套数环比下跌了24.8%,面积环比下降了20.9%。

    点评:红火不再

  • 6月2日,河北正定新区迎来最受关注土拍,出让6宗纯住宅地块,吸引了包括恒大、碧桂园、保利等23家房企的争抢,揽金41.9亿元。其中天山地产竞得的008号地楼面价高达2.09万元/平方米,刷新正定新区楼面地价。

    点评:透支空间

  • 6月2日至3日,南京市国土资源局在连续挂出国有土地使用权公开出让公告,连续两天共推24幅地,其中含宅用地共有15幅,且此次出让的部分住宅用地最高限价标准已比同一区域内已成交地块的最高限价标准下降。

    点评:集中供应

  • 管理咨询公司科尔尼日前发布2017年全球城市排行榜,在全球城市指数综合实力榜排行前20名入围城市中,中国香港、北京上海分别位列第5、第9和19位,成都从第96上升至第87,武汉从第107上升至第100,排名上升显著。

    点评:一家之言

  • 6月5日,恒基兆业周年股东会,执行董事兼副主席李家杰表示,集团不排除继续出售内地非核心物业资产的可能性。2016年,恒基地产相继宣布出售香港金龙中心和北京恒基中心,2017年还将完成出售多项非核心投资物业及酒店,其中包括辉煌台商铺、观塘丽东酒店和北角丽东轩酒店。

    点评:高位离场

在控制房价的关键时期,各城市调控不止,限价、限售轮番上证,其中限价也是直接导致住宅和土地市场供应迅速下滑,进而影响成交下滑。但部分三四线城市仍然保持政策向左、市场向右的格局房市、地市依旧火热。 

5月份市场供应量已经跌至近三年同期新低,分别较2015年、2016年5月下降14%和22%。实际上在控房价进入关键时期之后,限价导致了部分城市供应迅速下滑。

此外,我认为二线城市当中有几个特别“不正常”的城市值得关注一下,例如南京,控房价已经到了最关键的时刻,而限价导致开发企业纷纷不拿预售证,所以5月份供应量同、环比皆下滑超7成,仅略高于2月份的春节淡季,为近一年供应次低;另外,海口福州供应同、环比降幅也在4成左右,其中福州市内5区已经连续2个月没有供应。如果按照这个势头发展下去,由于供应短缺,控房价的压力会越来越大。

当然,开发商压力也很大,此前用时间换空间愿望已经落空,事实证明时间不一定能够换来空间,比如上海某近郊项目年初还能拿6.8万元的预售证,现在据说只能拿5.8万元,时间不仅没有换来空间,反而造成预证价格继续下滑,这也是很多大的开发企业万万没有想到的。

供应量锐减,5月成交下滑也在意料之中。但从供应环比下滑13%,成交量仅下滑5%来看,实际上跌的并不算厉害。且能够开盘的项目基本上还是会被一抢而光,例如东海泰禾总裁公馆、以及龙湖•星海彼岸。此外,茶水费也在 5月份甚嚣直上,从原来二、三十万已经涨到了一百二、三十万了,当然查有实据的好像还一个没有,但仔细想来不会仅仅是空穴来风。

总体而言,目前供应短缺造成项目销售火热的畸形市场本身就是不正常的,也是不应该的。光靠后续的市场秩序维护,哪怕你再摇号,最多也只能确保公正,却解决不了这种抢房热销的状况

土地市场则继续处于下滑态势,成交面积、金额环比皆锐减超过30%,这主要也是供应减少所致。一线城市而言,上海1-5月并无宅地出让,此前就拿了几块商办用地“充数”;深圳5月也无纯宅地供应,而广州仅仅推出了1宗纯宅地。此外,北京在4月份公布了未来5年6000公顷的供地计划,而1个月已经过去,也只是推出了3块地,按照一年1200公顷来计算,供地计划的完成任重而道远

实际上,由于没有供应、成交也很少,一线城市地王确实被“消灭”,解决了此前全国性总价、单价地王频出的问题。二线城市情况和一线城市相差无几,5月份供应仍保持在低位,青岛、成都供应不超过4宗商住、住宅地块,仅济南、合肥供地较多。相较之下,三四线在土地市场中唱起了主角,5月份土地方面的新闻热点都出现在三四线城市当中,譬如嘉兴近千家房企(大多数是马甲)争夺8宗地、镇江某房企缴纳13亿保证金等等。而三四线土地的火爆和之前销售火热基本上印证了在今年在政策向左的情况下,市场全面向右

对于6月份市场预测,我个人认为,由于冲击半年度业绩,政府和房企僵持的局面一定程度会被打破,已经拖了很久的预证可能会在6月份拿到,尤其是对部分注重半年报的企业来说,会做出一定妥协。因此, 6月份一二线城市供应会比5月有所增长,相应的成交也会有所回升,但同比可能还是继续下滑。三四线则继续保持目前供应节奏。

土地市场方面,整体供求不会发生逆转,依旧保持此前供应短缺的趋势,未来可以重点关注一些二线当中的土地大户如青岛、合肥、济南,以及部分三四线城市,而一线和强二线城市可能会继续缺席土地排行榜。

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丁祖昱评楼市
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