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特色小镇“掘金术”

来源:地产壹线   发布时间:2017-06-08

导 读          

“不受待见”的小镇如何找钱?

地产壹线 张心梦 发自北京

“一个国家和地区真正的经济活力不取决于那些大工程和漂亮的数字,而是那些地理上不起眼的马赛克”。“竞争战略之父”迈克尔·波特在其《国家竞争力》一书中写到。

如今,特色小镇极有可能成为中国经济发展中那些“不起眼的马赛克”。

从2014年时任浙江省省长李强首次公开提及特色小镇到2016年10月,官方名单中已有127个遍布全国的特色小镇。

星星之火,可以燎原。发轫于浙江,迅速走红的特色小镇,今年两会被首次写进政府工作报告。去年7月,三部委联合提出到2020年前,将培育1000个各具特色、富有活力的特色小镇。

在大城市病愈演愈烈、城乡二元结构问题突出的背景下,1000个特色小镇被寄予解决城市化难题的希望。

一位国务院官员曾以北京大型社区回龙观举例,“40多万人,没有产业,房子都是一模一样的,也没有商业中心。这40万人都是知识分子,但80%在海淀工作,这里就不会成为特色小镇,特色是有特色,就是睡觉。”没有多样化、核心竞争力,在大城市肆意蔓延,这样的人口聚集构不成特色小镇。

与传统房地产行业不同,特色小镇少的投资额十几亿,多则几百亿。开发商、投资商、运营商、产业商,政府就是他们之间的纽带。

商业模式有了,钱就有了

特色小镇不是行政区划上的“镇”,也不是产业园区的“区”,政府如何拿捏角色,有管有放。

一位专门做特色小镇的券商曾调侃,“各地政府把特色小镇当成了政治任务,有资源、有基础要上;没有基础,创造基础也要上。”

在激活地方经济潜力以及“上级重大关切”的内外压力下,地方政府对发展特色小镇的积极性不言而喻。

绿地京津冀区域负责特色小镇高管在接受网易房产采访时就表示,从有意向到特色小镇交付,要走的流程、要盖的戳可能多达140个。足以可见,在特色小镇的建设中,政府与企业之间需要多轮密切沟通。(详情点击:绿地京津冀变革之秘:欧阳兵版本的特色小镇从哪来,到哪去?

有些功课只能政府做。在全国最大的“互联网+”创新空间——北京上地软件园内,有一条被称为“制约中国互联网未来十年发展最大瓶颈”的后厂村路。园区内高新企业云集,但每逢早高峰,进入园区的车辆就动弹不得,通过一个路口花上20分钟都是家常便饭,糟糕的交通体验频遭诟病。显然,诸如交通这类基础配套只能由政府统一规划建设。

特色小镇发展到今天已经经历了四个阶段:从“一村一品”、小镇+企业集群,到小镇+服务业再到如今的小镇+新经济体。

长期研究政策的全联房地产商会副会长钟彬认为不同阶段小镇的区别是:“传统小镇有可能是政府行政规划下的产物,而现在的特色小镇一定不是政府要求的,也不是一个老百姓干的,创业激情被激发,共同协同”。

不可否认的是,如果只是政府一腔热情,没有企业的积极性,特色小镇无疑是纸上谈兵。此时,将企业语言与政府语言打通就显得尤为重要。

一方面企业投入大量资金,希望借助政府信用担保、兜底;而政府更关心的是产业如何提升,文化如何挖掘,扶贫工作如何开展。

“规划面积一般控制在3平方公里左右,建设面积一般控制在1平方公里左右。”浙江版小镇概念在某种程度上影响了全国小镇的轮廓。

“在这3、5平方公里之内,要形成自己的商业模式,地方政府一定要给足优惠政策。”特色小镇投资人士反复提及政府的“优惠政策”,在规划、土地指标、土地价格方面政府要给予支持,而这些是建立商业模式的核心,“有了商业模式,钱自然就会来”。

制定相关政策引导小镇向着预期目标发展,小镇模范浙江省就规定:信息经济、环保、高端装备制造等产业类特色小镇按60%给予配套奖励。对全省具有示范性的特色小镇,省给予一定的用地指标奖励。

不是所有商业模式都能得到政府支持。

最新一轮特色小镇的人口红利主要集中在北京、上海周边,因为这些区域有大城市人口溢出。产业工人落地以及周边城镇的吸引力也是让人群聚集居住的两大动因。

“大城市溢出人口,政府最讨厌的就是你(开发商)跟我讲养老,养老的人是没有消费能力的。上一辈人节约,到了我们这一辈甚至下一辈人,养老方式都不会变的。”一位长期研究特色小镇政策的人士指出。

钱从何来? 小镇基金遇悖论

如果把小镇融资当做房地产来看,金融机构的融资利率肯定会比较高,利率一般能达到8%-9%。如果回归到资产证券化产品,可以降低到3%-4%。

尤其在当下货币政策趋于收紧,房贷余额普遍不足的情况下,开发商再融资难度必然增加。而信贷政策对特色小镇的倾斜,成为开发商的一个“兴奋点”。

对开发商而言,做小镇不是纯开发思路。在产品设计,商业逻辑,交易架构,投资测算模型以及回款路径上,特色小镇与开发商主营业务有很大不同。用主营业务找金融机构借钱,再投资到小镇,资金成本不是一个中小房企能承受的。

特色小镇需要的都是“大钱、长钱”。按照国家开发银行国开金融副总裁左坤的说法,“按照做房地产融资,做特色小镇是找死”。对于有特色的企业,银行要降低信用担保的门槛。企业也要努力,需要超越房地产,去整合更多资源,涉及农业、旅游、养生、健康一系列产业。

相比住宅,尤其是一二线城市住宅,特色小镇并不算优质资产。即使有政府信用做背书,但目前政府负债压力普遍偏大,“连政府都借不到钱,搞特色小镇的企业更借不到了。”左坤认为从金融机构角度,没有太多机构愿意冒险把钱投向特色小镇。

不仅在安全性和盈利性上,特色小镇容易“不受待见”,在资金监管上,特色小镇也面临着不小的难题。

“中国的基金要考虑投资属性和资金监管”,投向特色小镇的资金很容易被列为地产类项目,按照目前调控层面的规定,基金不能进入,一面是鼓励人口疏解,发展特色小镇,一面是将投资基金列为“黑名单”,小镇投资从某种程度上面临监管体系的悖论。

政府引导,社会投资,企业参与,PPP(Public Private Partnership)作为投融资的新型方式,在特色小镇的资金引进上被政府多次提及。“运用PPP模式,如何能够明确运作机制和回报机制,实现可持续发展的商业模式很重要”财政部PPP中心副主任韩斌谈到特色小镇建设时说到。

政府缺钱可以向市场引进,但更重要的还是技术和管理,尤其是管理。这与以往政府借钱,企业代建运营不同。“政府借钱”一方面增加了政府的债务,另一方面政府运营效率不高。“过去政府主导下的投融资项目出现的一些所谓豆腐渣工程,超预算,超工期。”韩斌反思过去单纯依靠政府借钱的模式并不适用于今天的特色小镇。

“东北模式”就是政府扮演火车头,老百姓是车厢,拉着跑。另一位官员也曾提出过类似观点,国务院参事、中国城乡建设部原副部长仇保兴认为浙江之所以能产生众多特色小镇就是源于“高速公路模式”——每家每户开着自己的车,奔着自己的目的地,市场主体积极性高。

中国影视第一城——横店的发展路径也足以说明市场的力量。最初,横店创意只是源于村支部书记个人的“影视梦”,他把农民召集起来,把他们都变成演员,一天最多收入五六百。但发展至今,这个当年农民自己搭的“草台班子”门票收入每年就有3500万。而紧邻北京依靠政府财政拨款的涿州影视城,如今却是破烂不堪,入不敷出。

一位区域小型开发商谈及当下小镇资金时说,“我们特别期望能为中国的小镇建设贡献更多力量,也希望背后的资本能够合理合法的畅通无阻,但这不是我们一方说了算,需要从上到下体系的畅通。”

作者张心梦

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