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欧阳捷:城镇化已接近尾声,都市圈正成为城市化的新引擎

来源:欧阳先声   发布时间:2017-06-11

文 | 欧阳捷

前不久,我到安徽省一个地级市考察,发现这个城市正在陷入一个难以自拔、而不自知的“痛苦”之中。

从整个市区来看,虽然新区的住宅一房难求,房价也是上涨了不少,但推出的楼盘却并不是很多,卖得好是因为楼盘基本上是一个接着一个开售,市场上的可售余量并不多。

花了不少时间仔细寻找数据,发现这个城市的潜在供应其实很大,累计新开工面积高于销售面积近1000万平米,按照近三年年均去化180万平米,至少可以去化4年,才能基本满足住建部、国土部提出的消化周期12个月的均衡要求。

既然不缺潜在供应,为什么新区的房子会一房难求呢?

因为烂尾多。

我们实地看了一些楼盘,也听说不少项目开工之后就停建了,有的甚至停建了三年,当地老百姓买了房子,却拿不到房子,到处上访无果。而新区是政府全力打造的新经济增长点,土地出让较少,引进的企业实力更强,也成为当地成长潜力和高端楼盘的代名词。

烂尾多又说明什么?

一方面说明本地开发商实力不济。在去年这样好的形势下,这个城市商品住宅销售增长了47%,也只有个别项目缓过劲来、继续开工了,更多的项目依然继续烂尾。

这也可以解释为什么市场潜在供应很大、土地供应逐年减少的情况下,今年1-5月的土地供应却放量了——主要在住房供不应求的新区,土地供应几乎接近去年全市全年的供应面积,同时楼面地价也比去年翻了一番,地王的溢价率超过了200%。其它区域土地成交仅占10%,而且基本没有溢价率。

另一方面,烂尾多也说明需求不济。去年这个城市的常住人口增加了不到2.5万人,增幅与全国人口自然增长率5.86‰基本持平,市区常住人口仅仅增加了1万人,可见人口增长潜力已经有限。

全市城镇居民住房条件较好,人均建筑面积接近40平米,住房已经不是必需品,除了新区,其它区域的房价几乎没有太大的变化,说明住房需求并不旺盛。

显然,这个城市的城镇化快要结束了。

无独有偶,浙江省一个县级市的城镇化也离结束不远了。

这个县级市市区仅有不到9万户,23万人口,人口是净流出的,虽然还有农村和小城镇的人到县城中来,但是从县城流出的人更多。这样,住房需求就减少了,房地产市场也在萎缩。怎么办呢?

地方政府的策略是:拆!

拆迁制造需求。

拆迁不仅可以制造需求,还可以制造投资、制造GDP、制造政绩。

这个县级市正常情况下,每年只有30万平米左右、也就是2000多套的住房需求,过去几年改造住宅仅几万平米,但去年一下子拆迁了150万平米,因为政绩很好、领导将要提拔,所以,今年还在继续大力推动拆迁,计划今年拆迁200万平米。

政府并没有盖拆迁安置房,而是给拆迁户发放房票,让他们去买商品房,开发商拿到房票,要找政府要钱,可钱从哪里来呢?

如您所想:卖地。

这个城市城区去年推出了大量住宅用地,一下子获得了好几个几十万平米的项目,总建面积约有170万平米。所以,去年全市商品房新开工面积就超过140万平米,增长130%。

去年底,全市商品房在建施工面积达到350多万平方米,如果其中80%是住宅,而且全部竣工的话,相当于增加2.3万套住房,占全市城乡总户数的9%。换句话说,按照这个节奏,只要11年时间,就可以把全市城镇和农村住房全部焕然一新。

2015年,这个城市的城镇租赁住房和房改私房已经很少,其它住房占比也不超过10%,商品住房占比约为30%,私房改造还有一定空间,但县城里很多城中村的房子都是新建的,可拆的老旧城中村也不多了,也就意味着未来县城住房市场的增长潜力不大了。

从这个城市的住宅类型看,三居室以下仅占7.9%,改善性需求大浪已经过去。

现在这个城市居民人均住房建筑面积超过54平方米,农村人均住房面积78平方米,面积性改善需求早已经见顶,质量型改善需求也不多了,每年全市城乡新婚只有5000多对,如果没有拆迁,还能有多少新增需求呢?

当这个城市推动拆迁、改善市容的强势主政领导升迁,或者城区无房可拆、财政无力支撑的时候,这个城市还会有住房市场的增长吗?

北方也有一个曾被戏称为鬼城的城市,这个城市政府实施了“壮士断臂”的去库存计划,连续三年几乎没有供应住宅用地,也就没有新增的住房供应。

同时该市每年拆除棚户区100多万平米,拆迁户全部给予房票安置,房票只能购房,但可以转让、交易,一些持有多套住房或者缺钱的业主也会以7-8折的价格卖掉房票,这就盘活了住房市场,加上婚姻等刚需和改善性需求,目前库存已经明显下降,今年政府计划再去库存500万平米。

当这个城市恢复了供求基本平衡的景象之后,他们还会继续大幅释放土地供应,再来制造新一轮的库存过剩吗?

答案应该是显而易见的。                

如果这三个城市的现象正在更多的城市复制,我们说:“城镇化接近尾声”就一点都不意外了。

其实,不止这三个城市,三四线城市普遍都存在类似的问题。

从市场数据来看,三四线城市商品住宅的成交量虽然还在增长,但土地供应面积几乎是逐年下降的。

去年这么好的市场,商品住宅用地供应面积依然是下降的。去年没有机会,今年有没有机会呢?恐怕很难。

今年1-5月,商品住宅用地规划可建面积也仅相当于去年全年的33.4%,预计上半年不会超过50%,这就意味着,今年三四线城市的商品住宅土地供应会比去年更少,也就意味着未来三四线城市的住房供应也将是下降的,更不要说那些更小的城镇了。

而且货币政策已经在调整了,有限的资金会更多流向大中城市而不会留恋中小城镇。今年没有机会,未来恐怕就更没有机会了。

这也印证了我们的观点,中小城镇的城镇化正在走向尾声。

虽然城镇化还会继续,但是,农村能够转移出来的人口正在减少。

国家统计局的数据显示,农村人口逐年下降, 2007-2011年的五年间,农村人口年均减少1500万人,而近5年,农村转移人口年均仅有1336万人。

去年,全国城镇化率已经达到57.35%,离城镇化率70%也只有不到13个百分点,按照近5年城镇化率年均提升1.22个百分点,农村人口转移大潮的剩余时间大概只有10年了。

城镇化接近尾声也意味着令人诟病的土地财政依赖接近尾声。

不论地方政府对于土地财政有着多么强烈的渴望和依赖,中小城镇的土地财政很快将成为昨日黄花,一去不复返了。

土地财政依赖之所以被诟病是因为政府推高了土地价格,让买不起房的人离住房梦越来越远。但是,如果没有土地财政就没有城镇化,就没有住房条件的大幅度改善,就没有中国经济的迅速腾飞,就没有居民财富的普遍增长。

当中小城镇没有了土地财政,未来的基础设施与城镇建设、道路交通与环境改善、民生工程与社会治理的资金都变得匮乏,不会再有大干快上的道路建设,不会再有宽敞明亮的医院学校,不会再有更加丰盛的民生投入。

若干年后,当中小城镇政府只能依靠有限的地方税收维系城镇运营,我们也会出现特朗普口中的“美国基础设施是第三世界”的现象,并且随着中小城镇的发展前景变得暗淡,它们的人口流出必将加速。

人是最富灵性的,离开农村和中小城镇转向大中城市是工业现代化进程中的必然选择,特别是对年轻人来说,城市化现在依然是最好的出路。

从人口梯度转移的现实看,人口从农村流向小城镇、从小城镇流向小城市、从小城市流向省辖市、从省辖市流向省会城市、一线城市,也有跳级进入大城市的。

但更多的人口最终还是流向大城市的,这也意味着大城市特别是核心城市将继续牵引城市化。

世界银行的数据也显示,人口密度随着时间的推移不断增加,不管是包括欧洲、北美的高收入国家,也包括东南亚、中东的一些低收入国家,都是增长的。人口密度的增长意味着国家的人口在增加,显然也意味着城市的人口密度在增加。

全世界大多数国家百万人口以上的城市数量和人口是在不断增加的,同时人口较多国家的最大城市人口数量也是增加的,不论是非洲、东南亚这些发展中国家,还是澳大利亚、俄罗斯、蒙古这样地广人稀的国家,还是中东一些不安定国家,甚至也包括纽约、东京这样的城市化早已成熟的城市。

但是,我们的热点大城市实行的限购、限贷,将人口挤向周边的中小城镇,这就为它们带来了都市圈城市化的最大发展机会。

以长三角为例,长三角15个大中城市的人口大多在持续增长,尽管有的城市人口是下降的,但近6年常住人口总计增加了347万人,这就意味着它们对人口依然有吸引力。

人口增长必然会带来市场机会。

我们相信,这些核心大城市的发展还会继续吸引更多的人口流向它们,不管这些城市的地方政府是否愿意接纳他们。

但另一方面,大城市对待那些从农村和中小城镇上来寻求发展机会的低收入年轻人越来越不友好,不仅是限制他们购房,强制缴纳社保,而且取消商住和群租,实际上变相迫使他们离开。但是,大城市的磁力使得他们不肯轻易离去,因此,在都市圈核心城市就近的居住地转移,就为这些年轻人提供一个近城不离城的工作机会。

都市圈只是一个重要概念,但绝不是临近核心大城市的中小城镇都能自动成为都市圈的会员,其关键点有三:

首先要有便捷廉价的快速交通网。核心城市的资产价格不断攀高,但依然不断吸引更多的人口流入,背后的逻辑是核心城市的信息、教育、医疗、服务、商业、法律中介等资源配置都远远优于其它城市,如果都市圈的中小城镇能够通过高铁、轨道交通、免费高速公路网,与都市圈的核心城市快速联接,使得人们既可以便利地享受核心城市的资源优势,同时又可以轻松地回避核心城市的过高房价和大城市病,就可以创造更多的投资和消费,创造更多的市场需求和都市圈经济。

比如成都就提出要打造1000公里轨交线路,而到2020年,上海规划也只有970公里,环京城市均无地铁,环沪的南通嘉兴太仓等市,以及环深圳惠州中山、珠海也都还没有规划城市地铁,更不要说与核心城市的接驳,长此以往,这些城市在未来的竞争格局中除了房价也是很难发达的。

其次要有一体化、均等化的公共服务。都市圈的中小城镇不仅需要争取更多的核心城市分流或分设的医疗、教育、商业、中介等优势资源,还需要获得更多的一体化的公共服务,比如,人们不仅可以在核心城市三甲医院分设到中小城镇的分院看病,更可以统筹远程治疗、医保报销;小孩不仅可以在核心城市优质中小学分设到中小城镇的分校上学,更可以享受同等的升学、高考录取政策;老年人不仅可以享受到环核心城市医养小镇的医疗养生保健,更可以享受到核心城市老年人一样的均等化公共服务政策。

最后还要有非垄断的市场格局。

实施都市圈战略不应该是散养放羊式的,而是需要更高层级上的、统一的、共识的区域战略规划和资源配置规划,不仅要有协调均衡的路网规划、医疗教育资源规划,也要有统一有序的土地市场、人才市场、资本市场,还要有非竞争的土地供应体系、社保体系、税管模式。比如,要避免核心城市疏解产业争夺战,避免都市圈中小城镇功能规划交叉重叠、产业布局一盘散沙,避免利用廉价土地和优惠税费恶性竞争、无序招商,促进都市圈大中小城镇产业配套、协调发展。

打造都市圈的关键不在中小城镇,而首先在核心城市,比如上海的轨道交通延伸到周边城镇,就需要上海市政府开放胸怀,摆脱“螺蛳壳里做道场”的精细,勇挑“都市圈带头大哥”的重担,牵头实现跨省市的快捷交通和一体化的公共服务,相信所有的中小城镇都会欢呼雀跃、踊跃融入。

对于都市圈核心城市来说,开放胸怀绝不仅仅意味着利益让渡,更意味着合作共赢,因为核心城市可以用让渡的产业和人口转移置换中小城镇的土地资源,把一些不适宜放在核心城市的产业和人口置换到周边城镇,完成自身的产业与人口的升级换代、腾笼换鸟。

都市圈内的中小城镇可以开放市场,利用自身更广阔的土地资源来吸引、承接核心城市的产业和人口转移,来提升城镇的竞争力,获得城镇发展和市场增长的可持续。

都市圈战略绝不是自发的,如果没有超越城市政府行政力量的整合,都市圈是不会自动形成的。

今年两会上的政府工作报告提出要“研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划”,广东省政府发布《实施珠三角规划纲要2017年重点工作》明确了珠三角都市圈的轨道交通、产业分工、信息网络、公共服务均等化等,实现资源共享、优势互补、协调发展、互利共赢。

显然,这是珠三角都市圈中小城镇新的发展机遇,房地产市场似乎也已形成共识。

(▲图为嘉兴土拍现场)

不久前,嘉兴拍卖了8宗土地,750家带马甲房企的疯抢成为楼市惊蛰,印证了不管是敏锐的、还是迟钝的房企都已经觉醒了。

但是,市场机会未必都是赢利场。

中小城镇率先融入都市圈的关键在于时空距离的改变,哪个中小城镇能够争取到与核心城市的优先联接,哪个城镇就会获得优先发展。

去年,有些核心城市周边中小城镇的房地产市场跟着火爆了一把。但是,如果没有预期中接驳的轨道交通,城镇之间的交通时间也不能缩短,就没有产业转移的支撑,盲目投资住房市场就像投资一座未知未来的空中楼阁。

也许,抢先进入都市圈中小城镇的房企抢到的可能不是机会,而是垫脚石了。

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