直击股东会 | 重仓深圳试水香港 朱国强详解深圳控股进与退

近几年来，深圳控股一直在做这样的一道选择题：全面撤离三四线，聚焦内地一二线城市特别是大本营深圳。

如今，在这道选择题中，深圳控股再添上一个答案，计划进入香港。

6月8日，深圳控股领头运营官朱国强于股东会后接受媒体采访，详细解答这家国企地产商进香港、退三四线、重仓深圳的运营逻辑。

240亿重仓深圳

2015年业绩会上，深圳控股管理层曾用“20个三四线城市还不如深圳一个城市赚得多”来表达对深圳的重视。

而在朱国强的眼中，深圳及其周边就像是一个具有长期发展潜力的“篮子”，深圳控股把大部分的“鸡蛋”放在里面，然后认真地照看好。

所以，即使是在当前楼市调控政策不断加码，“篮子”面临调整的情况下，深圳控股依然坚定地将其当做未来营收增长的重要据点。

据深圳控股2016年报披露，2017年该集团全年可售货值约人民币310亿元，其中深圳货值占比超过80%，约为240亿。

为何如此看重深圳？朱国强认为，从未来人口增长的幅度、财富积累的程度以及中高端人口在总体人口中所占的比例的提升程度来看，深圳都是一个具有发展潜力的城市。

与其他城市相比，深圳拥有合理的经济产业结构以及较为快速的市场修复能力，所以“在拥有大量的储备，采取了安全的措施战略，有了稳健的财务政策之后，我们会发现，只要挺过了困难期，就能有很大的收获”。

朱国强还表示，深圳控股对深圳非常有信心，这种信心并不会因为城市遭遇到调控或者其他不可预测的风险而崩塌，相反“这决定了我们必须要扩大在这个城市的储备”。

而在扩大储备上，深圳控股是有优势的。2016年，通过“片区改造统筹”，深圳控股与母公司深业集团先后与深圳各区政府沟通，成功取得八卦岭、车公庙、科技园中片区、新安片区、南头古城等近10平方公里的片区改造统筹主体资格。

同时，与其他非开发商背景的国企合作也成为其获取深圳优质土地的新渠道。据观点地产新媒体了解，去年通过增资扩股方式，深圳控股获取深国际前海项目50%权益，土地面积125万平方米。

而后，母公司深业集团与深圳广电集团签署战略合作协议，就位于深圳福田区、南山区、罗湖区、龙华区等潜在项目的合作开发达成意向。

详解“进与退”

除了聚焦一二线城市、重仓深圳外，在中资大举入港岛的背景下，深圳控股也希冀者把版图伸向香港。

5月11日，深圳控股公告称，其附属公司Medos与路劲基建的附属公司益城订立合作框架协议，双方成立合资公司“深劲有限公司”，拟投标位于香港九龙启德第1k区1号地盘的新九龙内地段6567号住宅用地。

虽然该地块*终被龙湖和合景泰富联合抱走，深圳控股未能得偿所愿，但从这次朱国强的言谈中可看出，深圳控股对香港市场依然看好，未来还是希望能够在港岛拿地。

他表示，香港地价、建筑成本虽然比较高，但与当地的高房价相比，也算是低的，所以选择进入香港还是比较稳妥的。

不过，他也指出，深圳控股不会激进拿地，而且基于资金及开发经验层面上考虑，未来会选择通过与同行合作的方式进入。

在物业选择上，与其他中资房企一样，深圳控股也更为青睐宅地，“深圳控股对轨道、交通便利物业还是比较感兴趣的，未来希望能够以稳健的价格去拿一些住宅用地”。

如此，“进”的步伐仍在酝酿中，但“退”的动作却一直在加快。

5月25日，深圳控股以现金总代价54.25亿元向恒大地产出售佛山三水项目及江苏泰州项目；后于5月26日，其再向碧桂园出售位于泰州市姜堰区的一幅待开发土地。

在这次的采访中，朱国强对这个绕不开的话题也详细回应表示，出售三四线项目，一方面是为了回笼现金，另一方面是为了确保今年的利润不会因为房地产销售状况而受到影响。

他指出，在未出售之前，深圳控股六成土地储备都在三四线，但是这些项目的价值却只占到三四成。与之形成鲜明对比的是，只占三四成土地储备的深圳，在项目价值上占到了六七成以上。

从深圳控股2016年年报披露的情况来看，提高集团整体毛利率也是其出售三四线项目的考量之一。

年报数据显示，2016年深圳控股整体毛利率为38.7%，深圳项目平均毛利率约为49.9%，其它一线城市平均毛利率约为36.1%，二线城市平均毛利率约为31.8%，三线城市平均毛利率仅为11%。

朱国强表示：“三四线项目毛利率比较低，出售完成之后，可以在一定程度上拉升公司的整体毛利率。”

与此同时，三四线城市房地产逐渐回暖也为出售创造了条件，朱国强称，未来还会继续出售这些项目，“一两年后，大家会发现，三四线项目在深圳控股的销售总量中所占的比例是极低的。”