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周二市场说|有地的仍然有地,没地的还是没地——评当前热点城市供地情况

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-06-13

要闻速看

  • 湖北省政府发布《关于深化国土资源供给侧结构性改革服务投资促进招商的意见》,提出住房库存消化周期若超24个月,用地供应将减半,另外,允许尚未开发的房地产用地依法调整土地用途,优先用于新兴、养老、文化、体育等项目用途的开发。

    点评:难度不小

  • 2017年1-5月,招商蛇口累计实现签约销售面积236.90万平方米,同比增加56.21%;签约销售金额432.62亿元,同比增加77.38%。

    点评:再上台阶

  • 荣盛发展将与河北省蔚县政府合作,以政企PPP、产业基金、合作代建、招商合作等模式在当地开发全域旅游暨建设国际康养旅游度假区,总面积达约426.68平方公里。

    点评:超级大盘

  • 据来自融360监测的数据称,目前全国533家银行中有20家银行已经停贷,未来还会有新增银行暂停房贷业务。

    点评:重要信号

  • 财政部公布前5个月财政收支数据,全国土地市场整体维持较高活跃度。1-5月,国有土地使用权出让收入15251亿元,同比增长32.8%;国有土地使用权出让收入相关支出12476亿元,同比增长23%。

    点评:供求两旺

  • 正大集团以8.22亿夺得济南章丘一宗居住地块,楼面价5477.95元/平方米,溢价率251%,由于这次土拍将严格执行“4·19”限购政策,因此溢价率超过150%以上的项目,将来要实行现房销售。

    点评:全新“要求”

  • 上海市住建委和相关部门强调,为进一步维护好购房人的正当合法权益,对已实际成交并完成销售合同网上备案的,购房人要求退房的,支持购房人依法维权,开发企业必须积极配合;购房人希望继续履行合同的,可交付使用,相关信息记入房屋交易登记系统。

    点评:客户至上

在黄奇帆的”万字长文”中,对长效机制琢磨最多的就是供地这一块,指出热点城市若要调控关系并平抑房价,必须在相当长时间里增加供地。在4月初的国土部新政中,对消化周期较短的城市提出了要增加供地的要求。短短一周之后,北京即明确提出提出要在5年内供应住宅用地6000公顷、年均1200公顷,保障150万套住房建设需求。其后上海、深圳苏州南京等一二线城市也纷纷跟进表态,或增加短期土地供应、或增加中小套型比例。貌似突然间大家都看到了土地供应是解决当前房地产供求矛盾,平抑房价的最核心关键点。但明白是一回事,能不能做到又是另外一回事,今天我们就来看看当前热点城市的供地情况。

  

一线城市不容乐观

供求矛盾最大的还是一线城市,就统计局最新发布的2017年4月房价数据来看,北上广深房价分别较去年1月上涨了27.7%、28.3%、30.3%和17.3%,均远高于10%左右的大中城市平均水平。再看土地供求,从2016年1季度到2017年1季度,这一线城市住宅类土地成交建面合计2048万平方米,而商品住宅成交5456万平方米,新增住宅类用地不足期间市场需求的一半。其中以深圳最为明显,住宅类土地成交建面仅为住宅成交面积的17%;北京严厉的土拍制度也进一步加剧了供求矛盾,以2016年底的首次“竞自持”土拍为例,成交的37万平方米住宅类最终均为100%自持,使得本就捉襟见肘的住宅供应更加雪上加霜。

近两月京沪穗深虽然均已表态要加大供地力度,但从实际情况来看,广州、深圳土地供应还是维持低位,土地供应远低于市场成交;北京和上海稍好,宅地类供应建面勉强跟得上期间住宅成交面积,但仍有一定差距,并考虑到目前越来越常见的自持比例,土地供应压力仍不容乐观。

  

二线城市分化严重

二线城市相比之下好得多。就2016年以来市场表现来看,热点城市的土地供应虽然大多低于住宅成交面积,市场供求矛盾较为明显,但平均来看还是较一线城市为轻,诸如武汉重庆、南京等市均是如此。不过具体来看,城市分化依然明显,一些城市供应力度明显加强,如郑州、合肥近一年住宅类土地成交建面远高于住宅成交,后市也有望先一步回归供求平衡。另一些城市供地远小于市场成交,这些城市又可分为两类,一类如青岛、沈阳,之前存在一定库存压力,在市场正周期中努力 “去库存”,房地产市场趋向健康发展;另一类典型如厦门,由于供地难度较大,新增土地供应远小于市场需求。

国土部四月初新政之后,近两月不少二线城市供地积极性明显上升,在郑州、合肥之外,越来越多的二线城市大幅增加了宅地供应,如南京、杭州接近供求平衡,厦门、济南土地供应已经超过市场成交。6月份最积极的城市当属南京,短短10日内接连三次供地,其中住宅类土地建筑面积114万平方米。但也有些城市表现慢了一步,如武汉、成都,新增土地供应仍与住宅市场规模有很大的差距。

从目前情况来看,城市间土地供应冷暖不均的现象仍难以得到理想的改善。特别是对一线城市而言,由于有控制地价的要求,今天必须“少供地”,或者供应“远离市区的地”来保证价格稳定,所以城市没有足够的土地可供出让,土地供应在短期内难以达到让大家满意的程度。二线城市新政的人为因素会更多一些,主要通过双限、竞争地价、竞争保障持有来控制地价,在供应规模上控制不多,相对来说这些城市土地储备也更充裕一些。这也正是我想说的:有地的仍然有地,没地的还是没地

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