苹果园京西演义 华远、大悦城两家地产国企商业初结盟

大悦城与华远？首先想到的或许是前者运营了十年的西单大悦城项目，以及后者的前董事长*。然而同时提及这两家同样盘踞在北京的国企，你很难找到他们有什么交集与共性。

这一现象自6月12日将被打破，在这*，两家企业的高管齐刷刷出动，在北京长安街W酒店，宣布成立战略合作关系。当天，出席现场的管理层有中粮集团副总裁、大悦城地产董事长周政，华远地产董事长孙誉晏、大悦城地产执行董事曹荣根、华远地产总经理孙怀杰、大悦城地产总经理周鹏等。

孙誉晏表示，未来华远与大悦城将在商业地产开发、管理运营等方面进行合作。以头个合作项目苹果园为例，华远将以开发为主，而大悦城负责商业的运营。显然，国企的招牌还只是他们的优势之一，而结盟是他们寻求规模扩张与资源互通的另一途径。

苹果园京西演义

孙誉晏称，华远地产将借助大悦城的资源与品牌优势给华远商业地产战略带来突破性与实质性推进和提升，合作将在华远北京苹果园项目上落地，项目定名为京西大悦城。

二者的结盟，也意味着大悦城将实现继西单大悦城与朝阳大悦城后，在北京落地第三个大悦城综合体项目。同时，京西大悦城也是昆明螺蛳湾、贵阳大悦城、天津和平大悦城之后，大悦城的第四个品牌与管理输出项目。

华远地产年报显示，北京苹果园项目位于石景山区苹果园区域，由公司100%持股的北京新润致远房地产开发有限公司负责开发。项目总占地面积约3.5万平方米，总建筑面积约22万平方米，业态方面包含了购物核心、高端写字楼、大型停车场。

头次牵手虽是因商业而起，但周政称未来两家企业还将在住宅、产业等方面进行合作。合作区域包括北京、上海乃至全国，双方可以全方位持有和销售结合，发挥各自优势。

“不合作则已，一合作则收不下来。”周政如此形容两者的合作程度并解释道，由于综合体项目的投入比较大，在与政府沟通时，华远地产与大悦城联合后更具备竞争优势。

显然，国企招牌还只是他们的优势之一，结盟是他们寻求规模扩张与资源互通的另一途径，他们为京西大悦城设立的目标是打造成为京西商业新坐标。项目主要聚焦于年轻社群，在追求品牌之外，也主张实现将京西较大商业主题空间与街区结合、以及自然与科技相结合的空间融合。

观点地产新媒体查阅了解到，上述头个合作项目地块为华远于2015年11月经过近百轮叫价以35.4亿元所竞得，溢价率达121.25%，这也是华远当年在北京拿下的首宗地块。

根据当时地上建面12.33万平方米来计，该地块楼面单价达到2.87万元，接近彼时区域在售项目销售均价，打破了此前商业金融用地销售价格明显低于在售项目的格局。

在2015年年报中，华远地产称，该项目于报告期末正在进行报建手续和规划设计工作。计划于2016 年底开工建设。2016年年报中，项目的开工建设日期挪到了2017年下半年。发布会上近日透露的消息是，这个项目将于2017年开工，并于2019年面世。

商业地产初结盟

从开工延期到选择较为专业的合作伙伴，华远择友的意图与方向非常明显，那就是怎么把这个22万方的商业项目给盘活。毕竟华远更多的精力是在住宅业务上，而大悦城在商业运营上实力更胜一筹。

虽然华远为外界所熟知的商业项目并不多，但这家企业在2014年曾宣布成立华远商业管理团队——北京嘉华利远商业管理有限公司。商管公司负责对华远旗下的商业物业提供规划、招商、运营、管理、服务等支撑。

而且根据早前管理层的说法，华远在90年代就主导了西单商业街的改造和建设。但在这一项目之后，华远将精力投入到住宅地产的开发上，商业发展出现了断层。

在成立商管公司之前，2013年3月，华远时任董事长*曾透露持有商业物业规模发展不起来的原因，即受当时房地产行业融资环境影响，使华远在融资上难以破局。

华远地产官网显示，商业管理公司在北京操盘通州区华远好天地、海淀区华远盈都大厦，长沙操盘长沙华远国际核心、长沙FACEMORE等商业项目。

其中长沙华远华核心定位为集一等豪宅、五颗星等级酒店、高端商业、写字楼、展览等功能于一体的城市综合体；华远好天地则拥有8万平米的商业规模，以图承载现代时尚的核心商业坐标功能。

截至2016年底，华远用于出租的主要房产面积共计约9.83万平方米，已出租面积约为7.79万平方米，出租率约为79.26%。全年完成租金收入5745.93万元。其中，5年以上长期租约（主要为商业和写字楼）收入4490.87万元，占总租金收入的78.16%。

对比之下，专事商业运营的大悦城似乎从项目的规模还是租金收入上都比华远更大一些。2016年，大悦城租金收入约达21.0亿元，同比增长21.5%。

但与此同时，大悦城规模扩张缓慢的问题一直被人们提及，因此在大悦城提出“5年20城”目标之时，外界也曾对这一目标提出疑问，因为大悦城从2007年开业名列前茅个项目即西单大悦城，至2015年共开业了7个项目，“一年一城”的速度似乎难以支撑这一目标。

不过自去年开始，大悦城的发展速度似乎开始加快，而管理输出是大悦城“减重”的方式之一。去年，大悦城还将旗下三家公司的部分股权让出并引入合伙基金，通过此种方式实现快速变现为进一步扩张而准备。

目前大悦城在北京、上海、天津、沈阳、烟台、成都、杭州共7个城市有9个大悦城城市综合体、3个轻资产输出项目、1个收购项目。

因此，此番牵手华远地产，自然是大悦城规模扩张诉求下的又一管理输出新个案了。