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2016财报速读15:华夏幸福,爷爷和状元的故事

来源:地产大哥   发布时间:2017-06-13

翻完375页华夏幸福2016年报,你可能感受它的套路太深。一位朋友说,你不要跟我说这些财务数字,我懂,我只想知道数字背后的故事。

好吧,华夏幸福是这么介绍自己:

你能看懂吗?接着再看华夏幸福2016的财务表情:

说老实话,地产大哥也是迷乎了很长一段时间。

其实,华夏幸福的套数类似中国一个古老的传说:

爷爷看到孙子是块读书料,就悉心培养,邻居也认为这个孙子将来有出息,经常给隔壁孙子买书,偶尔还支付学费。

果然,10年寒窗,孙子中了状元,被招为附马爷。

为了报恩,孙子请爷爷、儿子和邻居到京师安享晚年。

如果这位爷爷有三个孙子,一门三人包揽前三甲,爷爷、儿子和邻居的回报就更超级大。

这只是一个形象的比方。否则,375页的财报,只能绕晕你我。我们接着讲华夏幸福这个故事。

华夏幸福的老板叫王文学,我们把他比作故事中的爷爷。先来看爷爷的家庭关系。

爷爷有三个儿子,分别是黑牛食品、玉龙股份和ST宏盛。当然,这三个儿子不是爷爷亲生。

或许有人问,这不就是融创并购绿城、佳兆业,前海人寿强进万科的故事吗?

是有点类似,但王文学并不是郁亮嘴中的野蛮人。他和这三个儿子感情很深,关系从一开始就非常友好,直到建立亲密的父子关系。

你看看,王老板控制这三家上市公司,有过满城风雨的新闻报道吗?没有吧。

原因又是什么?王老板控制三家上市公司的操作手法和路径如出一辙。我们就以控制黑牛食品为例。

首次是一步棋两步同行走。先从大股东手里拿到8905.44万股股票的委托投票权,然后又拿到了黑牛食品10.85%的股权。

7个月后,王老板仅用了17.46亿元,成为黑牛食品的大股东。

前海人寿的姚老板买万科,又花了多少钱,可以比较一下。宝能系持有万科24.29%股份的股票,持股成本约在14.7元—16.95元之间,有可能更低,照此计算,宝能系收购万科股票的成本在400亿元左右。花了400亿,姚老板还招来一身骚。

再来看王老板,春风化雨,和气发财。和气发财是门技术活。

核心的关键是:王老板入主黑牛,只涉及控制权变更

如果像恒大借壳深房房那样,还涉及重大资产重组,就会很麻烦。恒大是H股回A股,当然很麻烦。即便是象泰禾当年在A股借壳ST三农,流程也是非常繁琐,各种漫长的审批流程和长夜漫漫。

或许有人说,王老板没有用险资,万科是大块头,黑牛食品是小个子,没有可比性。

小朋友谈是非,大朋友谈得失。我们来看结果,王老板最终拿到了黑牛的控制权。敲黑板,划重点,同学们,这才是最大的区别。

黑牛也是有故事的人,为什么偏偏愿意和王老板牵手呢?

或者说,王老板已经有了华夏幸福,干嘛还要向黑牛抛媚眼呢?

为了解开这个谜团,我们要分析一下王老板想干嘛?

他已经有了一个A股的壳了,估值不错,股价表现也不错,他不需要再要一个A股的壳。他也没有许家印的回A股的诉求。

如果说,王老板要把项目装进来,用股价去买房地产的对价,也没有多大意思。必竟,地产公司的估值三流都算不上。

而且,装地产项目的资产,本来就是麻烦事,各种审批,各种监管,烦都烦死了。

所以,王老板要黑牛这个壳,肯定是另外一套逻辑。

这又是什么逻辑?接着看黑牛的故事。

2017年3月1日,黑牛发公告说,非公开发行股票,募资不超过180亿。如果你以为这是在圈钱,你又LOW了。

王老板自掏腰包认购50亿,还有一个家公司叫昆山国创,100%昆山国资委的公司。并且还说,如果非公开认购不足,他们两家兜底。

忙了一大圈,不为圈钱为啥。我们来看这张黑牛公告的图片:

这家公司凭什么?有什么?了解这个产业的人,都知道这块业务的重要性。

绕了一大圈,你到底想说啥?这个时候,谜底才慢慢可以揭开。

黑牛其实不牛,谁牛?国显光电牛!这家公司就是古老传说中的孙子和状元。

这个圈是这么划的:王文学—黑牛—国显光电。

什么意思呢?举个例子。按正常逻辑,张三有一笔钱,会做天使轮投资,或投滴滴,或投神州租车,滴滴或神州租车上市后,张三套现走人。这是一级市场到二级市场的故事。

王老板反过来,先投二级市场,控制黑牛,上市公司黑牛就成了一家PE。然后,用符合国家产业政策的三高一新项目,去吸引真正的股权投资者,比如上文提到的昆山国创,还有真正的价值投资者。亮瞎眼、全人类都知道的好项目进去后,会不会让黑牛增值,这是肯定的。黑牛增值,王老板自然就受益。

但是,这里有一个疑问,国显光电为何要选择王老板?有钱人多得是,想当爷爷的人,都排成一条龙的队伍。

黑牛本身是上市公司,装入国显光电后,黑牛增值,国显光电的股权也倍增,同时,具备了流动性,可以二级市场变现。

最核心的秘密终于现身了:

华夏幸福和当地政府有过文件合同规定,所有落地投的项目,都会按一定比例返还给到华夏幸福。比如说,黑牛就会承诺,将来所有的厂房,都会建在华夏幸福的产业园里。高比例的落地投返还,又回到了华夏幸福的口袋里,直接计入收入,变成毛高利,增加了华夏幸福的收益。

这是一盘堪称完美的大棋:先是用很少的钱,控制了黑牛;黑牛作为PE,又吸引了真正的股权投资者;然后把二级市场的投资,按落地投的比例,转回到华夏幸福上市公司体内。

但是,这个商业模式有极高的门槛,也是华夏幸福所调的“产业新城”,核心是“产业”,更要有落地投的回款机制。

王老板有三个儿子,孙子却更多,瞧瞧下面的年报截图,密密麻麻,还是一小部分。

所以,看懂了爷爷和状元的故事,也就明白了产业新城的资本逻辑。华夏幸福的年报,也就不难看懂了。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
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