2016财报速读15：华夏幸福，爷爷和状元的故事

翻完375页华夏幸福2016年报，你可能感受它的套路太深。一位朋友说，你不要跟我说这些财务数字，我懂，我只想知道数字背后的故事。

好吧，华夏幸福是这么介绍自己：

你能看懂吗?接着再看华夏幸福2016的财务表情：

说老实话，地产大哥也是迷乎了很长一段时间。

其实，华夏幸福的套数类似中国一个古老的传说：

爷爷看到孙子是块读书料，就悉心培养，邻居也认为这个孙子将来有出息，经常给隔壁孙子买书，偶尔还支付学费。

果然，10年寒窗，孙子中了状元，被招为附马爷。

为了报恩，孙子请爷爷、儿子和邻居到京师安享晚年。

如果这位爷爷有三个孙子，一门三人包揽前*，爷爷、儿子和邻居的*就更超级大。

这只是一个形象的比方。否则，375页的财报，只能绕晕你我。我们接着讲华夏幸福这个故事。

华夏幸福的老板叫王文学，我们把他比作故事中的爷爷。先来看爷爷的家庭关系。

爷爷有三个儿子，分别是黑牛食品、玉龙股份和ST宏盛。当然，这三个儿子不是爷爷亲生。

或许有人问，这不就是融创并购绿城、佳兆业，前海人寿强进万科的故事吗?

是有点类似，但王文学并不是郁亮嘴中的野蛮人。他和这三个儿子感情很深，关系从一开始就非常友好，直到建立亲密的父子关系。

你看看，王老板控制这三家上市公司，有过满城风雨的新闻报道吗?没有吧。

原因又是什么?王老板控制三家上市公司的操作手法和路径如出一辙。我们就以控制黑牛食品为例。

*是一步棋两步同行走。先从大股东手里拿到8905.44万股股票的委托投票权，然后又拿到了黑牛食品10.85%的股权。

7个月后，王老板仅用了17.46亿元，成为黑牛食品的大股东。

前海人寿的姚老板买万科，又花了多少钱，可以比较一下。宝能系持有万科24.29%股份的股票，持股成本约在14.7元—16.95元之间，有可能更低，照此计算，宝能系收购万科股票的成本在400亿元左右。花了400亿，姚老板还招来一身骚。

再来看王老板，春风化雨，和气发财。和气发财是门技术活。

核心的关键是：王老板入主黑牛，只涉及控制权变更。

如果像恒大借壳深房房那样，还涉及重大资产重组，就会很麻烦。恒大是H股回A股，当然很麻烦。即便是象泰禾当年在A股借壳ST三农，流程也是非常繁琐，各种漫长的审批流程和长夜漫漫。

或许有人说，王老板没有用险资，万科是大块头，黑牛食品是小个子，没有可比性。

小朋友谈是非，大朋友谈得失。我们来看结果，王老板*终拿到了黑牛的控制权。敲黑板，划*，同学们，这才是*的区别。

黑牛也是有故事的人，为什么偏偏愿意和王老板牵手呢?

或者说，王老板已经有了华夏幸福，干嘛还要向黑牛抛媚眼呢?

为了解开这个谜团，我们要分析一下王老板想干嘛?

他已经有了一个A股的壳了，估值不错，股价表现也不错，他不需要再要一个A股的壳。他也没有许家印的回A股的诉求。

如果说，王老板要把项目装进来，用股价去买房地产的对价，也没有多大意思。必竟，地产公司的估值三流都算不上。

而且，装地产项目的资产，本来就是麻烦事，各种审批，各种监管，烦都烦死了。

所以，王老板要黑牛这个壳，肯定是另外一套逻辑。

这又是什么逻辑?接着看黑牛的故事。

2017年3月1日，黑牛发公告说，非公开发行股票，募资不超过180亿。如果你以为这是在圈钱，你又LOW了。

王老板自掏腰包认购50亿，还有一个家公司叫昆山国创，100%昆山国资委的公司。并且还说，如果非公开认购不足，他们两家兜底。

忙了一大圈，不为圈钱为啥。我们来看这张黑牛公告的图片：

这家公司凭什么?有什么?了解这个产业的人，都知道这块业务的重要性。

绕了一大圈，你到底想说啥?这个时候，谜底才慢慢可以揭开。

黑牛其实不牛，谁牛?国显光电牛！这家公司就是古老传说中的孙子和状元。

这个圈是这么划的：王文学—黑牛—国显光电。

什么意思呢?举个例子。按正常逻辑，张三有一笔钱，会做天使轮*，或投滴滴，或投神州租车，滴滴或神州租车上市后，张三套现走人。这是一级市场到二级市场的故事。

王老板反过来，先投二级市场，控制黑牛，上市公司黑牛就成了一家PE。然后，用符合国家产业政策的三高一新项目，去吸引真正的股权*者，比如上文提到的昆山国创，还有真正的价值*者。亮瞎眼、全人类都知道的好项目进去后，会不会让黑牛增值，这是肯定的。黑牛增值，王老板自然就受益。

但是，这里有一个疑问，国显光电为何要选择王老板?有钱人多得是，想当爷爷的人，都排成一条龙的队伍。

黑牛本身是上市公司，装入国显光电后，黑牛增值，国显光电的股权也倍增，同时，具备了流动性，可以二级市场变现。

*核心的秘密终于现身了：

华夏幸福和当地政府有过文件合同规定，所有落地投的项目，都会按一定比例返还给到华夏幸福。比如说，黑牛就会承诺，将来所有的厂房，都会建在华夏幸福的产业园里。高比例的落地投返还，又回到了华夏幸福的口袋里，直接计入收入，变成毛高利，增加了华夏幸福的*。

这是一盘堪称*的大棋：先是用很少的钱，控制了黑牛；黑牛作为PE，又吸引了真正的股权*者；然后把二级市场的*，按落地投的比例，转回到华夏幸福上市公司体内。

但是，这个商业模式有极高的门槛，也是华夏幸福所调的“产业新城”，核心是“产业”，更要有落地投的回款机制。

王老板有三个儿子，孙子却更多，瞧瞧下面的年报截图，密密麻麻，还是一小部分。

所以，看懂了爷爷和状元的故事，也就明白了产业新城的资本逻辑。华夏幸福的年报，也就不难看懂了。