不与趋势为敌，看“商办、产业园”市场中坚力量如何顺应调控？

这一轮楼市调控有很多关于商办的加码约束政策，很多人疑惑是不是商办发展出现了问题？

但就在北京商办限购，人们议论纷纷商办物业还能不能买、能不能*的时候，香港人一锤定音拍出了一个刷新历史的高价地皮。

5月17日，香港地政总署发布消息称，恒基兆业拿下了备受市场瞩目的香港中环美利道商办用地地块，成交总价是232.8亿港币，地块总建筑面积是约43200平米。也就是楼面价就超过了50万每平米！

由此可见，从发达城市看，商办的价值不仅仅不会降低，反而会越来越*。

从目前调控政策方向看：针对商办市场的调控主要内容是：约束商办类居住功能成为主要特征。这种情况下，整体市场已经出现了明显的变化：

过去虚高的成交量的确出现了快速的回落，从过去每个月5000套的成交数量级回落到了每个月1000-2000套的数量级。

从政策内容看：北京一系列商办政策的目的基本都是防止商业、办公、研发用房在建设过程中，被开发商打擦边球，改建成为商务公寓。

那么反而是真商办、真产业园成为了相对*产品，价值反而未受影响。据中原地产研究*统计，2016年中国可*商业地产规模达3.4万亿美元，排名全球*，正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期，预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段，*市场进一步成熟。

从城市层面分析，京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显*于国内其他城市，已接近甚至赶超亚太区主要市场。

2017-2020年正是国内机构资本商业地产*的建仓时期，预计将有1万亿元人民币资金排队入市。

因此，未来四类主要*者将呈现，保险业未来潜力巨大；房地产私募基金加速发展；开发商增持*性物业；境外*者稳中有进的*特点。

当前中国属于成熟期的城市有北京、上海、广州、深圳四个，普遍具有第三产业基建完善，商业地产需求旺盛，*物业存量可观，流动性改善，*市场交投活跃的特点。

根据高力国际*对全球写字楼市场的前景分析，主要城市呈现出比较强劲的发展趋势。即便美国特朗普执政带来不确定性，英国脱欧过程跌宕起伏，都没有影响纽约和伦敦在核心商圈写字楼物业的整体看涨。

而北京作为全国商办物业租金*的城市，未来写字楼物业的需求还将进一步扩大，商办市场的前景不可小觑：一组数据显示：2016年，CBD等北京五大核心商圈新增供应少，空置率微降0.8个百分点达4.4%。除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外，其他商圈空置率均低于5%。

市场大趋势肯定是资本依然会选择优质商办，但如何选择优质商办？

如何选择优质商办产品？

把握了大趋势，依然要有挑剔选择的精神，才能在未来商办资产*过程中收获的比别人多一点。

那么如何选择优质商办？伟哥认为其实很简单：

1：选对区域，找好GDP富矿，享受区域的*。

从区域选择角度看：

北京城市总体规划草案指向的 “一主、一副、两轴、多点”的城市结构布局，应该是给所有新城奠定的发展基调。

新城发展，离不开产业，离不开*。曾经的睡城通州，如今借着副*的东风开始吸引大批知名企业和大型公司进驻。*近，位于通州就有大单写字楼整体被*险资企业整栋购买，证明市场风向已变。从这个层面来说，商办物业跟新城发展，互相支撑。新城发展需要产业，产业聚集就需要办公，而优质商办物业的出现，又成为企业入驻新城的考虑条件。

可以说，商办物业由“空”到“满”的过程直接代表了该区新城的发展速度。未来的城市格局，商务区将不再只是国贸CBD、金融街、中关村。

北有未来科技城，南有亦庄，东边有城市副*通州，西有门头沟新区。每个新城都应该有一个*式的商办集群，这是新城的名片，也是公司企业争抢入驻的高地。

从政府*角度看，未来北京肯定会是向东南发展！所以通州与亦庄将是*质区域！

2：选对企业：商办也要有品牌，选准有价值的项目。

选择好了区域，自然就可以开始微观层面的选择：

企业：在通州和亦庄选择品牌商办、产业园企业，肯定要提到北京经开！

北京经开*开发股份有限公司是一家专注于高端产业园区开发、运营、*以及综合服务的国有控股混合所有制企业。承担着建设北京东南部产业发展带的重大使命，担负着打造高端产业平台，服务区域经济发展的功能。

历经16载辛勤耕耘及稳步发展，截至目前已开发超过300万平方米独具特色的系列低碳高端智慧型园区，吸引国内外大批高质量企业入驻。

北京经开怀抱“经纬天地，开创新元”的理想，以绿色低碳为核心理念，以高端智慧型产业园开发为支柱，以物业持有经营为基础，以园区综合服务为依托，以新兴产业*为增长点，不断提升企业管理水平和市场化程度，实现了企业的持续快速发展。现有全资及控股子公司八家，涉及开发、运营、销售、金融等领域，分布在北京、天津、内蒙、深圳等地。

北京经开目前在亦庄与通州区域布局的3个拳头项目，基本都符合了优质商办、产业园的标准：

1：北京经开智汇园项目

位于：项目位于长安街延长线，京通快速以东，京塘路与云杉路交汇处。毗邻北京环球影城主题公园。

商务独栋坐拥醇熟自然地脉，尽收运河森林盛景与诗画意境之美。门泊10700亩原生态绿色森林，2500亩清澈湖景，办公环境充满富含有益健康的负氧离子，为高效办公带来源源不断的清新动力。

北京经开智汇园地块占地面积约12.7万平方米，总体建筑面积30万平方米，其中地上22万平方米，地下近8万平方米。

项目由设计大师崔恺亲自担纲园区格局规划与建筑设计，在坚持尊重本土文化、建筑以人为本的基础上，做到建筑与环境、建筑与人文、建筑与历史多方面的和谐统一，每一个细节都值得珍藏品味。

经典围合：大气简练的商务独栋在外围，将私家园林与小独栋围合在其中，自成一片私属天地，演绎京韵风格四合院，构建艺术馆式的办公楼。

创意独栋：错落有致的庭院空间，小巧灵性的低层独栋融入景观设计中，建筑亦建筑，亦景观，步移景异，造就美轮美奂的绿色园区。

2:北京经开国际企业大道Ⅲ

位于：亦庄核心——经海路与科创街交汇之处。

花园式独栋办公集群,优享亦庄通州双重地缘

北京经开国际企业大道Ⅲ项目将总占地面积30万平方米，建筑面积50万平方米的地块空间规划为两大园区、十大组团，精致构成低碳高端智慧产业园区。百余栋企业独栋建筑，在细节上彰显入驻企业专属的精神气质，独立出入口、独立电梯，独立企业冠名权，营造尊崇的私享办公环境。

为企业发展提供一个立足北京、放眼全球的高端复合型发展平台。空间灵活多变的千平单体独栋，为企业提供多种楼型风格选择。满足企业发展需求，内部空间可灵活布局，自由分割组合，实现平米使用效率*化。

3:北京经开壹*

位于：亦庄新城核心，扼守科技走廊门户位置，左邻开发区核心区，右邻环渤海总部基地。紧邻京东商城总部，世界500强聚集，高精尖产业氛围浓厚。

距离地铁亦庄线经海路站仅600米，2站即可换乘17号线，3站换乘S6号线！

当代建筑设计大师崔恺先生,知名幕墙设计巨匠罗忆先生联袂推出的精品力作。

国家绿色建筑二星标准，*科技建材，绿色办公新时代；

双层幕墙结合隔声幕墙设计，营造独立、安静、低能后的生态办公环境；

“天幕朝阳”渐变式彩色立面，模拟朝阳的色彩，打造科技感十足的建筑群形象。

北京经开壹*项目从入驻的企业品牌形象看：

作为京沪高速进入开发区的*个封面级建筑群。建筑形象：亦庄新*； 硬件配置：11米大堂，4.2米层高，高科技运用。

项目据守科技走廊之首，区域发展潜力大，自然也就为*者带来了*价值。

作为总体量29万㎡的有氧智慧复合体！

一期独栋办公已于2016年7月入驻，商务氛围已成熟；

二期集约写字楼、餐饮主题商业 将于下半年入市。

100㎡-25000㎡，单套、整层、整栋，可以满足企业发展不同阶段的需求。

北京经开这个品牌已经是北京商业地产、产业园领域里，公认的超级IP。

对于不论是机构*者还是个人*者来说，当下这个时点，应该是布局优质商业地产的良机，选对品牌+选对区域+选对产品，未来自然就可以收获价值。