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不与趋势为敌,看“商办、产业园”市场中坚力量如何顺应调控?

来源:大伟看楼市   发布时间:2017-06-20

这一轮楼市调控有很多关于商办的加码约束政策,很多人疑惑是不是商办发展出现了问题?

但就在北京商办限购,人们议论纷纷商办物业还能不能买、能不能投资的时候,香港人一锤定音拍出了一个刷新历史的高价地皮。

5月17日,香港地政总署发布消息称,恒基兆业拿下了备受市场瞩目的香港中环美利道商办用地地块,成交总价是232.8亿港币,地块总建筑面积是约43200平米。也就是楼面价就超过了50万每平米!

由此可见,从发达城市看,商办的价值不仅仅不会降低,反而会越来越升值。

从目前调控政策方向看:针对商办市场的调控主要内容是:约束商办类居住功能成为主要特征。这种情况下,整体市场已经出现了明显的变化:

过去虚高的成交量的确出现了快速的回落,从过去每个月5000套的成交数量级回落到了每个月1000-2000套的数量级。

从政策内容看:北京一系列商办政策的目的基本都是防止商业、办公、研发用房在建设过程中,被开发商打擦边球,改建成为商务公寓。

那么反而是真商办、真产业园成为了相对稀缺产品,价值反而未受影响。据中原地产研究中心统计,2016年中国可投资商业地产规模达3.4万亿美元,排名全球第二,正处于从低流动性向中等流动性市场进化的转折期,预计2025年前后中国可进入中等流动性阶段,投资市场进一步成熟。

从城市层面分析,京、沪两地在交易规模和活跃度方面均明显领先于国内其他城市,已接近甚至赶超亚太区主要市场。

2017-2020年正是国内机构资本商业地产投资的建仓时期,预计将有1万亿元人民币资金排队入市。

因此,未来四类主要投资者将呈现,保险业未来潜力巨大;房地产私募基金加速发展;开发商增持投资性物业;境外投资者稳中有进的投资特点。

当前中国属于成熟期的城市有北京、上海广州深圳四个,普遍具有第三产业基建完善,商业地产需求旺盛,投资物业存量可观,流动性改善,投资市场交投活跃的特点。

根据高力国际最新对全球写字楼市场的前景分析,主要城市呈现出比较强劲的发展趋势。即便美国特朗普执政带来不确定性,英国脱欧过程跌宕起伏,都没有影响纽约和伦敦在核心商圈写字楼物业的整体看涨。

而北京作为全国商办物业租金最高的城市,未来写字楼物业的需求还将进一步扩大,商办市场的前景不可小觑:一组数据显示:2016年,CBD等北京五大核心商圈新增供应少,空置率微降0.8个百分点达4.4%。除近期有新增供应入市的燕莎、亚奥、望京和亦庄商圈外,其他商圈空置率均低于5%。

市场大趋势肯定是资本依然会选择优质商办,但如何选择优质商办?

如何选择优质商办产品?

把握了大趋势,依然要有挑剔选择的精神,才能在未来商办资产升值过程中收获的比别人多一点。

那么如何选择优质商办?伟哥认为其实很简单:

1:选对区域,找好GDP富矿,享受区域的升值。

从区域选择角度看:

北京城市总体规划草案指向的 “一主、一副、两轴、多点”的城市结构布局,应该是给所有新城奠定的发展基调。

新城发展,离不开产业,离不开中心。曾经的睡城通州,如今借着副中心的东风开始吸引大批知名企业和大型公司进驻。最近,位于通州就有大单写字楼整体被著名险资企业整栋购买,证明市场风向已变。从这个层面来说,商办物业跟新城发展,互相支撑。新城发展需要产业,产业聚集就需要办公,而优质商办物业的出现,又成为企业入驻新城的考虑条件。

可以说,商办物业由“空”到“满”的过程直接代表了该区新城的发展速度。未来的城市格局,商务区将不再只是国贸CBD、金融街、中关村。

北有未来科技城,南有亦庄,东边有城市副中心通州,西有门头沟新区。每个新城都应该有一个地标式的商办集群,这是新城的名片,也是公司企业争抢入驻的高地。

从政府投资角度看,未来北京肯定会是向东南发展!所以通州与亦庄将是最优质区域!

2:选对企业:商办也要有品牌,选准有价值的项目。

选择好了区域,自然就可以开始微观层面的选择:

企业:在通州和亦庄选择品牌商办、产业园企业,肯定要提到北京经开!

北京经开投资开发股份有限公司是一家专注于高端产业园区开发、运营、投资以及综合服务的国有控股混合所有制企业。承担着建设北京东南部产业发展带的重大使命,担负着打造高端产业平台,服务区域经济发展的功能。

历经16载辛勤耕耘及稳步发展,截至目前已开发超过300万平方米独具特色的系列低碳高端智慧型园区,吸引国内外大批高质量企业入驻。

北京经开怀抱“经纬天地,开创新元”的理想,以绿色低碳为核心理念,以高端智慧型产业园开发为支柱,以物业持有经营为基础,以园区综合服务为依托,以新兴产业投资为增长点,不断提升企业管理水平和市场化程度,实现了企业的持续快速发展。现有全资及控股子公司八家,涉及开发、运营、销售、金融等领域,分布在北京、天津、内蒙、深圳等地。

北京经开目前在亦庄与通州区域布局的3个拳头项目,基本都符合了优质商办、产业园的标准:

1:北京经开·智汇园项目

位于:项目位于长安街延长线,京通快速以东,京塘路与云杉路交汇处。毗邻北京环球影城主题公园。

商务独栋坐拥醇熟自然地脉,尽收运河森林盛景与诗画意境之美。门泊10700亩原生态绿色森林,2500亩清澈湖景,办公环境充满富含有益健康的负氧离子,为高效办公带来源源不断的清新动力。

北京经开·智汇园地块占地面积约12.7万平方米,总体建筑面积30万平方米,其中地上22万平方米,地下近8万平方米。

项目由设计大师崔亲自担纲园区格局规划与建筑设计,在坚持尊重本土文化、建筑以人为本的基础上,做到建筑与环境、建筑与人文、建筑与历史多方面的和谐统一,每一个细节都值得珍藏品味。

经典围合:大气简练的商务独栋在外围,将私家园林与小独栋围合在其中,自成一片私属天地,演绎京韵风格四合院,构建艺术馆式的办公楼。

创意独栋:错落有致的庭院空间,小巧灵性的低层独栋融入景观设计中,建筑亦建筑,亦景观,步移景异,造就美轮美奂的绿色园区。

2:北京经开·国际企业大道Ⅲ

位于:亦庄核心——经海路与科创街交汇之处。

花园式独栋办公集群,优享亦庄通州双重地缘

北京经开·国际企业大道Ⅲ项目将总占地面积30万平方米,建筑面积50万平方米的地块空间规划为两大园区、十大组团,精致构成低碳高端智慧产业园区。百余栋企业独栋建筑,在细节上彰显入驻企业专属的精神气质,独立出入口、独立电梯,独立企业冠名权,营造尊崇的私享办公环境。

为企业发展提供一个立足北京、放眼全球的高端复合型发展平台。空间灵活多变的千平单体独栋,为企业提供多种楼型风格选择。满足企业发展需求,内部空间可灵活布局,自由分割组合,实现平米使用效率最大化。

3:北京经开·壹中心

位于:亦庄新城核心,扼守科技走廊门户位置,左邻开发区核心区,右邻环渤海总部基地。紧邻京东商城总部,世界500强聚集,高精尖产业氛围浓厚。

距离地铁亦庄线经海路站仅600米,2站即可换乘17号线,3站换乘S6号线!

当代建筑设计大师崔恺先生,知名幕墙设计巨匠罗忆先生联袂推出的精品力作。

国家绿色建筑二星标准,顶尖科技建材,绿色办公新时代;

双层幕墙结合隔声幕墙设计,营造独立、安静、低能后的生态办公环境;

“天幕朝阳”渐变式彩色立面,模拟朝阳的色彩,打造科技感十足的建筑群形象。

北京经开·壹中心项目从入驻的企业品牌形象看:

作为京沪高速进入开发区的第一个封面级建筑群。建筑形象:亦庄新地标; 硬件配置:11米大堂,4.2米层高,高科技运用。

项目据守科技走廊之首,区域发展潜力大,自然也就为投资者带来了投资价值。

作为总体量29万㎡的有氧智慧复合体!

一期独栋办公已于2016年7月入驻,商务氛围已成熟;

二期集约写字楼、餐饮主题商业 将于下半年入市。 

100㎡-25000㎡,单套、整层、整栋,可以满足企业发展不同阶段的需求。

北京经开这个品牌已经是北京商业地产、产业园领域里,公认的超级IP。

对于不论是机构投资者还是个人投资者来说,当下这个时点,应该是布局优质商业地产的良机,选对品牌+选对区域+选对产品,未来自然就可以收获价值。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
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