海外不动产收购的资本角色 海航盘下新加坡REITs打开退出通道

中资企业频繁发起海外收购，海航是其中*无法被忽视的活跃买家。曾有统计数据显示，在过去28个月里，海航已于海外投入至少3000亿，其中，不动产是*为重要的标的。

6月16日，海航再发公告披露近日一笔海外*交易动态，这一次依然与不动产*有关——海航*拟参设一个新加坡房地产信托基金管理平台，同时将认购该管理平台推出的REITs份额。

海航*称，通过该交易，将得以积累国外房地产*基金领域经验，有利于加快战略转型；但业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义显然不只限于海航*这一单体公司。

近两年来，海航于海外*收购诸多不动产项目，这些不动产项目或将成为该信托基金管理平台的“盘中餐”，而海航可通过该管理平台完成资本市场变现，实现*。

目前，该信托基金管理平台拟首推的REITs资产包中，就已出现海航系所*物业。

海航*盘下新加坡REITs

早在3月20日，海航*就已与AEP INVESTMENT MANAGEMENT PTE. LTD.（AEP IM）签署关于新加坡地产信托基金管理平台的相关合作框架协议。

根据协议，海航*将与AEP IM组建新加坡地产信托基金管理平台，以双方约定的方式开展REITs管理业务。为此，AEP IM委任YUSOF BINAMIR WAHID作为公司股东来持有管理公司股票的权益。

观点地产新媒体获悉，YUSOF为AEP IM公司的创始人、领头执行官兼管理合伙人，是新加坡公民。他有超过30年的房地产行业私募股权*经验，负责制定AEP IM私人*有限公司整体的关键*策略；其曾先后担任JLW(现仲量联行)*总监、DTZ（戴德梁行）执行董事，在此之后开设了专注于制作*代表作产品的Asia Equity Partners精品*公司。

YUSOF作为主要的管理者，海航*则拟受让该管理公司75%股权，成为主要的*者；除此之外，海航*称，其将认购将于新加坡上市的REITs至少35%份额。

公告披露，该管理公司正计划发起名为“HNA Commercial REIT”的REITs，该 REITs发行金额约为7.75 亿新币（以2017年6月16日汇率计算，约合计38.15亿人民币），海航*拟以发起人身份认购其中35%的份额，如触发超额配售（绿鞋机制），*多需认购的份额比例约为40%，交易金额具体预计约2.71亿-3.3亿新币，若以截止2017年6月16日汇率计算，约合计13.34-16.24亿元人民币。

HNA Commercial REIT的*方向是位于澳大利亚的1 York Street、45 Pirie Place、41 George Street、位于英国的Trident Place以及位于新加坡的Starhub Green五处物业。

观点地产新媒体发现，这五处物业出租率在94.7%-100%之间，净租金*率在4.7%-7.7%之间，资产估值分别为1.70亿新元、1.23亿新元、1.93亿新元、2.88亿新元及2.75亿新元；总IPO资产出租率98.3%，总收入8385.34万新元，净物业收入6637.79万新元，净租金*率6.4%，资产估值10.49亿新元。

目前，HNA COMMERCIAL REIT发行上市申请工作，还正于新加坡交易所审批阶段。

海航*表示，此次受让 HNACOMMERCIAL REIT管理人75%股权，为公司开拓新加坡REITs市场，实现境内类REITs与境外REITs管理双轮动；本次交易合作方及其创始人拥有丰富的基金管理经验，与其合作有利于公司学习先进的*管理理念，积累公司在国外房地产*基金领域的经验，有利于加快公司战略转型；本次*拟认购不低于35%REITs份额，有利于提高公司资金使用率。

不动产收购中的资本角色

业内人士认为，海航参设这一信托基金管理平台的意义，显然不只限于海航*这一单体公司。

观点地产新媒体了解到，该管理平台所*物业并非仅锁定海航持有物业，Yusof位于伦敦和澳洲的工作人员也会寻找其他收购目标，但看起来海航旗下物业也将成为较为主要的收购标的。

合作框架协议里，双方就约定：“海航*作为REITs发起人，后续对其或其子公司所拥有物业（物业为位于新加坡、澳大利亚和英国的，用于商业用途的产生收入的不动产资产）的出售均需提前征询REITs的购买意向，REITs明确反馈无购买意向后，海航*方能继续对外转让”。

首推的REITs中，率先“中选”的是海航*的关联方海航实业国际*集团有限公司旗下物业——悉尼 1 York st。

业内人士认为，海航系旗下的其他海外项目也将陆续成为该管理公司的“盘中餐”。而海航于近两年海外收购中已揽下不少不动产项目，拿今年来说，海航所接触的不动产物业就已经超过4个。

资料显示，5月2日消息，海航集团正洽购香港丰泰观塘观点核心全幢商厦，出价近20亿港元，洽购已近尾声；4月9日，外媒消息，海航集团正在谈判从Capital & Counties Properties Plc手中收购伦敦西部的奥林匹亚展览核心；3月21日消息，海航集团正商议收购曼哈顿245公园大道的地产物业，预计交易金额约为22.1亿美元（约合人民币172亿元）；3月还有消息称，海航或与香港珠宝大王吴镇科家族旗下地产企业——镇科集团有相关交易磋商在进行，而镇科集团的主要物业资产集中于香港铜锣湾渣甸街等。

上述业内人士提及，海航自2015年起一直于海外收购资产，总体投入至少3000亿，其中不动产占了很大比重，“虽然不能确定大量投入之后，海航是否存在资金紧张问题，但以海航收购的项目来看，很多都属于*周期较长的项目，如果不寻求一条退出通道，而是等候这些资产慢慢产生*，就会大量沉淀资金，迟早会出现资金问题”。

因此，海航*所参设的新加坡地产信托基金管理平台，或正为海航在海外*的退出通道，这一做法，实际上与此前复星联手三井物产在日本成立REITs的思路相仿。

2016年12月，复星地产旗下的日本房地产*及管理平台IDERA和日本三井物产株式会社共同出资成立REITs，由双方各以50%出资比例成立的三井物产IDERA Partners株式会社进行资产运作和管理。

彼时，复星地产在接受观点地产地产新媒体采访时就表示，通过REITs能够增加资产运用的额度，强化资产*的基本面，从而在稳健*的基础上灵活对接多样化、多级别的*对象，并运用成熟及创新的资本市场工具，完成退出，实现*。