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北京房价距离跌入谷底还有多远?

来源:地产壹线   发布时间:2017-06-22

导 读          

夏日里的寒流终将持续……

地产壹线 田晏林 发自北京

2015年“330新政”后的北京,楼市春暖花开。首付比例降低,贷款条件放宽,媒体连篇累牍报道二手房连夜暴涨,业主的翘首观望,看房人的焦虑不安,中介的策略转变……霎时,北京楼市陷入沸腾。而这种场景,在时隔27个月后的今天重新上演。与此不同的是,彼时看涨,此时喊跌。一众人随着“317新政”的收紧,正向着另一个极端走去。

一场闹剧抢眼球

大约一周前,一条关于教场口9号院的信息刷爆朋友圈。这套位于西城区75.75㎡的两室一厅学区房在6月6日被挂上链家APP,标价75万,约合单价1万元/㎡。而同小区、同户型、同为高楼层的另一套面积为73.88㎡的二手房标价880万。

(图为链家APP房源信息的手机截图)

面对十倍的差价,有媒体向链家了解情况,反馈是:售价75万的学区房是价格录入错误造成的一次“乌龙事件”。网易房产向负责该小区的链家门店求证,店员回复:“要是有这样的房子出现,别说您了,我们都抢了,肯定是录错了。”

网易房产随后赶往乌龙事件中心——位于西城区德胜门外教场口街9号院(又称德隆家园小区)实地探查,询问周边多家中介,发现自317新政颁布实施3个月以来,二手房市场“量价齐跌”确实存在,但也并非如各家报道得那样触目惊心。

(图为教场口9号院现场)

链家研究院5月份《市场监测月报》显示:2017年5月,北京市二手房成交均价环比下跌2.3%,是经历了连续17个月上涨之后连续两个月的下跌。5月链家成交量环比下降23.9%,不到3月成交量的六分之一,处在自2015年以来的最低点。客户成交周期52天,是自2012年以来的最大值,客户观望情绪空前明显。首付比例以及贷款成本的提高,使居民对购房贷款的使用程度降至2015年以来最低水平。

网易房产在另一家中介后台系统看到,5月3日该店登记了一套位于西城区教场口街6号院(又称德隆家园6号院)面积为51.15㎡的一室一厅,最初业主报价770万,现在表示670万就能谈。中介称:“现在付全款,650万就拿下。”

据中介后台显示,在德隆家园6号院小区近6个月成交信息中,今年4月20日,一套面积为52.06㎡的一室一厅,以750万元成交,单价14.4万/㎡。仅仅两个月,单价直降近2万元,腾出了100万的议价空间。

在伟业我爱我家品牌总监孔丹看来:“降价首先从个例开始。可能一个小区政策刚出台时大家都绷着,坚守原来的价格,突然有一个业主挺不住了,急需用钱,降了100万,有了第一个就有第二个、第三个。现在北京房价大部分下降,但并没有出现普遍降低。”

紧接着网易房产查看了教场口区域的其他房源信息,据中介内部系统显示,基本上一室一厅的房子都在降价,而两室一厅、三室一厅大多仍在上涨。

(网易房产在中介内部房源系统页面看到,教场口小区的报价有涨有跌。)

对此,中介工作人员解释,降价原因与业主出售的急迫性有密切关联。有些房主订了房子,急求首付就会着急卖掉原先房产,议价空间就大;但对于已经买到房子的业主,不着急出手,降价幅度依旧不会增加。

孔丹表示:“北京房价目前跌幅在6%-7%左右,但在普遍回落的情况下,也有越来越多的房子出现10%-20%的下跌。这样的例子越多,也会进一步刺激房价走低。”

北京的二手房价格正在从个例的点状回落逐渐向普遍的回落过渡。“这种点状的回落,在政策出台一个季度之内会出现,但是普遍的回落要在一个季度之后,点状越来越多就能连成面了,基本上就普遍回落了,业主也就不会再坚守原来价格。”

中介是隐藏的定价者?

日前有媒体直指中介,通过对业主限定最高销售单价、规定上涨时间、设置“高于市场价”的价格标准等手段,作为接受委托的卖房条件来控制房屋价格。以及在内部激励机制下,鼓励经纪人与业主协商变“一口价”为“议价”。

网易房产在此次调查中了解到,此番降价幅度最为明显的二手房大体分三类。第一,地域类:房源位于近郊、远郊区县,交通、医疗、教育、商业等基础设施品质不好或不完善;第二,学区类:比如朝阳、海淀、西城,前期房价涨幅过大,打着教育资源旗号的房子,虚高报价;第三,非普通住宅类:此类房源总价高,户型大,且新政要求首付款比例不低于80%,有些甚至要全款,本身就不好卖。

然而中介费是经济公司唯一收入。“当交易不好时候,我们适当提高折扣率来促进成交。”记者在调查中得知,链家目前中介费已下调到2.2%-2.3%,另有部分店铺的收费标准是2.7%打8折,我爱我家则是2.2%的服务费+0.5%的代收费(根据交易复杂程度,代收的手续费)。

中介收费定价是市场议价性质形成的,属于中介公司和消费者博弈形成的价格。孔丹认为,房屋的定价由多种因素构成,但是定价权始终掌握在业主手中。“中介毫无定价权,不是决定性因素,为促成交易,中介会给出建议定价。”

一般来说政策、媒体报道、中介是影响业主定价的三大因素。市场调控松紧,舆论轰炸或多或少从主观、客观角度影响卖方的心理预期。“市场好的时候,中介让降价房主也不降,中介公司觉得不管市场好还是坏,为了快速成交都希望业主报价越低越好,因为报的越低,买的越快,中介公司挣钱越快。但是你看到今年5月份成交量是15年2月份以来最低的,3月调控新政刚出台,4月都在处理前期遗留的业务,5月份交易量回落显现,6月份有可能比5月份还低。

自从“3.17”新政出台后,银行放款的速度便处在缓慢收紧阶段,在货币政策持续收紧、房地产类信贷管控从严。4月末,北京银行和建设银行两家银行取消首套房贷利率折扣,上浮二套房贷利率折扣,5月初连续有工商银行、农业银行等6家银行陆续跟进。房贷利率的上调以及各大银行信贷额度的收紧,使得5月居民对于住房贷款的杠杆使用率和使用力度均出现明显下滑。

伟业我爱我家爱集团副总裁胡景晖分析表示,面对史上最严格且最严密的楼市调控,北京二手房市场上的投资投机现象得到明显遏制,不少资金实力相对有限的改善型需求也不得不放弃或延缓购房计划,即使是刚需也要负担比以前更高的贷款成本。因此,在一系列严密而严厉的政策叠加下,北京二手房市场有资格、有能力购房的需求明显减少,市场预期明显改变,交易需求直线下滑,市场交易量大幅减少,网签量、签单量也自然持续下跌。

今年美元第二次进入加息通道,国内货币政策继续从紧,房贷放缓……夏日的暖风已不能给渐冷的北京楼市带来一丝安慰。孔丹认为“未来下半年,房价降幅或许会突破10%。”正与每次调控市场均在转向中微妙博弈一样,真正的入市需求可能正等在暗处伺机进场。

作者 田晏林 

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