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中式合院简史

来源:地产大哥   发布时间:2017-06-26

跟大家汇报一下,这段时间,地产大哥和小伙伴们一直在闭关,想一个事:豪宅是什么,又不是什么。

一开始怎么都想不明白。于是,做了两件事:

一是研究北京的高层、合院产品总规和户型图;

二是找了很多朋友聊天,包括有钱的朋友,跟有钱人打交道的朋友。

收获很多,研究报告数十万字。跟研究报告不同,这篇文章还讲故事。

可能有人问:研究这玩意有啥用?

不知道大家关注没有?前几天明源地产研究院有篇文章说,有一家房企3年从100亿冲到600亿,一靠根据地,二靠神户型。

神户型是房企争上游的秘密武器,是打开有钱人生活的密码。只有搞明白户型和空间关系,才能真正明白豪宅是什么,初心是什么,房企才能有自己的江湖地位。

合院的三幅表情

地产大哥把近年来的合院总规图、户型图放在一起看,其中包括紫禁壹号院、远洋天著、北京院子、双珑原著、观承别墅、景粼原著、桃李春风、棠颂、璟庐,脑里出现两幅画面。

一张是这个:

人类进化图史

一张是这个:

中国合院演变史

第二张合院演变史,又有三幅表情。

图1和图2,称之为第一代产品,叫2012表情

图3和图4,称之为第二代产品,叫2015表情

       图5,  称之为第三代产品,叫2017表情

表情和心情

2012年之前,联排产品基本是这样,大家的精力集中在钻规范的漏洞,怎么多偷点面积,多给客户实惠。每家产品都差不多,无非是南北院大小有不同;你家开间大一点,我家多个露台,没有本质区别。跟图1相比,图2在平面中间挖了天井,凹形天井增加了产品的采光面。

图3和图4,称之为第二代产品,叫2015表情。从2012表情进化到2015表情,这是一个革命性变化——平面呈L形

2015表情产品,最早是在成都龙湖落地,北京以紫禁壹号院、观承别墅为代表。在此基础上,出现优化升级,以北京院子为雏形,中间经过南京院子,进化到棠颂别墅,是第二代产品的巅峰之作。景粼原著是第二代产品的变形,占地面积更小,呈凸字型。

紫禁壹号院、北京院子、观承别墅的产品分析

紫禁壹号院、北京院子、观承别墅的产品分析

从第一代产品进化到第二代产品,是革命化变化。从平面上看,不仅增加了采光面,同时增加朝阳面;房子变得更薄,进深缩短。

观承别墅、桃里春风、绿城法式合院、金地九龙壁产品分析

事情正在悄悄起变化

为什么会出现这种变化?

一方面和政策有关。从2012年以后,别墅占地面积普遍变小,院子也在变小。房子变小,设计师通过空间再造,平面变形,增加采光面,产品的舒适度反而提高。

另一方面,和客户的变化有关。一个变化是中国文化强势回归。具体不展开,参见下面两幅图。

中西方建筑不同规制

志老师说的京味、京派作品,是这个意思吗?

郁闷,影音室一年只用一回

另外一个是实际居住体验升级。来讲一个故事吧。

朋友张先生2010年买过买一套联排,买房的时候想,越大越好。家里搞了三个保姆间,还给厨师长配备休息室;除了中西厨,还弄个炒菜厨;除了餐厅,还有宴会厅;影音室里放吧台,要有双门超大冰箱,吃喝全在影音室里解决。

住了一年后,他郁闷了:关在家里唱卡拉OK,无聊没氛围,要唱歌去钱柜好了,没有必要把朋友带到家里来;看电影,还是喜欢在客厅和家人一起在沙发上看,把自己关在“头等舱”,感觉跟金庸小说《倚天屠龙记》中的金毛狮王,一个人孤苦伶仃在冰火岛。一年只唱一次卡位OK,电影也是只看一回,影音室变成摆设。

2015年,张先生换房了。他说,天天要做饭、吃饭;天天要在客厅待着;天天在卧室睡觉;天天要洗澡。所以,他更重视餐厅、厨房、客厅和洗浴卫生间的舒适度,简单就是幸福。

霍启刚谈家庭: 简单就是幸福

第二代产品迭代后,提升舒适性,迎合了张先生的需求。

巴伐利亚州木匠的故事

但是,他还是有些小失落。再聊一个跟小失落有关的故事。这个故事是听李忠老师讲的。

九十年代,德国慕尼黑的某个郊区别墅,一场家庭晚餐正在进行,长条桌中间摆着巴伐利亚州特有的麦穗,一端坐着的是主人,德国某知名大公司CEO,萨尔斯堡人,另一端是李忠,他的“见习下属”,中国人。这纯粹是一场德国人向中国人表达友谊的礼节性晚餐。

但是,由于李忠在席间的一句话,改变了整个晚餐的气氛。那是他在无意中发现,他所坐着的椅子,是手工制作的非标准产品:“这把椅子是从哪里来的?做工很精致嘛!”

主人的眼神变了,从他的眼神中,李忠读到了一种极度的喜悦,于是,晚餐匆匆结束,主人把李忠带到了一个巨大的豪宅的地下室。这次轮到李忠的眼神变了,那是一种极度惊奇的眼神!

因为在主人的地下室里,看到了一个近一千平米的、设备齐全的木工作坊,而且还听到了主人滔滔不绝的讲解:“你知道吗?我的爷爷是巴伐利亚州著名的木匠,传到我这一辈,这门手艺传给了我的哥哥,因为爸爸认为他比我强,可是,你来看一看,这两把椅子,有什么区别吗?难道我做得真比他做得差吗?”

于是,李忠就把早年在山东小县城里所看到的邻居做木匠活的所有知识,都调动起来,诚恳地向他分析他与哥哥的差距(呵呵,李忠是了解德国人的,他们喜欢直率)。主人认真地听着,不住地点头。

然后呢?然后李忠和豪宅主人就成了朋友,真正的朋友。

再然后呢?再然后李忠就多了一份工作,周末去看朋友做木匠活,去指点朋友如何在这一千平方米的兴趣车间里,去实现“巴伐利亚州一流木匠”的梦想。

李忠统计过,在这栋两千平米的豪宅中,他活动的最多的地方就是这个木工作坊。因为这是主人的兴趣所在。

打响合院革命第一炮

这个故事讲的是图5户型,合院的第三代产品,我们称之为2017表情。典型代表作品是璟庐

从平面上看,第三代产品从L形演变成平躺的T形。

在基本功能空间上,采光、朝阳更优化。特别是负1层和负2层,通风和采光几乎和地面没有差异。

很显然,这又是一次革命性的迭代产品。

因为,在合院产品中,璟庐是第一次将整个地下两层,作为定制空间,保留给了“巴伐利亚州木匠”。

可能你会说,以前也有过兴趣工作室。但是,请注意,在没有真正解决地下空间采光、通风之前,我们不能说它是真正的DIY空间。

来看璟庐的平面图:

地产大哥认为,璟庐的户型,是合院产品升级到目前的巅峰产品。朋友王原君是合院产品专家,也是璟庐的服务商,他认为璟庐的空间优点是:宽院、双层。地产大哥认为,他的观点还是偏保守。

简单分析:

1.将会客厅、主卧从传统平面的南端头拿到左侧中端,绝对是神来之笔,不仅增加客厅、主卧的双面采光,同时保证证地面每间正房南向朝阳。

2.取消后院、侧院,集中到南院,使用率更高。

3.南侧的地下采光天井进深可以开宽近2米,最大限度给地下输送光源。

4.北侧同时挑空,向地下输送光源,形成双面采光的绝佳光源。

5.再来看楼梯处的采光井,保证楼梯、楼道、卫生间的采光和通风,是自然空调。

看到这个户型,地产大哥醉了。

如果你还不能理解璟庐的空间设计的革命性意义,地产大哥再给你讲一个听来的故事。

二十一世纪初,北京,某超五星级酒店的会议室,木本色长方桌,一场关于为某个国内大型机构营造森林度假设施的汇报会。

项目的主人,一个看似平常的中年男人,但是如果你仔细注意一下他的相貌,马上就会明白,他是所谓的红色贵族。如果对他还不能用这个称呼的话,那么这个称呼也就干脆不存在了。

他的对面,是几个工程师,他们在准备向这位主人推荐他们的高科技产品,以期用提高技术含量的办法,来满足项目主人的高档要求。

汇报进行得颇不顺利,主人极好的修养,使得他没有发火,但在言语之中,还是带出了些许的不耐烦。最后,他直截了当地向工程师说出了他的要求:

“我不拒绝高科技,但关键看这种高科技是为了什么。如果这种高科技是为了提高这里的档次,那我就同意,可是如果纯粹是为了高科技而高科技,那我们一概不要。”

“那什么叫档次呢?我理解的档次就是‘自然’,拥有自然的量越多,档次也就越高。

比如窗外能看到两棵大树的就叫做普通客房

能看到四棵大树的就做成套房

能看到一大片树森的就做成总统套房

至于里面的床有多大,卫生洁具用什么牌子,那个都不重要。”

“我们所谓的高档会议室,不是指装修高档,而是指的环境高档,别人呼吸的是空调空气,我们呼吸的是自然通风,而且负离子含量特高。

别人使用的是灯光照明,我们在白天使用的是日光照明

哎,刚才你们不是说你们有一种高科技系统,能够追踪日光,调节日光,让室内日光的照度始终保持柔和不刺眼吗?这样的高科技系统我们要,我们一定要要!”

豪宅与高科技之间,并不存在着必然的联系。但如果加上了“健康”这一要素,这种联系就能建立起来。最好的健康,依旧是阳光、空气和水。

为什么以往的地产空间,不能叫DIY空间,明白了吗?说定制、个性化,似乎还是有点俗。

好了,合院的故事讲完了。

来回答文章开头提出的问题:豪宅是什么?

豪宅是什么?千金难买我愿意;

豪宅是什么?少就是多;

豪宅是什么?面积大不是品质,很可能是负担;

豪宅是什么?我的生活跟你不一样;

豪宅是什么?把我的兴趣装进来,才是我的精神家园。才是我的生活;

……

备注:可能很多人以为这样的神户型一定是龙湖、绿城等产品专家研发。错了!这回真不是,它是首开和住总在北京合作的一个产品,棠颂二期——璟庐。据首开的刘硕说,璟庐的产品几乎是和一期同期开始,但中间方案推翻多轮。特别是棠颂一期受到市场追捧、同行关注后,研发团队压力更大。最终的突破口从空间革命转向生活方式革命,研发才真正进入轨道。

地产大哥要向首开和住总致敬!这可能是他们的一小步,却给北京高端市场带来颠覆性革命,重新开始和客户一起寻找初心。6月25日,棠颂·璟庐样板间开放,建议业内人士现场感受一场光与影的空间革命。

打个小广告,万房地产研究院近期将召开“合院产品研讨会”,喜欢合院的朋友,欢迎报名参加,联系方式:18600478978。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
地产大哥
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