中式合院简史

跟大家汇报一下，这段时间，地产大哥和小伙伴们一直在闭关，想一个事：豪宅是什么，又不是什么。

一开始怎么都想不明白。于是，做了两件事：

一是研究北京的高层、合院产品总规和户型图；

二是找了很多朋友聊天，包括有钱的朋友，跟有钱人打交道的朋友。

收获很多，研究报告数十万字。跟研究报告不同，这篇文章还讲故事。

可能有人问：研究这玩意有啥用?

不知道大家关注没有?前几天明源地产研究院有篇文章说，有一家房企3年从100亿冲到600亿，一靠根据地，二靠神户型。

神户型是房企争上游的秘密武器，是打开有钱人生活的密码。只有搞明白户型和空间关系，才能真正明白豪宅是什么，初心是什么，房企才能有自己的江湖地位。

合院的三幅表情

地产大哥把近年来的合院总规图、户型图放在一起看，其中包括紫禁壹号院、远洋天著、北京院子、双珑原著、观承别墅、景粼原著、桃李春风、棠颂、璟庐，脑里出现两幅画面。

一张是这个：

▲人类进化图史

一张是这个：

▲中国合院演变史

*张合院演变史，又有三幅表情。

图1和图2，称之为*代产品，叫2012表情。

图3和图4，称之为*代产品，叫2015表情。

图5， 称之为第三代产品，叫2017表情。

表情和心情

2012年之前，联排产品基本是这样，大家的精力集中在钻规范的漏洞，怎么多偷点面积，多给客户实惠。每家产品都差不多，无非是南北院大小有不同；你家开间大一点，我家多个露台，没有本质区别。跟图1相比，图2在平面中间挖了天井，凹形天井增加了产品的采光面。

图3和图4，称之为*代产品，叫2015表情。从2012表情进化到2015表情，这是一个革命性变化——平面呈L形。

2015表情产品，*早是在成都龙湖落地，北京以紫禁壹号院、观承别墅为代表。在此基础上，出现优化升级，以北京院子为雏形，中间经过南京院子，进化到棠颂别墅，是*代产品的*之作。景粼原著是*代产品的变形，占地面积更小，呈凸字型。

▲紫禁壹号院、北京院子、观承别墅的产品分析

▲紫禁壹号院、北京院子、观承别墅的产品分析

从*代产品进化到*代产品，是革命化变化。从平面上看，不仅增加了采光面，同时增加朝阳面；房子变得更薄，进深缩短。

▲观承别墅、桃里春风、绿城法式合院、金地九龙壁产品分析

事情正在悄悄起变化

为什么会出现这种变化?

一方面和政策有关。从2012年以后，别墅占地面积普遍变小，院子也在变小。房子变小，设计师通过空间再造，平面变形，增加采光面，产品的舒适度反而提高。

另一方面，和客户的变化有关。一个变化是中国文化强势回归。具体不展开，参见下面两幅图。

▲中西方建筑不同规制

▲陈志老师说的京味、京派作品，是这个意思吗?

郁闷，影音室一年只用一回

另外一个是实际居住体验升级。来讲一个故事吧。

朋友张先生2010年买过买一套联排，买房的时候想，越大越好。家里搞了三个保姆间，还给厨师长配备休息室；除了中西厨，还弄个炒菜厨；除了餐厅，还有宴会厅；影音室里放吧台，要有双门超*箱，吃喝全在影音室里解决。

住了一年后，他郁闷了：关在家里唱卡拉OK，无聊没氛围，要唱歌去钱柜好了，没有必要把朋友带到家里来；看电影，还是喜欢在客厅和家人一起在沙发上看，把自己关在“头等舱”，感觉跟*小说《倚天屠龙记》中的金毛狮王，一个人孤苦伶仃在冰火岛。一年只唱一次卡位OK，电影也是只看一回，影音室变成摆设。

2015年，张先生换房了。他说，天天要做饭、吃饭；天天要在客厅待着；天天在卧室睡觉；天天要洗澡。所以，他更重视餐厅、厨房、客厅和洗浴卫生间的舒适度，简单就是幸福。

▲*谈家庭: 简单就是幸福

*代产品迭代后，提升舒适性，迎合了张先生的需求。

巴伐利亚州木匠的故事

但是，他还是有些小失落。再聊一个跟小失落有关的故事。这个故事是听李忠老师讲的。

九十年代，德国慕尼黑的某个郊区别墅，一场家庭晚餐正在进行，长条桌中间摆着巴伐利亚州特有的麦穗，一端坐着的是主人，德国某知名大公司CEO，萨尔斯堡人，另一端是李忠，他的“见习下属”，中国人。这纯粹是一场德国人向中国人表达友谊的礼节性晚餐。

但是，由于李忠在席间的一句话，改变了整个晚餐的气氛。那是他在无意中发现，他所坐着的椅子，是手工制作的非标准产品：“这把椅子是从哪里来的？做工很精致嘛！”

主人的眼神变了，从他的眼神中，李忠读到了一种极度的喜悦，于是，晚餐匆匆结束，主人把李忠带到了一个巨大的豪宅的地下室。这次轮到李忠的眼神变了，那是一种极度惊奇的眼神！

因为在主人的地下室里，看到了一个近一千平米的、设备齐全的木工作坊，而且还听到了主人滔滔不绝的讲解：“你知道吗？我的爷爷是巴伐利亚州*的木匠，传到我这一辈，这门手艺传给了我的哥哥，因为爸爸认为他比我强，可是，你来看一看，这两把椅子，有什么区别吗？难道我做得真比他做得差吗？”

于是，李忠就把早年在山东小县城里所看到的邻居做木匠活的所有知识，都调动起来，诚恳地向他分析他与哥哥的差距（呵呵，李忠是了解德国人的，他们喜欢直率）。主人认真地听着，不住地点头。

然后呢？然后李忠和豪宅主人就成了朋友，真正的朋友。

再然后呢？再然后李忠就多了一份工作，*去看朋友做木匠活，去指点朋友如何在这一千平方米的兴趣车间里，去实现“巴伐利亚州*木匠”的梦想。

李忠统计过，在这栋两千平米的豪宅中，他活动的*多的地方就是这个木工作坊。因为这是主人的兴趣所在。

打响合院革命*炮

这个故事讲的是图5户型，合院的第三代产品，我们称之为2017表情。典型代表作品是璟庐。

从平面上看，第三代产品从L形演变成平躺的T形。

在基本功能空间上，采光、朝阳更优化。特别是负1层和负2层，通风和采光几乎和地面没有差异。

很显然，这又是一次革命性的迭代产品。

因为，在合院产品中，璟庐是*次将整个地下两层，作为定制空间，保留给了“巴伐利亚州木匠”。

可能你会说，以前也有过兴趣工作室。但是，请注意，在没有真正解决地下空间采光、通风之前，我们不能说它是真正的DIY空间。

来看璟庐的平面图：

地产大哥认为，璟庐的户型，是合院产品升级到目前的*产品。朋友王原君是合院产品专家，也是璟庐的服务商，他认为璟庐的空间优点是：宽院、双层。地产大哥认为，他的观点还是偏保守。

简单分析：

1.将会客厅、主卧从传统平面的南端头拿到左侧中端，*是神来之笔，不仅增加客厅、主卧的双面采光，同时保证证地面每间正房南向朝阳。

2.取消后院、侧院，集中到南院，使用率更高。

3.南侧的地下采光天井进深可以开宽近2米，*限度给地下输送光源。

4.北侧同时挑空，向地下输送光源，形成双面采光的*光源。

5.再来看楼梯处的采光井，保证楼梯、楼道、卫生间的采光和通风，是自然空调。

看到这个户型，地产大哥醉了。

如果你还不能理解璟庐的空间设计的革命性意义，地产大哥再给你讲一个听来的故事。

二十一世纪初，北京，某超*酒店的会议室，木本色长方桌，一场关于为某个国内大型机构营造森林度假设施的汇报会。

项目的主人，一个看似平常的中年男人，但是如果你仔细注意一下他的相貌，马上就会明白，他是所谓的红色*。如果对他还不能用这个称呼的话，那么这个称呼也就干脆不存在了。

他的对面，是几个工程师，他们在准备向这位主人推荐他们的高科技产品，以期用提高技术含量的办法，来满足项目主人的高档要求。

汇报进行得颇不顺利，主人极好的修养，使得他没有发火，但在言语之中，还是带出了些许的不耐烦。*，他直截了当地向工程师说出了他的要求：

“我不拒绝高科技，但关键看这种高科技是为了什么。如果这种高科技是为了提高这里的档次，那我就同意，可是如果纯粹是为了高科技而高科技，那我们一概不要。”

“那什么叫档次呢？我理解的档次就是‘自然’，拥有自然的量越多，档次也就越高。

比如窗外能看到两棵大树的就叫做普通客房；

能看到四棵大树的就做成套房；

能看到一大片树森的就做成总统套房。

至于里面的床有多大，卫生洁具用什么牌子，那个都不重要。”

“我们所谓的高档会议室，不是指装修高档，而是指的环境高档，别人呼吸的是空调空气，我们呼吸的是自然通风，而且负离子含量特高。

别人使用的是灯光照明，我们在白天使用的是*照明。

哎，刚才你们不是说你们有一种高科技系统，能够追踪*，调节*，让室内*的照度始终保持柔和不刺眼吗？这样的高科技系统我们要，我们一定要要！”

豪宅与高科技之间，并不存在着必然的联系。但如果加上了“健康”这一要素，这种联系就能建立起来。*的健康，依旧是阳光、空气和水。

为什么以往的地产空间，不能叫DIY空间，明白了吗?说定制、个性化，似乎还是有点俗。

好了，合院的故事讲完了。

来回答文章开头提出的问题：豪宅是什么?

豪宅是什么?千金难买我愿意；

豪宅是什么?少就是多；

豪宅是什么?面积大不是品质，很可能是负担；

豪宅是什么?我的生活跟你不一样；

豪宅是什么?把我的兴趣装进来，才是我的精神家园。才是我的生活；

……

备注：可能很多人以为这样的神户型一定是龙湖、绿城等产品专家研发。错了！这回真不是，它是首开和住总在北京合作的一个产品，棠颂二期——璟庐。据首开的刘硕说，璟庐的产品几乎是和一期同期开始，但中间方案推翻多轮。特别是棠颂一期受到市场追捧、同行关注后，研发团队压力更大。*终的突破口从空间革命转向生活方式革命，研发才真正进入轨道。

地产大哥要向首开和住总致敬！这可能是他们的一小步，却给北京高端市场带来颠覆性革命，重新开始和客户一起寻找初心。6月25日，棠颂璟庐样板间开放，建议业内人士现场感受一场光与影的空间革命。

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