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欧阳捷:供求关系的紧平衡——是二线城市的共同追求吗?

来源:欧阳先声   发布时间:2017-06-26

文|欧阳捷

今年1-5月,一些二线城市的土地供应相比去年有明显减少,比如杭州、青岛、南昌、南宁、宁波均不超过去年全年的30%,南京也仅仅为30.1%,天津、厦门、沈阳、长春、成都均不超过20%,更有石家庄、济南分别只有13%和9%。

整体上看,二线城市商品住宅用地供应普遍下降已是不争的事实。

在这个事实背后,又意味着什么呢?

我们梳理了主要二线城市过去多年的商品住宅销供比(因为数据不完整,最短的城市是5年,最长的城市是11年),如图所示:

有些城市销供比很高,意味着供不应求,包括大家感觉中很热的南京、苏州、厦门、长沙、合肥等,也包括并不起眼的长春、西安、呼和浩特等。

销供比最高的是青岛,自2008年以来,除了2009年、2010年和2014年外,其它年份销售面积均高于规划可建面积,销供比高达175%,严重透支了供应。而今年1-5月的新增住宅用地规划可建面积为174万平米,仅相当于去年全年的29%,明显低于42%的时序进度。

长沙的景象如出一辙。

自2007年以来,长沙累计成交商品住宅用地规划可建面积10676万平米,累计销售商品住宅11263万平米,销售面积已经高于规划可建面积,再剔出集中地库、物业和社区用房、配电房等公建配套的不可销售部分,按照平均0.8的可售比,实际透支达到2722万平米,大大超过历史最好年份2016年的2002万平米销售面积。

可是,近几年长沙土地供应却是呈现不增反减的趋势,今年1-5月供地规划可建面积也仅为去年全年的38.5%,同样低于时序进度。

西安、南宁也是如此。

西安是公认的供大于求。

但是,如果没有2012年的超量供地,西安早已是供不应求了。即便是这样,按照可售比的逻辑,西安也是寅吃卯粮。今年1-5月,西安的住宅供地也仅仅与时序进度基本吻合。

当然,西安其实还是有大量的库存没有释放,主要是中小房企参与了许多旧城改造项目,这些项目数据并未体现在公开招拍挂数据中,如今这些项目面临很大的去库存难题,因为中小房企没有钱,也拿不到银行贷款,很多项目存在不是烂尾的烂尾状况。

南宁去年销售面积远超出让商品住宅用地的规划可建面积,虽然2012-2015年每年的规划可建面积均高于销售面积,但2009-2016年8年间累计销售面积5635万平米已经接近于同期的累计规划可建面积5749万平米,即使不考虑0.8的可售比,库存量也所剩不多了。

南宁风景优美、气候宜人,是中国东盟博览会暨中国东盟商务与投资峰会的永久举办地,也是环北部湾城市群核心城市、面向东盟的中心城市、特大城市和区域性国际城市,吸引了北方和省内很多人迁居此地。

南宁市可供土地很多,但即使是这样,去年供应土地面积还是减少了,今年又继续控制了出让节奏,1-5月合计供地面积仅为去年全年的26%,远远落后于序时进度。

为什么这些城市都同时出现了供应下降?

出现这种共识级的现象绝不是偶然的,说明二线城市的土地供应正如我们所预判的那样持续缩减。

缩减的原因在上一篇微信中已经提到,客观上“无地可供”——“核心区域几乎无地可供,拆迁进度缓慢、成本更高,未来可拆区域也会越来越少”、“外围区域摊大饼模式也逐渐被抛弃”。

主观上“集约用地”——“提高单位面积产出成为城市土地利用指导方针,土地价格自然提高,土地利用也随之提效了”。

虽然缩减供地的原因相同,但缩减的结果却并不完全一致。

比如厦门,尽管2009-2010年曾大量供地,但自2011年以来每年的供地面积始终低于销售面积,10年累计供地规划可建面积仅为3073万平米,低于同期累计销售面积3114万平米。今年不仅供地面积继续低于销售面积,而且毫无增加的迹象,1-5月供地规划可建面积仅为去年全年的17.4%。当然,需求也被限制了,1-5月销售面积仅相当于去年全年的24%。

天津的景象似又有不同。

过去11年,天津累计公开出让住宅用地规划可建面积18289万平米,按照可售比0.8计算,可售面积约为14631万平米,实际累计销售12162万平米,未售面积2469万平米,相当于过去三年销售面积均值的1.6倍,换句话说,还可以销售19个月。

按照天津过去的预售条件,商品住宅需要达到“七层以下需主体工程封顶,七层以上达到投资的2/3以上层数”,七层以下项目入市时间相对较快,但如果是30层的高层建筑,地下部分建设工期不超过6个月,地上部分约20周,大约不超过11个月,也就是说,高层住房规划可建面积的大部分其实都是潜在供应,而不是可上市面积。

目前,天津达到基础“正负零”即可销售,也是为了促进供应,但是,由于房企去年以来拿了很多高价地,在限价令下无法达到盈亏平衡而放缓了入市脚步。

因此我们看到,截止到今年5月,天津商品住宅已批准上市的可售面积仅为879万平米,按照去年销售2220万平米,仅能满足5个月的供应。

那么,天津是不是可以增加一些土地供应呢?

从过去几年的情况看,天津的商品住宅供应是震荡下行的,从2009年的历史最高点3536万平米几乎是直线下降到1000万平米级平台,2015年和2016年仅分别供应817万平米和1212万平米,对应当年的销售面积1558万平米和2220万平米,均透支了过去的可售余量。

今年天津的供地会超过去年吗?恐怕很难。

今年1-5月住宅用地供应仅相当于去年全年的18.3%,意味着供应很难增加。供应不足,也导致地价加速上涨。

天津会不会放松限价令而增加高价地入市,并且可以继续推出高价地呢?

如果适当放松房价限制,市场供应当然也会有所增加,但在“房住不炒”的政策要求下,政府部门会牢牢把握这个大局意识,相信限价令不会明显放松,尽管大家都有放松的冲动想法,也知道放松房价可以带来更高的土地溢价和更多的追涨抢购。

在限购限贷的情况下,今年的销售面积也下降了,仅相当于去年全年的22%。

需求减少,供应自然也可以相应减少。这就是说,天津并不一定需要供需两旺,或许还希望维持供求关系的紧平衡。

供求关系的紧平衡意味着什么?

其实这些城市政府现在已经不会再像过去那样粗放地批发土地,而是会越来越珍惜城市的可开发存量土地,在满足最低需求的同时尽量减少土地供应面积。大家都在学习如何既能控制土地增量不增加、又能维持土地财政不减少,换句话说,就是如何用更少的土地供应获得不减少的土地财政。

这就是上海“总量控制、增量递减、存量优化、流量提效”的政策思路,也是大家学习的榜样。

这样做的好处之一是可以节约土地供给数量,对于厦门这类土地资源本就十分有限的城市尤为有利。

好处之二是可以控制土地供给节奏,有些城市连续几个月不供地,开发商饥渴之后的情景是可想而知的。

好处之三是可以切小地块面积,来适应供应规模减少、供应频率不降,上海很多地块出让时都只有几万平米,客观上固然有可拆迁地块不大、拆迁不易的问题,但好处也是显而易见的:有利于街区制、道路微循环,避免交通拥堵。当然,门槛低了、总价少了,土地单价也就变得不那么敏感了。

供求关系的紧平衡意味着客户想买的房子很可能买不到,恰如上篇文章所说:10个人想买房,市场恰有10套房,却是供不应求的。【可详见上期微信(点击标题即可查看)

这就意味着房价存在上涨压力。

有时候,压力不一定是坏事,有了房价上涨压力,就维持了房价上涨预期,反而吸引更多人愿意到这样的城市里来——因为一旦拥有了不动产,财富也会随之增长。

谁会愿意一直留在那些房价永远不涨的城市里呢?房价不涨,或许就意味着城市没有发展、环境没有改善、配套没有提升、生活没有变化、人生没有趣味,除了养老,可能索然无味。

一定有人会说,欧洲很多小城镇房价多年不涨,他们的生活不也是很悠闲自得吗?

的确,管中窥豹——欧洲的现实是他们过去获得了世界范围的掠夺财富加上工业革命的积累财富,他们同样也经历了城镇化的房价快速上涨阶段,现在的日子还算滋润。

但是,白驹过隙——我们终会发现未来他们还会走到城市基础设施陈旧不堪、维修养护缺钱少人的阶段,那个时候,令人羡慕的一定不是欧洲了。

在城市化进程还在持续的现阶段,大城市不缺少流入的人口,其产业和人口的黑洞效应还会长期存在,维持供应不足、限制需求释放,就意味着住房市场的发展周期可以更长,土地财政利好可以更久,城市发展资金可以更足

在这种状态下,土地溢价自然就高企了,单位土地面积的产出也就节节高了。

有意思的是沈阳市,虽然过去一直是被认为库存高企,但是,近几年去库存还是见了成效。过去10年累计供应住宅用地19011万平米,累计销售12286万平米,按可售比0.8计算,余量仅有1823万平米。

特别是从2014年以来,住宅用地供应逐年减少,而销售面积逐年增加,按照过去三年商品住宅销售面积均值匡算,全部余量消化只需要16个月。

如果再看看沈阳2007-2017年5月的商品住宅累计批准上市面积14434万平米,减去同期累计销售面积14057万平米,市场可售余量仅为377万平米,去化周期仅有3个月,那么,未上市的潜在住房供应周期也只有13个月,所以沈阳的地价也大幅上涨了。

沈阳已经可以适度恢复住宅用地供应了,但今年1-5月住宅用地供应仅为去年的18%,而销售面积已经达到44%,如果不增加土地供应,未来有可能进入供求关系的紧平衡状态,这也意味着沈阳的房企库存可以解套了,也许,有人更希望价格也可以解套呢。

目前来看,沈阳大幅增加土地供应的概率应该是很低的,客观上,沈阳的人口增长极为有限,未来住房需求不足,大家都不看好其房地产市场的未来。主观上,政府或许也希望控制供求关系的紧平衡,避免回到去库存的老路上。

当然,也有城市还是很明智地增加了土地供应,比如郑州。

郑州2011年以来商品住宅供地规划可建面积始终高于销售面积,过去10年供地规划可建面积为11588万平米,按0.8的可售比,减去累计已销售9173万平米,余量仅有97万平米。如果没有更早的供应冗余,或者未被统计的非公开出让住宅用地,市场早已经无房可售了,这就不难理解郑州为什么要加码限购政策并增加土地供应了。

今年1-5月,郑州住宅销售面积仅相当于去年同期的18%,显然加码限购政策显现了效果,更明智的是,郑州还明显增加了商品住宅用地供应,新增规划可建面积1014万平米,相当于去年全年的58%,大大超过序时进度,显然这是有利于缓解供求紧张的矛盾的。

但是,有些城市供求关系并不紧张,甚至供大于求,多年累计销供比远低于70%,却还在大量供地。

比如杭州,过去11年间,累计供应商品住宅用地规划可建面积9508万平米,累计销售4173万平米,每一年的供应都大于销售,今年1-5月也不例外,是销售销得太少了点?还是卖地卖得太多了点?

显然,杭州不缺库存,按照0.8的可售比,其库存达到3433万平米,按过去三年平均销售面积匡算,可去化7.1年。

既然这样,杭州为什么还要继续增加住宅用地供应呢?

因为杭州的现实可售面积仅有171万平米,去化周期仅有3.4个月,依然维持在低水平供应上,这也意味着杭州虽然潜在供应较大,但现实的供求关系仍然是紧平衡的。

不是说杭州还有大量的库存吗?哪里去了呢?

其实,有大量2014年之前拿的土地在当地中小房企手上,当时的楼面地价不高,资金沉淀压力不多,现金流不很紧张的中小房企因为限价影响盈利预期,并不急于出手,因为他们知道:卖掉了(房子)再也买不回来(地)了,因此只会争取更高的售价、慢慢推售,因此也不会造成集中上市供应,因而当下的市场供求关系还会是紧平衡的。

2015-2016年外地大房企入杭拿地较多、地价较高,大房企产品更集中于可以承受较高售价的改善性需求,它们追求高周转、快速推盘,虽然受限购限价影响较大,但客户依然不少,有钱还不一定能买到,据说有的开发商要求客户银行卡上资金达到房屋总价的6成才予售卖,显然在银行贷款额度收紧的时期,开发商也想直接拿到现金流而不愿等待获批时间越来越长的按揭贷款。

但是,市场规律不能轻视,供求关系终究会左右市场。

所以我们看到,杭州土地供应量也在缩减,今年1-5月供应土地仅相当于去年全年的27%,当然,楼面地价也在快速上涨,城市的成长依然不缺少高浓度输血。

或许有些城市还没有意识到未来供求关系会失衡,或许他们知道但期冀未来人口流入会填平这个缺口,又或许他们太希望趁着一线城市严控人口规模来弯道超车了。

未来杭州会不会出现过去沈阳曾经出现过的供过于求、严重失衡的局面呢?

相信不会。杭州毕竟是超级省会城市,对省内产业和人口依然存在强大的黑洞效应。杭州也受到中央力挺,正在努力晋级一线城市和世界性大城市,无疑会进一步增强黑洞效应,相信地方政府和人民也都是这么想的。

这便是杭州的与众不同之处,近几年这个城市不缺新概念,云栖大会、G20峰会、亚运会接二连三、层出不穷,令人眼花缭乱、应接不暇。

所有城市都想拥有新概念来赢得机会资源和发展空间,这一点上,其实城市与人无异,谁不想获得更多的机会资源和更好的发展未来呢?

创造概念就是创造未来。

比如国际化大都市、工业重镇、交通枢纽这些屡见不鲜的老名词,还有国家中心城市、雄安新区、粤港澳大湾区这些新鲜出炉的新概念,无疑都给人以巨大的想象空间。

新概念可以创造更多的投资(首先是基础设施投资,进而带来产业投资),然后带来更多的就业人口和消费,带来区域和城市的繁荣。

粤港澳大湾区是最有可能引领未来区域发展的一个世界级都市圈,且不说其本身就有香港这样的世界级城市,还有深圳和广州这样的未来也想走向世界级的国家级城市,再加上大湾区一体化的、站点相连的城际铁路、轨道交通、高速公路、快速公交,还有更市场化的自由经济理念和小政府思维,一定会吸引更多更优的产业和人口,将大湾区的概念一一变现,并获得比长三角、环渤海更大更快的都市圈发展空间和机会,将两后者远远甩下。

但是,不是所有的新概念都能带来更好的机会。国家发改委发布的20个城市群是不是都能够获得这样的发展机会呢?

按照规划,未来全国将有5个国家级城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群。按照百度百科的解释,城市群是以1个以上特大城市为核心,由3个以上大城市为构成单元,依托发达的交通通信等基础设施网络所形成的空间组织紧凑、经济联系紧密、并最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。

这段话有两个关键思想:

一是依托发达的交通通信等基础设施网络。这就是我们在过去的微信上所多次提到的:要通过快速路网实现都市圈大中小城镇的连接,未来的世界一定是连接的世界,通过物理空间的连接,完成需求与供给的连接,实现思想和创意的连接

二是高度同城化和高度一体化。这也是我们强调的公共服务一体化的概念,核心城市不能抱有“螺蛳壳里做道场”的小家子观念为自己城市的既得利益不断地砌筑护城河,如果都像粤港澳大湾区一样用海纳百川的胸怀,让医保社保、小孩入学、高考录取等公共服务都能实现均等化、一体化,这样的都市圈才能真正兑现长久的黑洞效应,才能吸引更多的年轻人,实现实体经济与创意创新的连接。

不是有规划就有未来的,抓不住以上两个关键思想的城市群就不会兑现都市圈的发展机会。

我们可不认为城市群与都市圈是同一个概念,因为城市群里的各个城市是有自己的利益诉求的,城市与城市之间存在发展竞争关系,而都市圈就像微信圈,城市之间就像微信圈里的朋友——合则两利、散亦无伤,相互连接、共荣共赢。

但是,连接之后,这些都市圈中的核心(二线)城市会不会再大量增加住房用地呢?

显然不会了,因为它们迟早都会把有限的土地更多用来连接(快速路网),而时空距离缩短之后,都市圈的中小城镇都会变成便捷的宜居之地,来到核心城市的流动人口可以在周边中小城镇实现都市圈城镇化。

放眼未来,更多的二线城市只会限制土地供应,这就意味着它们的供求关系的紧平衡状态将长期存在,也意味着二线城市整体房地产市场蛋糕不会变的更大了。

但是,连接让都市圈中小城镇的土地变成核心城市的共享资源,这些中小城镇增加的住房供应可以对冲核心(二线)城市住房供应的短缺,而核心城市的信息金融产业资源也可以成为带动都市圈中小城镇经济社会发展的新引擎,都市圈战略将成为城镇化战略、城市化战略的升级版。

无锡·盛世新城

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