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3个月,100天,潘石屹的180度大转变

来源:地产锐观察   发布时间:2017-06-26

今天一早,SOHO中国(00410.HK)公告,于2017年6月24日签订协议,以35.73亿元整售上海虹口SOHO

但是就在3个月前,2017年3月23日的SOHO中国在香港的2016年业绩会上,潘石屹还称他们变卦不卖上海虹口SOHO的原因是,在资产荒的情况下,拥有中国境内的房子比拥有中国境内的人民币要好。

在10个多月前的SOHO中国2016年年中业绩会上,潘石屹曾表示,已将旗下上海的天山广场、虹口SOHO、凌空SOHO三个项目划入非核心物业范围,或将出售。

一会儿说卖,一会儿又说不卖,一会儿又真的卖了,不得不说小潘“翻脸比翻书”的速度还快。是市场风向变快之快超乎潘石屹想象,还是另有其他超乎业界想象的原因呢?

早在2012年8月SOHO中国宣布由散售转型自持,当时业界哗然,SOHO中国业绩在随后的四年里也遭遇重创,营业额一路跌至2015年的9.95亿元。

四年阵痛期,潘石屹几乎一年卖掉一个上海项目:

2014年,SOHO中国52.3亿元出售了上海SOHO海伦广场及静安广场;

2015年9月,潘石屹将当年闹上法庭的外滩地皇股权转让给复星,回笼资金51亿元;

2016年7月,将SOHO世纪广场以32.97亿元整售给国华人寿保险。

转眼到了2016年,SOHO中国各项业绩指标全面回升,物业平均出租率高达96%,营业额(15.77亿元)上升58%,净利润(9.10亿元)上升69%

张欣在本月8日的清华高盛巾帼圆梦女性创业论坛上,说SOHO中国的转型很成功。业界也突然间意识到,潘石屹这对夫妻果然是地产界最聪明的网红组合。

一个清晰的趋势是,2016年从来没有的房地产调控,让房地产行业发生了深刻的改变,对于商业地产开发商来说,改散售为自持,通过资产证券化融资甚至是发REITs,谋取运营管理收益和资产增值收益,是未来发展大势。

但是,现在潘石屹还是把虹口SOHO卖了,延续了之前一年卖掉一个上海项目的历史。

资料显示,虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心,也是上海市中心的核心位置,总建筑面积约9万平方米,可租面积约7万平方米。至出售时,处于满租状态,代表租户包括松下电器、中国太平洋保险等。

这么好的一个一线城市的核心商业物业资产,老谋深算的潘石屹为啥舍得将其卖掉呢?

是出于债务压力急于回笼现金吗?SOHO中国负债率一直远低于同行水平。在2016年8月的中期业绩会上,张欣说,公司净负债率进为37%,并无债务压力,会根据自身的资金和资产情况,结合市场行情决定是否买卖物业。

在SOHO中国2016年业绩会上,潘石屹又说:“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货,市场低峰的时候进货。”

那么,现在出货卖掉虹口SOHO,是潘石屹判断市场行情已经到了高点了吗?

如果这样看,也许就错了。

在地产锐观察看来,卖掉虹口SOHO,潘石屹或有三点考虑:

一,是为了补充现金流。数据显示,由于2016年提前偿付了本金合计约14.2亿美元的境外债务,截止2016年年底,SOHO中国拥有现金及现金等价物38.64亿,同比大幅减少54%

二,今年和去年相比,房地产企业的融资环境发生了大转变,融资监管趋紧,包括房地产经营性物业贷,利率也在走高,SOHO中国获得低成本融资也变的不易。

三,也许最关键的是,有更优质的资产选择。由于地产融资趋紧,二级市场会有更多的项目被释放,手持现金的企业并购机会增多,而且今年和去年相比,价格谈判上会有折价优势。

过去三年,潘石屹在出售项目的同时,并未再买过一个新项目。但是今年或许有所不同。

目前,机构资本对于存量商业地产的并购非常关注;一线城市买地越来越难,再加上人民币贬值压力仍存,开发商收购并持有商业物业的趋势也在加强。

存有疑虑的是:SOHO中国在拿新地或者收购存量物业上,其实并不占据优势,无论是资金实力还是商业地产的运营管理能力。

卖容易,再补货难。高瞻远瞩、老谋深算的潘石屹,接下里的动向如何?我们拭目以待。

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