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周二市场说|年中供地,北上深也要努力冲目标

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-06-27

 

要闻速看

  • 6月26日,洛阳市召开通报会明确要求,各开发企业目前在售项目以今年5月9日之前签约均价为基准价,再售房源不得高于该基准价。

    点评:只看价格

  • 6月20日,央行北京营管部公布了5月北京货币信贷运行情况。5月末,北京市金融机构本外币房地产贷款(包括房地产开发贷款和个人住房贷款等)余额15559.3亿元,同比增长21.6%,增速降至2016年9月水平。

    点评:整体回稳

  • 近日,佛山禅城TD2017(CC)XG0005号地块新增规则:如多个竞买申请人其公司控股股东均一致,则视为同一控制主体,只能选择其中一间公司报名参加竞买,不得同时参与地块竞买。

    点评:杜绝“马甲”

  • 6月26日,恒大管理层表示,预计本月份销售额约380亿元人民币,上半年销售额可达约2210亿元,上半年按年成长约56%。该集团表示有信心超额完成全年4500亿元的销售目标。

    点评:任务过半

近乎不约而同地,近日北上深相继发布了土地公告:21日,上海192亿底价挂牌8宗地(后撤回两块);23日,北京84.3亿底价挂牌3宗地块;而今天,则是深圳湾三宗地块挂牌期的最后一天。但正如我在六月中旬的文章中所说“没地的还是没地”,与热点城市动辄十几块、几十块土地出让相比,北上深的本轮土地供应还是少了一些。

黄奇帆也说过,北上深最应该增加土地供应的一类城市,但在全国的指标分配中,往往却是对大城市有意控紧一些,流入人口多土地却拿得少,加剧了土地资源配置在城市间的不平衡。

现在北上深上半年土地供应计划完成情况不仅是不理想,而是差了一大截。典型如北京今年经营性土地成交242公顷,但近五年计划年均供应宅地1200公顷,所以才需要上半年年末来补仓推地。

在市场背景相近的同时,近期出让的这些地块也有一些共通特点:

  • 距离不近,大多数为偏远郊区地块。如上海新推地块在青浦、宝山、嘉定、松江,北京新推地块也都在昌平和大兴。

  • 底价不低,最终溢价不会太高。一方面是单价不低,如北京黄村地块起始楼面价即达到2.7万元/平方米,相比去年同板块成交的地块楼板价仅低了6000元。另一方面是总价不低,起始总价大都在10亿元以上。

  • 条件不少,后期开发销售掣肘不少。如北京土拍“双限价+竞自持”,上海增加中小套型比例,深圳两宗地强制规定自持比例等。

  • 限制很多,想参与拍地得先够资格。譬如上海要求对企业购地资格进行打分,资格不够的不能购房。

虽然上半年末“赶”了这几块地出来,但北上深的土地荒并没有得到缓解,深圳今年土地整备任务1200公顷,比去年多了100公顷,但细化到房地产相关的经营性用地,还是只有360公顷,仍不足以缓解市场的供求困境。

上海也在控制供地总量,在城市建设用地不增加的前提下,2017年供地总量应该不会超过去年,维持在600-700公顷的规模;相比之下,还是北京供地压力更大一些,大家也都在等着看“6000公顷、150万套”计划的第一年到底能够完成多少吧。

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丁祖昱评楼市
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