南京未来墅 : 好房子会呼吸 南京出现第四代住宅

未来墅，是一个“面粉高过面包“的楼盘，2016年拿地时，楼面地价22353元，“地价”远远超过了当年当地的“楼价”。这样的地价，就给楼盘定位提出了考验。

可开发商京奥港集团，显得很不差钱，雄心勃勃样子。*终采用了市场上*烧钱的“科技生态设计”。或许，他们要寄望于通过“高定位“实现“附加值”。

可是*近却发现网上一篇未来墅的负面文章，《重磅！终于有豪宅向市场低头了》，主要是笑话开发商傻，好房子买不到好价钱，本人也深有同感。不过，本人抛开开发商的“狼子野心“，遭遇“政府限价”这件事不谈，只想就产品谈产品。

6月13日下午去现场，发现这个项目在环保方面，尚有可贵之处。被国内内业界评判为“第四代住宅”。本人姑且以“好房子会呼吸”为题，写一篇“踩盘日记”，希望以此为开端，与业界与买家交流。

壹丨上风口呼吸

南京的风，总是从“东面”吹来的，未来墅，位于智汇路与南湾营路，在南京麒麟科创园的*“东面”，正好占据城市的“上风口”。这样的地利，成为这个住宅的环境卖点。南京的主导风，分为东北风和东南风。冬天的东北风，常常把石化厂和火电厂的臭气吹到市内。

未来墅，却避开了“污染走廊”；夏季的东南风，正好将优良的空气，*时间吹向小区。未来墅，在青龙山东西山脚下，只隔着700米宽的青龙湖。8平方公里的青龙山，植被茂密，据说闻名国内外的云雾茶，就产在这里；也为未来墅吹来*口新鲜空气。

贰丨南北通呼吸

未来墅，被开发商说成是“一梯一户”的建筑。实际上是两梯两户，只不过两部电梯中间是隔开的。这样的“私享电梯”，就属于豪宅标准，在南京也极为少见。一梯一户，使得每套房子都是南北通透的。

比如107平米户型，就是完全的南北通透，在南京也少之又少。未来墅明厨明卫，即使是107平米的卫生间，餐厅的面宽可以达到3米以上，又有一个大窗户，完全可以享受“自然光”和“自然风”。

而洗手间呢，又是“双浴设计”。可以一边沐浴，一边欣赏窗外的景色。难能可贵的是，未来墅位于麒麟科创园的“边界”，由于地块为南北长条形，加之楼高高，为25-30层，20栋建筑，都是“超薄型”的，所以，比较有利于自然风的导入。

据说，未来墅的设计方，是北京三磊设计，虽然在南京业界知名度不高，但是，听说他们设计过很多万科的项目。

叁丨高层高呼吸

3米15的层高，是未来墅*的特点。在南京100-140平米所有楼盘中，基本都是2米8层高，3米15的层高，使未来墅变得*，也就更有利于空气流通。

销售人员说，未来墅之所以采用3米15层高，是因为采用了7米以上的横厅设计，这种横厅设计，也是普通住宅中*的。而从美观的角度，“宽客厅”，就有理由采用“高层高”。自然也就提高了住宅的通透性。

肆丨大门窗呼吸

大门窗，是未来墅的又一特点。未来墅的窗墙比极高。所谓窗墙比，是指窗户面积在房间立面中所占的比重。根据《民用建筑热工设计规范》的规定，居住建筑各朝向的窗墙面积比，北向不大于0.2;南向不大于0.35。

未来墅远远超过这些标准，其中，南向窗墙比达到0.45左右。这样做的坏处是不利于节能，但好处是使得室外的风，迅速的吹进室内。而一般开发商是舍不得花银子做大窗户的。因为大窗户需要大成本，是混凝土墙壁成本的2倍左右，除非这个项目一开始就想卖到大价钱，才让买家得到更多的宝贵的风。

如果关上门窗，未来墅的LOW-E玻璃和内置遮阳窗帘，也能室内外 的环境达到收放自如。还有一个细节，未来墅的门，全部采用“子母门”，这样的品质，是普通门的2倍以上，在普通住宅中特别少见。而且是京港澳集团特制的“钢木穿甲门”，也就更一步提高了通透性。

伍丨大露台呼吸

大露台，也是特别的。在南京在售的住宅中，未来墅是*的一家采用大露台设计。“大露台”取代“大阳台”，它的特点是露台伸出建筑主体，露台顶部在10多米以上不受遮挡。它的缺点，是要搭做支架来晾晒衣服。但好处是露台不算面积，全赠送。更大的好处，是可以使80%以上的户型都有270度视野，并且尽情享受自然风。

销售人员说，未来墅的整体绿地率高达39%，本来就比一般住宅高出30%左右，再加上露台和屋顶的“立体绿化”，覆盖率可以达到55%左右，真正对标了“会呼吸的建筑”。

陆丨慢跑道呼吸

未来墅，占地7.6万平米，由4个地块组成。每个地块 的占地，尚不到2万平米。地块之间双向4车道的市政道路，是为了营造更多“毛细血管”的交通。开发商为了保持地块的整体性，在二楼建造了架空连廊。这样的设计，形成了一条800米的慢跑道，给社区带来灵动之感。

按照开发商的说法，这种设计的立意，是要把零碎的组团整合起来，形成“大盘效应”。小区内的8大主题花园，可以尽收眼底。4个地块之间以自建的景观天桥连接，呈现出七重八园的社区景观结构。

如果再延伸一些看，未来墅身处南京麒麟科创园，享受南京*定位的规划，路网密度高。并有5倍大于玄武湖的“麒麟*公园”，是南京少有的“纯净社区”，又有“有轨电车”即将通车，自驾、骑行、步行、公交，都是一种享受。是一个充分享受自然的社区。

不幸的是，开发商本来要卖4万一平米的住宅，却遭遇了“政府限价“。据说，可能限价在2万9左右。相当于22000多元的“楼面地价“，“楼面房价“只有6000多，所以就有很多同行说这个开发商 “运气不好”。但对买家来说，却是运气。特别是喜欢环境、喜欢独特的买家来说，甚至是福音！不过，这只是题外话。