632亿地产*大并购 孙宏斌和*都在打什么算盘

导 读

无论从交易双方江湖地位、交易资产包和金额大小以及对于行业的影响，这宗交易都称得上地产圈*并购案。

地产壹线 王静 刘乾超 发自深圳、北京

“未来将会有大中型企业被并购的案例”，孙宏斌让这句半年前的预言，在7月*个周一的早上，以一种更爆炸的姿态，呈现在市场面前。

7月10日早间，万达集团官网发布消息称，公司与融创中国达成协议，后者以632亿代价及承担债务的方式打包收购万达资产包。

具体交易包括：万达以注册资本金的91%即295.75亿元，将十三个文旅项目的91%股权转让给融创，并由融创承担项目的现有全部贷款；融创房地产集团以335.95亿元，收购前述七十六个酒店。

双方同意在7月31日前签订详细协议，并尽快完成付款、资产及股权交割。双方还表示交割后文旅项目维持“四个不变”：品牌不变，项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌；规划内容不变，项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设；项目建设不变，项目持有物业的设计、建造、质量，仍由万达实施管控。运营管理不变，项目运营管理仍由万达公司负责。

另外，酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满；双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

从*的角度来说，不是融创，也会有另一家房企接盘万达的重资产包袱，并且很可能位于*席位——根据网易房产了解，几年前就喊出要退出房地产行业口号的万达，今年以来已与很多方面洽谈过资产包的售卖事宜。

“*要卖掉文旅城或是酒店，不是突兀的事情。只不过大家没有想到，*终真的会被孙宏斌接盘。”一位接近交易的人士说。

截至目前融创中国并未有公告披露更详细的交易内容，因此市场并不知晓万达文旅项目的负债金额。但鉴于文旅项目动辄号称*300亿、500亿，这些债务或许并不会太低。老孙是次启动的可能是一场800-1000亿级别的大并购。

是以无论从交易双方江湖地位、交易资产包和金额大小以及对于行业的影响，这宗交易都称得上地产圈*并购案。

改变首富规划的一次致命误判

对万达来说，十三个文旅项目、七十六个酒店，已日益加重负债，但将之笼统概括为“不良资产”不够准确。事实上，如果可以，*并不想卖掉带有转型、IP、文化等标签的文旅城，仅五个多月前，他还在2016年总结大会上称，要把万达高端酒店品牌在全球内树立起来，“万达的酒店管理经过10年发展，在国内具有*竞争力“。

*几年前的一次重大判断失误，成为*文旅城和酒店迅速转让的导火索。孙宏斌的规模之梦，也可能由于这次收购正式发迹。

*曾说，2020年以后万达原则上不再搞重资产，全部为轻资产，后来，他又给万达商业的转型截止日期提前了两年，即2018年前。

变轻，不止于找万科、富力联合开发万达广场，也包含卖掉一些利润率低、资产过重的业务，哪怕是核心战略的重要资产包。

一位不具名分析人士向网易房产表示，大战略家*近30年来带领万达这艘巨舰一路前行，却在2012年后判断失误，导致万达做大路上与2013、2014年这一波土地红利擦肩而过。尽管*在公开场合屡次否认转型是看空楼市，但这次转向失误，彻底改变首富对万达的长远规划。

“2012年是中国房地产的高位，之后*完全看空楼市，后面几年不仅不做土地储备，还把精力向文化、旅游、体育等方面转，从此消失在排行榜单前列，完全逆向操作，踏反。”万达这一两年其实是在用2012、2013年赚的低价钱去2016、2017年的高价市场上拿地，即便与政府合作的拿地方式导致楼面价低于市场水平，也并非合适买卖。

回A*板斧：万达发起管理效率提升革命

万达囤地模式，多需要时间待文旅城配套的住宅价格上涨后，才能逐渐获利。多元化的万达，所经手业务多是烧钱买卖——万达广场、万达文旅、万达酒店、万达影视、万达体育均是如此，一个亟待变轻的万达，已不愿等待资产包中土地部分缓慢*、缓慢去化。但对一个拥有上亿土地储备、期望在排行榜上再进一步的融创来说，不仅等得起，这还是个大礼包。

根据双方协议，交割后文旅项目维持“四个不变”，这一切都与万达轻资产思路保持统一，即万达输出管理、品牌，资产压力交给合作方。

酒店交割后，酒店管理合同仍继续执行，直至合同期限届满。融创需在合同期内加强开发之外的经营能力、资源整合能力，而万达也将把重包袱扔给各取所需的孙宏斌，进一步减肥，维系轻资产品牌效应，并可发展文化、金融、资本等其他业务。

网易房产注意到，此次售卖中，万达并未卖掉位于印度、巴黎的两个海外文旅项目。*不愿让万达品牌国际化为轻资产让路。据说2017年能在海外新签约一个轻资产万达城的话，还可拿到集团重奖。

留给万达回A的准备时间不多了，拿到孙宏斌的钱填债务窟窿的同时，*正在万达内部发起一场管理效率提升改革。轻资产成本管控和向管理要效益成为考核*。

根据网易房产了解，*提出的要求是“轻资产就看*率，算得再好，成本超支，也不算完成任务”。2017年起，万达轻资产项目在对外签约条件下还要求留余地做内部考核。总裁丁本锡去年对商管停车场、广告牌管理进行改革后，为集团增加近4亿收入，相当于多建了4个万达广场。此外人力资源调控到位，2016年光人员绩效考核节省的成本就接近10个亿。

*在内部会议*露过这样的观点：租金业务增长再高也不怕，地产开发利润就不要增加了，还要逐年减下来——万达需要一种安全可持续的增长，并且是和房价关联度不大的增长。

632亿得超2000万方土地

有长期跟踪融创的港股分析师对网易房产表示，融创此次接盘万达资产包，实质仍是看中万达文旅项目中的大量低价土地，酒店仅仅是作为交易的附加部分。

还有分析指出，就确定交易作价的方式来看，万达酒店可能并不值336亿的高价，但这个价格可以让首富保有颜面；而万达文旅项目的定价方式是按照注册资本金而不是净资产，老孙可能是赚了的，两相综合后，这是一个双方都能达到平衡的交易方式。

根据网易房产的统计，十三个万达文旅项目中，西双版纳、南昌、合肥、哈尔滨四地的万达文旅城已经开业。地产项目销售大部分已经进入万达的口袋，剩余可售资源有限。

众所周知，大型文旅项目*周期较长，一个合理的猜测是，十三个文旅项目中，已开业四个应该带有较多债务，剩余九个处于拿地甚至未动工状态的项目或许才是孙宏斌的机会。

必须要提及的一点是，资产包中多个文旅项目是去年和今年才刚刚签约动工，万达只拿到了计划中的一小部分土地。

这或许也是融创与万达约定继续使用“万达文化旅游城”的原因，因为地方政府都是和万达签署的合作开发协议，卖地也是卖给万达，孙宏斌要想土地落袋为安，必须要万达继续出面拿地。这也有可能是此次收购的*未知风险。

万达文旅项目土地价格在行业中早已不是秘密。以广州万达文旅城为例，万达在2016年11月为该项目补充土地时，招标拿地的价格仅为4608元/平方米。而项目中在售部分楼盘价格约为17500元/平方米。再往前翻，2014年-2016年项目拿地单价分别仅为1757元/平方米、2754元/平方米和3676元/平方米。

一个或许并不恰当但仍值得对比的案例是，万科在月初公布以551亿收购了广国投的资产包，以此新增16宗可开发土地，对应权益可开发计容面积约211万平方米。融创此次632亿对应的是13个文旅项目，且每个项目的建面都至少有80万平方米，总建面已经超过2000万方。

“不良资产”狩猎人

如果说*乐视相当于在互联网圈为融创打广告的话，这次对于万达资产的收购就相当于在全平台上对于融创品牌的一次*营销，毕竟思聪家生意是全国人民的关注焦点。一位*人表示，“融创500亿市值全自有资金收购万达资产，也让市场知道了融创是一个什么样的公司。”

与*乐视不同的是，此次与万达的交易，无论是文旅城还是酒店，归根结底都是地产项目，这是融创的强项。老孙曾多次跟*者喊话：如果连融创*土地的眼光都不相信，干脆别买融创股票了。同样，对于*融创的内地中小股东而言，*融创就是*孙宏斌的眼光。

有资本市场人士对网易房产表示，老孙现在干的活，跟四大AMC做的工作颇为类似，即不良资产处置，当然这里的“不良资产”外延更广，也一定不会是真的坏账。

如权威人士所言，国内目前处于“L型”经济周期，资产荒的愈演愈烈，越来越多的人开始将目光投向了不良资产的领域。

传统四大AMC会从银行、非银行金融机构或者企业获得不良资产，然后通过分拆、打包、重组、经营等方式对资产进行管理，转换为相对正常的资产，*再通过各种各样的处置手段，将资产进行处置、回收。

从老孙近来做的*来看，无论是对乐视的债转股，还是在首富资金压力下接盘地产项目，都隐约显露了资产管理公司业务的雏形。

而就在这一次两次的并购中，融创中国的地产主业也在实现弯道超车。根据孙宏斌接受财新记者的采访口径，融创在今年上半年的销售业绩为1100多亿元，全年销售额将超过3000亿元。

不容忽视的是，过往*加之此次大规模并购举动，融创的资金问题无疑面临巨大考验。虽然老孙表示目前融创手握900亿现金，但如若悉数交付这笔交易，没有现金流将是非常危险的一件事。一个可能的猜测是，交易落定后，老孙一定会带着上述资产去资本市场寻找替代资金。

很多人在融创介入乐视后，即大呼开始不懂融创了。而事实可能是，地产圈和资本圈从来就不曾看懂过老孙。从绿城、佳兆业、雨润、联想、莱蒙、乐视到*的万达，在融创地产主业之外，孙宏斌似乎正成为民营企业中的“不良资产”狩猎人。

作者王静

微信号

作者刘乾超

微信号xiaobai71231

加好友请注明公司职务+姓名

感谢理解