白马“金茂”：左手一二级联动业绩升，右手一二线城市储地谋跳跃

黑马变白马，中国金茂半年报业绩：

7月11日，中国金茂控股集团有限公司发布两个公告，预告其上半年盈利有所增长，并披露成功发行境内无担保中期票据。

中国金茂预期截至2017年6月30日止6个月，股东应占溢利录得100%的增长。而增长的原因则是销售物业及一级开发土地较去年同期大幅增加。

而其近日*披露，截至2017年6月30日止六个月，中国金茂已累计取得物业签约销售额人民币241.08亿元，同比增长约50%。累计签约销售建筑面积112.76万平方米。

6月份合约销售金额为人民币92.4亿元，同比上涨44%;合约销售面积约45.8万平方米，同比上涨146%。

从销售数据看，金茂的50%可以说又一次*于*梯队房企：

在另一公告中，中国金茂表示已于2017年7月10日完成向合资格*者发行本金额为人民币25亿元的中期票据。经发行人与联席主承销商共同协商，决定*终票面利率为4.78%，期限为3年。

房地产是金融行业，任何企业发展的*要素，肯定是降低财务风险：

不到5%的利率在2017年资金持续上行是大趋势下，显得非常珍贵。资本市场的认可的确体现了过去几年的黑马金茂已经成为白马。不仅仅发现的票据利率低，很多金融机构对金茂股票也给予了继续买入的评价：

兴业、花旗等均重申对中国金茂的看好，维持公司的“买入”评级，目标价为4.50港元，相当于NAV折让35%，相当于2017-2018年的11.1和9.5倍PE，较现价有47%的上升空间，建议*者强烈关注。

那么为什么销售业绩与资本市场评价都非常看好中国金茂？

伟哥觉得其实主要有两方面：

左手一二级联动推业绩升；右手一二线城市储地谋跳跃。

— 白马“金茂”的左右手—

我们不能仅仅从一个规模指标高低就去判断一家企业的运营，而应该从规模、利润、负债、产品、运营，管理等多维度，去判断企业的状态。

金茂的2017年上半年亮眼业绩背后其实值得说的东西很多：

“高端定位”可以说是中国金茂毋庸置疑的特点之一，其在官网的公司介绍部分就强调，中国金茂始终坚持高端定位和精品路线。除了这个核心定位之外，金茂还有很多底牌，比如：在一级土地开发上采用PPP模式，加大持有物业的发展。

首先：左手一二级联动推业绩升：

7月的南京：朗诗联合保利以总价13.4亿竞得青龙山G22地块，而这一地块恰恰就位于金茂作为一级开发的青龙山国际生态新城。

这一类一级开发地块的出让业绩为金茂半年业绩增长做出了稳定的贡献！

一二线城市逐渐将告别集中开发、迈进存量房为主的新阶段，地产行业步入白银时代，持有运营及地产相关服务逐渐占据市场主流。中国金茂立足做城市运营商，正是顺应时代与经济发展大势所进行的企业战略升级。在这个基础上，金茂的一二级联动给金茂带来了稳定的*。

2016年中国金茂整体销售毛利率达到37%，其中城市及物业开发毛利率为34%，商务租赁和商业运营毛利率为86%，酒店经营毛利率为49%。较高的毛利率与中国金茂战略调整后一二级联动密不可分。

2016年中国金茂土地一级开发收入110亿，土地一级开发完成年初目标60亿的184%；2017年的销售目标为580亿，其中510亿来自二级开发，70亿是来自于一级开发。而从长远看，一级开发更是金茂发展的一大利器。

其次：右手一二线城市储地谋跳跃。

对于房地产企业，*的原料是土地，拿对地更是非常关键：

除了业绩不俗之外，中国金茂在土地储备上也加大了投入。在《2017年1-6月全国房地产企业拿地排行榜》中，中国金茂排名第九。

不仅仅在一二线招拍挂市场收获颇丰，3月31日，中国金茂控股集团有限公司公告宣布，公司的全资附属公司广州金茂与福州融辉签订股权转让协议。通过股权交易战略性的进入了福州，参与金辉地产在以42.76亿+无偿配建11250㎡保障房竞得的2016-15地块。

在今年上半年，房产企业土地成交额TOP10的入榜门槛也提升到了280亿元，为历年*。由此可见，中国金茂上半年实现销售业绩和土地储备双丰收，已做好充分准备冲击全年目标的完成。

金茂在城市选择上一直按照*初的策略，主要是一线城市和经济活跃的二线城市

房地产市场在分化，但原则依然没有变，也就是有人口需求，有产业支撑的城市占据了更多的资源。中国未来房地产市场有价值的其实只有20个一二线核心城市及这些城市圈。从布局看，金茂的布局恰恰符合了人口分布的趋势。

截至2017年2月底，中国金茂已销售未交付结算的金额为541亿元，接近2016年营收的两倍随着这些项目逐步交付转结，已经基本锁定未来两年的利润。

金茂目前在全国一二线城市拥有巨量优质土地储备，在以城市及物业开发为核心、金融和服务为两翼战略支持下，可以说已经为下一个五年起飞奠定良好基础。

中国金茂2017年上半年业绩50%的上涨只是开始！