您的位置: 楼市资讯>阵地 |对明天的不同期许,让孙宏斌和王健林做成了这单生意!

阵地 |对明天的不同期许,让孙宏斌和王健林做成了这单生意!

来源:丁祖昱评楼市   发布时间:2017-07-17

文/原石

风起于青萍之末,2017年的仲夏,融创中国于7月11日在联交所早间发布公告,公告称收购万达旗下13个文化旅游项目公司(下称目标项目公司)91%的权益和76家城市酒店(下称目标酒店资产)100%的权益,代价分别约为295.75亿元和335.95亿元。

这笔交易总共花了孙宏斌631.7亿元,这个市场上,已经没有人能忽略这个人。

  

万达为什么卖?

孙宏斌早已非吴下阿蒙,这个“年轻人”也只比王健林年轻十岁左右。

他看上去更为健康,以及年轻,没有商务谈判的漫长岁月里,陪伴他的更多是一双耐克鞋,在融创不少城市公司里至今都有这样的传说,老板刚下飞机,就开始看项目。

他的忙碌程度,已经远远不止一个“马不停蹄”可以形容。

这些,都不足以说明万达将将部分主营业务,即文旅和酒店项目出售给了孙宏斌掌舵融创的重要原因。

这笔交易让许多人瞠目结舌。万达集团出售了包括近5000万平方米可售面积以及2万余间酒店客房,同期,万达借款296亿元给予融创,用以支付该笔交易款。 

这是一笔带有浓烈“恨嫁”色彩的交易。

仔细看万达的数据,不难得出结论。2016年万达集团营业收入2549.8亿元,完成计划的103.2%,其中万达商业收入1430.2亿元,完成计划的100.4%,在万达商业中地产收入1122.7亿元,完成计划的100%;租金收入195.8亿元,完成计划的102.3%,同比增长29.6%。

其中的租金收入相比其他收入虽然数字仍不大,但是增长幅度很可观,全力提高租金收入,这是王健林打造“轻资产模式”的一个重要方法。

每个万达城需要沉淀的资金都比较多。几乎每个万达城总投资均超过200亿元,才可以完成打造“包括超大型万达茂、大型室外主题公园、酒店群、大型舞台秀、酒吧街等内容”的目标。例如南昌万达城投资超过了400亿元,广州万达城投资计划是500亿元,成都超过550亿元,合肥超过300亿元…… 

卖给融创的13个万达城项目,因为万达商业财务数据并没有全部公开,所以投资进展等具体财务数据目前无法考证,业界仅能从大致轮廓上勾划未来的投资状况和发展潜力。

王健林2017年初曾经说过,“2016年对万达极其重要,具有标志意义”,他的意思是2016年万达集团服务业收入占比55%,历史上首次超过地产,而服务业净利润占比超过60%,也大于地产开发利润。

这可能是促使王健林加速“轻资产化”步伐的原因。他甚至说过,“我多年前曾讲过一句话,企业经营的最高境界就是空手道,但这个空手道可不是骗子,是有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。”

  

孙宏斌,一个好的交易对象

这次交易之后,几乎没有人问,融创为什么要买?

数据显示,这13个文旅项目总建筑面积合计约为 5897 万平方米,其中,自持面积约为924 万平方米,可售面积约为 4973 万平方米,可售面积约占总建筑面积的84%。

算一算楼面价,则可谓十分便宜。即便不考虑这76家酒店资产,以本次交易总代价约632亿除以可供出售的土地面积4973万平方米,得出的平均楼面地价也只有1270元/平方米。考虑到此次交易是承债式收购,楼面价成本要高于1270元/平方米,但是大部分的债务都是项目运营时的财务成本,即使加上债务,也远远低于周边楼盘的售价。

对孙宏斌而言,这也是一种安全。今年3月份,孙宏斌公开对媒体表示,对这一轮的房地产调控非常悲观。

“这轮调控史无前例的严格,我对市场非常、非常悲观”。孙宏斌表示,融创从2016年10月1日以后开始已经停止在公开市场拿地,2017年同样以并购为主。

他果然做到了。包括此次收购万达商业资产在内,融创控股2017年以来用于收购土地(通过公开竞价和并购)的总代价已经达到接近1000亿元。

申万宏源在一份报告中统计,融创中国2015年以300亿元成本并购新增项目约30个,2016年以1000亿元新增项目约150个,2017 年上半年并购项目费用超过 300亿元,土地储备已覆盖50余个城市,权益面积达5500万平方米。平均土地成本为5800元/平方米。

孙宏斌是一个极佳的“交易对象。”事实上,万达和融创的这笔交易之后,许多人很难想象,如果不卖给融创,那么还能卖给谁?如果再加上一个前置条件,要短时间内脱手,那么,融创几乎变成了唯一的可选对象。

能短时间拍板,先签协议再进行尽调,还能一口气吃下一笔600多亿的投资,试问,这样的交易对象除了孙宏斌还能有谁?

  

融创的样本意义

截至2016年底,公司总资产为2932亿元,增长153.9%,手持现金698亿元,这一数字截止到目前,增加至900多亿元。

这是融创不断买买买的一个极大原因,手中有钱,心中不慌。在不断的买和快速销售之间,融创找到了一个很好的平衡点,在努力的腾挪和置换中,融创找准了在前十房企的一个定位。

没有伞的孩子必须努力奔跑,孙宏斌正带着融创一路狂奔。

正是出于对明天的恐惧,以及未来的不确定性,万达砍掉了最占资金的板块,融创选择了比招拍挂更便宜的收购方式,两个大佬成交的背后,传递出一个非常重要的信号,预筹是一种对未来不安的防御机制,可以有效地拿下个体对未来的忐忑。

预筹最大的特点在于个体站在人生的制高点,望历史长河滚滚而来,滔滔而去,更具有了高远宏大的目光。

在此前克而瑞的数据排行榜中,2014年是万达集团最辉煌的一年,排进了前三,随后,万达逐渐的开始去地产化。

花儿还未绽放,只有风唏嘘而过。2014年成为双方的一个分水岭,融创此时正在收购上大施拳脚。

在孙宏斌的朋友圈,7月15日,他贴出了和王健林的一张清晰合影,“我们都比照片帅,这是故意P的比较不好看吗?”

他保持了一贯的幽默,这是双方对于此事几乎唯一的民间发声。这一幕看上去很是熟悉,孙宏斌掌握了此次收购的主动权,一身轻松。

本文为吉屋头条号作者原创,未经授权,不得转载。
丁祖昱评楼市
共发表764
+订阅
ewm 微信扫码,关注大咖
丁祖昱的个人自媒体账号,麻辣评楼市,新鲜观地产。
微信号:dzypls