距离真正的“租售同权”还有多远？ too simple , too naïve！

昨天一个好玩的新闻，有地方说租售同权，然后各路“码字大侠”又开始颠覆了，喷的绘声绘色。

其实根本没有看到细则，租售过去历史上也是同权的，租房本来就可以上学，只是顺位在买房之后！

你相信吗？不管是承租人子女，还是业主子女，统统就近入学，享受同等权利？

这个租购同权其实与义务教育法的规定是有疑问的。如何鉴定租房的并非只是为了*而短期租房？这会不会带来租金的非理性上涨？

伟哥简单的聊聊：

首先：入学的原则是什么？

就近入学是中国义务教育的原则，“就近入学”的“就近”是指离你家相对就近。但是存在着中、**布局及各*招收学生人数不同等因素影响，所以有时候教育局会根据情况来进行调配，但是*终还是尽量将*的学生尽量分配到离小区*近的*入学，都叫“就近入学”。

《中华人民共和国义务教育法》第九条规定：“地方各级人民政府适当设置*、初级中等*，使儿童、少年就近入学。”

《义务教育法实施细则》*十六条规定：“实施义务教育*的设置，由设区的市级或者县级人民政府统筹规划，合理布局。*的设置应当有利于适龄儿童、少年就近入学。

所以目前各地的入学标准基本都是：*顺位：房户合一，也就是监护人是房主+户主，*顺位是房主, 第三顺位后才是租房。

这是符合法律的，但如果租赁业可以和房主同时参与顺位入学，那么会带来什么后果？很简单，这其实根本不现实。

其次：租房现在可以上学吗？

从过去的政策看，广州的政策其实并无新意，租房也是可以上学的，只是前提是*有余量的情况下，租户才可以上学，而且是如果*，租户上优质*的可能性并不存在。

从全国看，大小城市通过租赁都是可以获得上学资格的，但就学的基本原则是就近入学，所以一般都是优先满足房户合一，其次是有房，这样避免有人通过租房集中到优质*资源。

比如北京在非热点*，外地户籍通过租房具备了五证后，是可以上学的。

但在西城、海淀、东城等热点*，一般只能保证房户合一的*顺位入学，很多监护人非房主的三代都需要调剂。所以从*角度看，租赁不可以与有产权同权，因为这会导致*租赁需求爆发，也不可能满足这种*的爆发需求。

第三：为什么租房不会成为主流消费形态？

现在看各地政策都在努力鼓励租房，包括很多企业在鼓吹租房有利身体健康，但一个不可否认的现实是，倡导租赁的人自己都住着自己买的房子。

相比商品房的*行为，*产生的原因更多的是发展问题，除非全国教育资源均衡了，只要存在不均衡，租房就不可能入学*。

另外，如果租赁可以使用*，那么未来的租金是不是会出现爆发？毕竟已经有城市的*约束6年一*，这种情况下，很多房主出租房的时候都在合同约定不得使用*。

从全球看，任何一个通胀国家的租赁行为都不会非常稳定，因为长期租赁带来的是越来越买不起。

1：因为租售比悬殊，所以对于房源拥有方来说，租赁*不高，选择长期出租的比例不高，而且相比售价的大幅度波动，房租体现的是房屋的居住价值，相比购房可以选择信贷等杠杆，租房者很难承受房租的上涨，所以在市场交易中，房主或者持有转租权的中介在定价和交易合同签署上属于强势地位。买卖市场的波动坚持会影响租赁交易的稳定。

2：租赁交易能否稳定？长周期签约，对于当下市场来说，的确可以一定程度保护部分无力购房的租户，但在房价上涨过程中，租户也经常处于选择购房的等待过程中，所以从全球看，除非通货紧缩的国家，比如德国等，否则租赁行为很难长期稳定。

3：租赁备案的比例，从国内看，因为租赁行为是时间行为，不需要过户确权，所以为了避税，除了北京等核心城市外，其他城市基本没有备案，这种情况下，全国到底多少租赁交易，多少租户，均很难有市场数据。目前市场上数据均来自中介，而中介的数据存着误导政策与市场的可能性。

4：对企业等二房东交易的问题

在市场一线交易中，部分企业大规模出租房源过程中，同时收取代理费和租金差价。利用对市场的了解，囤积房源，拉高租金。而且客厅住人是否合规，在政策中也为完全明确。目前市场上主要的违规行为，比如N+1，N+2等行为是否合规，转租的企业或者个人是否有差价的约束。这些都没有明确涉及。而这些恰恰是影响当下租赁市场的一些主要问题。