统领访谈 | 黄其森 我的选择

编者按：8月7-10日，博鳌房地产论坛将连续第十七次在海南举办。十七年来，几乎所有房地产英雄人物及标杆企业，都参与了这个全行业年度盛会。

“跨越与去地产化浪潮”主题下，在激烈的论剑中思辨，在专业的交流中融合，2017博鳌房地产论坛海纳百川，为中国房地产注入新的生命力。

人的一生，很多选择，其实都引起了命运的巨变，也许作出选择的那一日，相当沉闷和平凡，当时还以为是生命中普通的*。

上世纪90年代的中国，似乎连空气也在加速流动，全国掀起一股辞职创业的热潮。对于这群人而言，意味着要放弃稳稳当当的生活，转身投入不确定的未来，银行高管黄其森就是在这个时候下的海。

1996年，刚过而立之年的黄其森出走体制，创立了泰禾。经过几年的发展。在2013年，泰禾突然被推到了镁光灯下。

这一年，黄其森做了两个决定。

2013年，泰禾在福建、北京和上海频繁拿地，*终以195.3亿元收下12幅地块，连*也感慨“老黄有点疯”。

后来，黄其森回忆起这段“有点疯”的岁月，他更加肯定自己的选择，“当时是志在必得，这是基于我们对大趋势的判断”。

凭借开疆扩土策略，泰禾在两年后顺利跃上百亿台阶。

同一年，豪宅产品“院子系”开疆扩土，并与泰禾形成水乳交融的关系，再也分不开。

企业家的一生，做出的很多选择其实都是企业命运的巨变，它决定了企业*的模样和未来的诸多可能性。创立泰禾以来，黄其森多次站到了选择的路口。

建一个院子

黄其森曾在多处场合表达过自己的对传统文化的热爱：“不知什么时候，全国各地的建筑都长成了同一副面孔，欧式建筑充斥在每座中国城市。”

2014年“两会”上，作为全国政协委员的黄其森曾设问：“如果遍地罗马小镇、托斯卡那、加州水岸，到哪里去找中国人自己的乡愁呢？”

之所以是“设问”，是因为黄其森已经给出了自己的答案，这个答案就是他的“院子”。

如果说黄其森1996年出走体制的决定，赋予了一家房地产企业以生命，那么其在豪宅产品里对中国文化的坚持，便是赋予这家房地产企业以灵魂。

2003年，泰禾集团在北京的代表作别墅项目，即后来更名为“中国院子”的“运河岸上的院子”，奠定了泰禾集团“院子系”产品的基础。

这个项目前后历经十年才真正面市，其间不乏质疑之声，在后来的一次演讲中，黄其森回忆道：“2003年我们在做这个项目的时候，当时的地段做高端大家不认可，我们做中式，可那时候是‘欧风美雨’，别墅豪宅都是欧美的，中式的大家放在比较低的位置。”

但不可否认的是，也正是凭借它，当谈到中国的豪宅，再也抹不开泰禾；并且在地产江湖里，黄其森也因此收获了“黄院长”这一外号。

“我们坚持下去，坚持了十年时间，从2003年到2013年，我们用十年时间就做了这一个院子。当然我们的收获也不错，货值从5个亿做到现在130多亿。”黄其森说道。

2013年，泰禾正式确立“院子系”产品，并在全国范围内铺开。截至目前，泰禾院子品牌已在全国范围内16个一线及二线城市落地，合计布局了24个院子系项目。

买一个保险

作为一个地产人，黄其森总强调对中国传统文化的传承，他是个被万通控股董事长冯仑称为“追求理想、顺便赚钱”的人。

尽管外界对泰禾的认知更多停留在院子系产品，实际上在房企纷纷转型的这几年，泰禾所布局的领域也发生十分巨大的变化。

朝着什么方向发展？黄其森又一次站在了选择的路口。

“当前，各大房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式，泰禾也在积极思考如何有效转型与变革。”黄其森对观点地产新媒体表示：“当然，首先要坚持的就是对房地产这个行业的认识和认可，如果没有这个信心，我想其他的一切的应对都是徒劳。”

除开对房地产产品线进行丰富如布局小镇、文旅外，目前泰禾的多元化布局已有金融、教育、文化、医疗大健康等方向。

近来*引人关注的是泰禾6月19日以106亿港元完成收购大新金融集团旗下的寿险业务，并与旗下大新银行有限公司签订了15年独有银保协议。

追溯到2015年4月，泰禾确立了围绕以房地产为核心，以金融和*为两翼的发展战略，此后消息不断。

同年5月份，泰禾联手七匹狼等11家福建企业，发起了海峡人寿保险股份有限公司，其中泰禾集团拟以自有资金出资人民币1.5亿元，占海峡人寿注册资本的10%。

除此之外，黄其森曾在“两会”期间表示，将在5年时间内*少投500亿做医疗。他认为，这是在履行社会责任，而且医疗跟地产、保险有很强的协同效应，因为高净值人群对自己的健康需求很高，能享受到高端医疗服务，能提升其满意度。

因此，在2016年3月，泰禾收购美国纳斯达克上市公司——阿莱恩斯医疗服务公司51.5%股份，黄其森任命为该公司董事会董事长。截止今年5月，泰禾已收购了3家医院，分别为四川蓝海医院、成都妇女儿童医院以及北京裕和中西医结合康复医院。

尽管外界直呼看不懂，但黄其森有着自己的盘算。按照他的想法，这些将与泰禾的地产主业都是有机协同的，“泰禾希望能够为业主提供更多服务，吃喝玩乐，衣食住行，甚至是包括生老病死在内的全产业链的服务。”

做一只大象

“不懂金融，就不懂房地产”，是黄其森常常挂在嘴边的话，显然，从泰禾的业务布局看来，银行出身的他深刻地明白金融的重要性。

在2013年经历一场扩张后，黄其森应该更能意识到这一点。

眼看着以碧桂园、万科、恒大为代表的一批数千亿及千亿规模房企，这几年的扩张更加迅速，黄其森感慨道：“这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代。”

他继而对观点地产新媒体说道，行业内很多人认为，在这个时代，规模虽然不是全能，但是没有规模似乎是万万不能的。

2013年，泰禾在福建、北京和上海频繁拿地，*终以195.3亿元收下12幅地块。在*看来，当初黄其森对于规模的选择，确实让泰禾上了一个新的台阶。

此后的三年，泰禾的营业收入实现大幅度增长，同比增幅分别达到133.4%、36.61%、76.93%、39.93%，并在2015年成功跃上百亿规模。

泰禾的扩张速度仍在持续，但其土储策略已发生变化，比起前几年选择在土地市场上拔剑四顾攻城略池，近两年黄其森更倾向于并购。

观点地产新媒体了解到，2016年，泰禾共计有8个项目是通过并购的方式获取，2017年截止7月份则有11个项目是通过并购或者合作方式取得。

黄其森认为，近来业内并购的机会逐渐增多，是因为对于规模较大的房地产企业而言，它们的资源获取和快速周转能力是中小房地产企业所难以达到的，部分开发实力不足的企业正在退出。

通过收购的方式拿地，“一方面可以避开公开市场的激烈竞争，破解热点城市拿地困局，降低企业扩张成本和风险，另一方面收购项目通常可以实现较高的周转率，能够快速推出市场，为企业带来业绩增长。”

黄其森表示：“未来，企业或项目收购和并购机会还会增加，泰禾将密切关注政策变化，顺势而为，在条件具备的情况下，力争弯道超车。”

黄其森：近年来，房地产市场突飞猛进的发展态势也使土地市场变得火热。我认为，对于规模较大的房地产企业而言，它们的资源获取和快速周转能力是中小房地产企业所难以达到的，部分开发实力不足的企业正在退出，因此业内并购的机会逐渐增多。

泰禾集团今后仍然将利用自身品牌、产品、资金等方面的优势，通过收购兼并等方式实现规模扩张。

近年来，泰禾也意识到土地市场风险，减少了在公开市场拿地，而是利用自身品牌和资金优势，加大了项目并购的力度。

2016年共计有8个项目是通过并购的方式获取，2017年截止目前共有11个项目是通过并购或者合作方式取得，土地获取成本得到了很好的把控。

未来，我们认为企业或项目收购和并购机会还会增加，泰禾将密切关注政策变化，顺势而为，在条件具备的情况下，力争弯道超车。

黄其森：通过收购的方式拿地，一方面可以避开公开市场的激烈竞争，破解热点城市拿地困局，降低企业扩张成本和风险，另一方面收购项目通常可以实现较高的周转率，能够快速推出市场，为企业带来业绩增长。

随着土地市场竞争日趋激烈，泰禾也创新拿地方式，加大了项目并购的力度，土地拓展方式变得更加灵活。

去年，泰禾集团头次进入苏州、佛山、珠海、东莞等二线热点城市，新增土地储备204万平方米。

2017年截止目前，公司除了漳州一个项目是在公开市场上招拍挂取得的，其余项目都是通过并购或者合作方式取得，并新进太原、南昌、济南、合肥、郑州等二线省会城市，进一步加大了公司在二线核心城市的战略布局。

目前，泰禾土地储备较为丰富。在当前市场导向下，泰禾更愿意以并购的方式加大土地储备，不会去拿“地皇”。

黄其森：核心精神明确强调，“房子是用来住的、不是用来炒的”。我认为，随着国家抑制*与投机，限制炒房的各类措施陆续出台，今年整体市场将是持续平稳，不会出现大起大落。

市场出现分化，这很正常。一线城市人口、教育、医疗等优势资源相对集中，在土地资源少有的背景下，对企业而言，虽然一线城市和部分二线热点城市未来竞争肯定越来越激烈，但相对三四线城市来说，其市场风险会较小。

对于泰禾来说，公司一直坚定深耕一线城市的战略，并适度扩张至市场需求量大、经济发展良好的部分二线热点城市。

泰禾继续坚定看好一二线等热点城市，在主流已转变为改善性需求以及地价屡创新高的情况下，泰禾在一线城市和部分二线热点城市，将以打造高端产品为主，审慎扩张。

黄其森：我认为， 出现这种现象的原因在于经历行业调整期后，新常态下的房地产市场出现了明显的分化趋势。这是一个大象跑得比蚂蚁快的时代，规模房企增速明显高于中小房企。

行业内很多人认为，在这个时代，规模虽然不是全能，但是没有规模似乎是万万不能的。只有规模效应的凸显，才可以进一步降低自己的拿地成本、融资成本，并可以获得一些良好的并购资源，形成企业的联动发展。

黄其森：当前，各大房企在保持规模上升的同时都在探索一种适合自身发展的转型方式，泰禾也在积极思考如何有效转型与变革。当然，首先要坚持的就是对房地产这个行业的认识和认可，如果没有这个信心，我想其他的一切的应对都是徒劳。

近年来，泰禾敏锐地把握住房地产行业内强强联手的趋势，进一步发挥泰禾的品牌优势、开发能力，与北科建、信达地产、华发地产、世茂地产、大名城、福能集团等建立起稳固的合作关系，优势互补，取长补短，携手成长。

2017，也是泰禾多元化发展之年。泰禾的多元化，是协同的多元化，不是为了多元化而多元化，而是顺势而为。金融、教育、文化、医疗大健康等成为了我们多元化的方向，这与我们的地产主业都是有机协同的。

泰禾希望能够为业主提供更多服务，吃喝玩乐，衣食住行，甚至是包括生老病死在内的全产业链的服务。

黄其森：确实，许多房企都开始热衷布局文旅板块，可以预见未来文旅板块会越来越热，文旅企业必然经历激烈的市场竞争而优胜劣汰。

对此，泰禾并不担心，我们相信市场永远欢迎和接受匠心打造好的产品。旅游度假类地产是泰禾未来瞄准的新增长点，能整合集团的大健康、医疗、教育等产业资源。

目前，泰禾在国内南北两端均已布局旅游地产，京津冀的张家口是滑雪主题，闽南“金三角”则是滨海主题。其中，张家口亚龙湾项目泰禾将会充分发挥自身优势，在*的大背景下，更好打造酒店与度假村服务产业链，使其成为崇礼向世界展示风采的国际化名片。

在南方，白塘湾地块将规划建设度假酒店、温泉休闲、健康养生*、滨海社区等，打造厦门湾南岸滨海旅游度假城。

黄其森：在核心城市周边发展特色小镇，既符合国家政策方向，也匹配泰禾坚持围绕强一二线城市布局的战略。搞特色小镇不是简单投一个项目，而是要做很多准备。

泰禾在发展特色小镇方面很有实力，我们有自己的金融板块、医疗板块、文旅板块，近期还引入很多教育资源、创新创业资源。我们核心关注的区域还是京津冀、海西等大城市群核心城市周边。

我认为，特色小镇建设要规划在先，保留文化风貌，更不贪大求洋。特色小镇能不能搞的活，关键还是看企业的产业导入、人口导入能力，还要符合地方特色和历史传统，不能千篇一律，对规划、资源整合和商业模式创新能力都要求比较高，要具备提供优质配套服务的能力，坚持传统开发模式的企业很难做成特色小镇。

黄其森：近年来，国家积极推动“一带一路”战略，在鼓励中国企业布局海外这个议题上的思路十分清晰明确。正是因为意识到了这一点，近年来，泰禾也加大了在海外*的步伐。

我觉得，我们民族企业需要更加自信地走出中国，用开放的态度融入全球化时代。

泰禾集团在海外有针对性地开展高端地产业务，从“打造中国院子”走向“打造世界院子”，是公司战略的必然选择。

由于海外地产开发需要对当地法律法规及人文环境都要有非常深刻的理解以规避开发风险，因此，目前泰禾主要是与在当地有较高知名度及声誉良好的开发团队合作，未来时机成熟的时候不排除组建自己的海外开发团队。

今年是香港回归祖国20年，与内地联系愈发紧密，深港通、沪港通等多项机制进一步带动香港房地产市场需求，因此泰禾十分看好香港市场。

泰禾*以106亿港元完成了对香港大新人寿的收购，也显示了泰禾对香港市场的信心。未来，在条件成熟的情况下，我们也会在香港市场顺势而为。

黄其森：从宏观环境来看，全球其他主要经济体仍实施量化宽松的刺激经济政策，包括日本、德国、法国、瑞士等国目前仍处在零利率左右水平，全球整体利率水平处于历史低位，是海外融资的良好窗口。

但从市场接受度方面来看，当前国际资本市场对中资企业的要求是非常高的，必须是很*的企业才能获得认可。

当前，随着金融监管加强以及对房地产的调控力度加大，中小房地产企业的融资渠道将进一步受限。

我认为，房企融资还可以依靠股权融资、债券融资等手段。如作为上市公司的房企，可以通过发行可转债，从而优化公司资本结构，改善公司杠杆水平，增加流动性。同时，也可灵活使用债券融资等手段，积极利用资本市场直接融资，在境内发行公司债、中期票据等债务融资工具。

黄其森：“不懂金融，就做不好房地产。”这是我常说的一句话。在发展过程中，泰禾始终坚持以金融思维做房地产，与金融机构的紧密合作，适度的杠杆和有效的风控使公司走上健康发展的快车道。

未来泰禾集团的发展仍将会以金融思维拓展房地产核心主业的发展空间，继续拓展金融资源，创新合作模式，实现多元融资，充分发挥资金市场和资本市场平台作用，确保公司可持续快速发展。

近年来，泰禾集团逐步提升投融资模式，加速与资本市场的融合发展。现阶段，泰禾主要利用自身品牌和建设管理能力的输出获取*，比如通过“小股操盘”、合作开发的模式，替代了以往凭借大量资金投入获取*的开发模式。

此外，泰禾还创新融资方式，融资成本大幅下降，有效支撑了公司快速发展的资金需求，大力支持了公司的项目拓展和新业务布局。2016年，公司通过建立战略合作伙伴平台，积极拓宽融资渠道，获得了金融机构总对总授信超800亿元。