评选2017年中国楼市前7月，活的“*惨”的人+事+物！

在全国各地密集发布的多重调控措施影响下，7月楼市整体平稳，多地开盘量有所下降，成交整体表现稳中有降，分城施策下城市间分化明显。

7月一线城市环比下降15%，广州、深圳、上海环比降幅较为显著。

同比来看，整体成交仍下行，且降幅扩大，北上广深同比降幅均超30%，其中北京、广州降幅超五成。

那么在这个整体市场上，谁*惨？

1：刚需购房者看到房价下调曙光，悲催迎接利率上升：

从主要城市看，主流首套的贷款利率依然是基准，但其中部分股份银行已经的确出现了提高到1.1倍的政策。那么直接影响多大？

那么按照一套普通住宅500万总价，购房者按照40%准备*，另外60%贷款，也就是说大约贷款300万：

很简单的一个表格：

利息增加了大约37万，也就是大约相当于500万房价的8%左右。

这种情况下，其实相当于房价不论跌多少，但有8%左右相当于没跌，（当然考虑到部分购房者的支付能力强还款周期短，可以计算为大约5%）

2:租房者期待租购同权？

租赁关系要稳定，核心其实是产权中的资产*+使用权中的公共福利。现在看，资产*很难平稳，所以政策更多都是增加租房的公共福利，对于中国来说，基本所有的公共福利都是建立的户籍上。所以租赁可以*是一个有利于租赁关系稳定的政策。但从租赁关系角度看，房主是肯定不会愿意租户*的，所以如何落地租户*还需要看执行政策。

3：市场分化，一二线退烧，三四线高温。

6月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比平均分别下降0.1%和0.2%。这是2014年本轮楼市升温来的*。

过去涨幅较快的热点城市成为价格下调的主力，其中新建商品房住宅中，跌幅*的分别是三亚跌幅0.8%，北京跌幅0.4%，无锡跌幅0.35,上海、成都等城市跌幅0.2%.

1-6月全国商品房销售面积同比增长16.1%，增速较1-5月上升1.8个百分点，超出市场预期。其中6月单月销售同比增长21.3%，较1-5月上升11.1个百分点。

分区域来看，东部、中部、西部区域1-6月销售面积同比分别增长11.7%、19.9%、21.2%，三四线城市为主的中西部区域表现依旧较好。

4：部分企业之前加速海外购入资产，遇到监管压力

在全国金融工作会议前后，国家发改委、外管局、商务部等主管部门纷纷表态，批评某些国内企业在海外的房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域的非理性并购。

在此之前，关于在监管部门要求下，各大银行摸底排查海外并购高杆杠风险的传言一波未平一波又起。

漩涡之中的民企大佬在急惶惶中不断爆出消息：

5:开发商面临限价、限签、资金成本上升

2017年房企融资数据继续低迷，合计包括私募债、公司债、中期票据等（不包括股权融资）的融资仅2238.97亿。

而2016年前7月同期发行融资额度高达7923.7亿。同比减少幅度达到了71.7%%。

2017年7月单月房企融资金额为467亿，而2016年7月同期房企的融资金额为1187.8亿，月度同比跌幅为61%。

2016年，房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资刷新了历史纪录，合计全年融资额度达到了11376.7亿，这也是历史*突破1万亿的年份。

2016年从10月调控以后看，房企的债券融资难度明显加大：

限价导致大部分城市双合同普遍，而这种情况下，或者给购房者带来*压力，或者使得开发商高价拿地面临低价卖房的压力。