- 旧念何挽:时代倾城好不好?
- C.yy:对比周边,性价比高
- 约瑟:准备入手一套
- 孔龙飞:时代倾城户型采光好
- 黛子:你买了哪个户型啊
- 小丸子:大家组团去看看呀
买房子,复杂地看很复杂,简单地看很简单。如何简单地看呢?就是长期看环境,短期看配套。所谓长线看环境,就不用那么“绞尽脑汁”地看房子了,也不用再“挖空心思”去研究这个楼盘那些复杂的数据。比如地段、规划、景观、配套、户型、物管、人气等等,都不用去研究,也不用再去和更多的楼盘做量化比较。只要看看这个楼盘的环境咋样,就OK了。
壹丨所有的楼盘话题,都是环境话题
地段话题,是环境话题。地段中*值钱的要素是自然环境。包括空气质量、水质和绿化。分别是由城市主导风向、河流流向和城市绿化率决定的。其中的绿化率,包括小区绿化率,片区绿化率。当然,地段中的环境话题也包括人文环境,即交通配套、商业配套、教育配套、文化配套,但是,人文环境只是短期环境,自然环境才是长期环境。有了自然环境,不愁没有人文环境的改善。“南京PM2.5分布图”污染区呈紫色
规划话题,也是环境话题。一个楼盘规划中*关键的指标是容积率、绿化率、车户比、电梯比等等。容积率高,就会稀释空间价值;绿化率低,就会稀释环境价值;车户比低,就会影响出行便利;电梯比低,就会影响隐私属性。(南京出让土地容积率)
南京各区面积人口统计(2015)
区域 |
面积 |
户籍人口 |
常驻人口 |
人口密度 |
鼓楼 |
53 |
103 |
131 |
2.47 |
玄武 |
81 |
51 |
65 |
0.80 |
秦淮 |
49 |
71 |
103 |
2.10 |
建邺 |
81 |
25 |
46 |
0.57 |
雨花 |
135 |
24 |
41 |
0.3 |
栖霞 |
391 |
43 |
65 |
0.17 |
江宁 |
1573 |
91 |
115 |
0.07 |
浦口 |
913 |
53 |
71 |
0.08 |
平均 |
3276 |
461 |
637 |
0.19 |
建筑话题,*能体现环境本质了。什么样的建筑是好建筑?我先告诉你什么是差建筑。每个城市都建设了大片大片的保障房。任何一个有经验的人,一眼便能看出那是保障房。保障房的特征很明显,就是窗户太小,进深太深,就像一个大方盒子,一梯多户。这样的户型就是差户型,因为通风采光极差。还有一些托斯卡纳风格的商品房,以建筑风格来掩盖它的小窗户缺陷,也常常是*该谨慎购买的建筑。
有些开发商为什么要做小窗户?因为窗户造价是墙体造价的2.5倍,小窗户可以降低成本;有些开发商为什么要做大进深的房子?是为了增加利润,大进深的房子以较低舒适度为代价,却影响楼盘通风采光的环境。
根据《民用建筑热工设计规范》的规定,居住建筑各朝向的窗墙面积比,北向不大于0.2;南向不大于0.35。未来墅远远超过这些标准,其中,南向窗墙比达到0.45左右。这样做的坏处是不利于节能,但好处是使得室外的风,迅速的吹进室内。
而一般开发商是舍不得花银子做大窗户的。所以,买房子的时候,*带尺子去量一量窗户,如果房子的开间是3米,窗子的宽度*不要小于1.5米,而窗户的底沿离地高度不要大于60厘米,超过1米底沿的高度自然就会产生浊气。同时要量一量房子的总进深,超过15米,就要谨慎下单了。还有,建筑是一个立体,还要考虑层高。一般楼盘的层高是2米8,南京京港澳未来墅作为刚需盘做到了3米15,实属难得。
户型话题,又是一个具体的环境话题。一样是看通风采光。先看进户门,*开在客厅与餐厅之间,如果进门通道经过餐厅,就会相互干扰。同时,入户门不能正对厕所;厨房,*不要设计在餐厅的北侧,而应设计在餐厅的一侧,这样,既可以让餐厅明亮,更重要的使得客厅、餐厅不串味儿。南北侧的房间*门对门,这样可以形成空气对流。
景观,应该体现楼盘的环境价值。但是,很多买房人往往会陷入误区,总是偏执于好看的景观,而忽略景观的环境价值。因为景观分成硬景和软景,很多大理石铺装和假山类的硬景只是好看,只是外面光,却不一定环保。只有树木、草坪和水面等等软景,才是景观的本质。京澳港未来墅的整体绿地率高达39%,本来就比一般住宅高出30%左右,而覆盖率可以达到55%左右,真正对标了“会呼吸的建筑”。
监测点 |
PM2.5浓度 |
空气质量指数(AQI) |
类别 |
迈皋桥 |
27 |
54 |
中等 |
草场门 |
22 |
44 |
健康 |
山西路 |
27 |
54 |
中等 |
中华门 |
12 |
45 |
健康 |
瑞金路 |
30 |
48 |
健康 |
玄武湖 |
13 |
50 |
健康 |
浦口 |
16 |
40 |
健康 |
奥体* |
32 |
46 |
健康 |
仙林大学城 |
18 |
41 |
健康 |
物管,是*直接的环境话题。表面问题是卫生和安全,考验保洁和保安的基本素质,深层问题是社区的服务和楼宇的维护,服务温馨周到,设备历久常新,考验物管公司的技术水平。目前,万科物管已经深入很多小区,这是物管规范化的一个侧面。
贰丨短线看配套,长线看环境
物业的短期*,主要要看政府资源的投向。好配套,能够带来短期*。比如南京河西CBD周边的房子,由于政府在地铁、医院、商业、教育、文化等资源的*化布局,使得河西的房子在近3年内普遍增值了2、3倍,如果可以在近期内出手,可以获得150%的*。
但是,好配套不一定能体现居住的舒适度。一个车水*的地方,不一定幽静,不一定能体现居住的舒适度。实际上,从居住的舒适度来说,一个楼盘的配套,更应该考虑电影院、图书馆、城市公园等等人文环境要素。可能也是地铁、商业、医院、*等等相对集中的地方。这些要素就更适合短线*。舒适度才是*保值的基础。
而且,好配套也不一定能短期*。随着政府“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策的调控,特别是“新房3年之内不得转让”的政策,使得炒房的机会越来越小。而那些以自住为目的的买家,更不应该卧薪尝胆购买舒适度很差的楼盘。因为舒适度才是一个楼盘长期*保值的基础,如果你追逐已经被炒得很高位的楼盘,很可能的结果,就是你既失去了居住的舒适,又失去了物业的*保值。
河西人气*,但是前景并不看好。由于政府限价,几乎所有的楼盘都超倍认购。*的15倍左右,就是15个人抢一套房子。如果你抢不到房子,也没有什么遗憾。因为河西处在南京3大污染源的通道上,所以如果我们从浦口过江来到河西,就会看到密匝匝的楼盘,灰蒙蒙的天气,而且楼盘的密度又高。虽然寄望于未来南京整体环境的改善,但是改善效果有限。
叁丨在南京如何买房?
买什么地段?根据我的有关地段的理论,我觉得仙林是南京舒适度*的地段。因为南京常年刮东风,夏季东南风,冬季东北风,仙林无疑成为南京的上风口。所以仙林的天空相对干净,常常能看到朵朵白云;另外仙林因为有山有水,总体绿化率也较高,空气相对湿润;还有在大学城周边,人文氛围也不错。特别是仙林不再是热点,房价也相对便宜。当然仙林*的问题是配套,但这是次要的,也是暂时的,从长线考虑是值得的。
买什么楼盘?不建议买二手楼。一般说来,新房特别是新区的房子,在道路规划和环境规划方面都会有所升级。同时,楼盘档次也在逐年提升。比如三恒系统、保温系统、智能家居、新型建材等等都会有所升级。特别是现在一手房的限价政策,一二手房价格倒挂,二手房一般已经处于高位,未来随着一手房的价格放开,一二手房会有拉开的趋势。实际上,中国市场上不缺房子,缺的是舒适度高的房子。
买什么户型?首先是要买南北通透的户型。南北通透的房子,也就是南北都要有窗,如果你买单面通风的房子,房子一定会很臭,即使未来用于出租,租价也不看好;其次买大面宽小进深的户型。一般户型的进深为12米左右,8到10米就难得。客厅的面宽,一般应该在4米左右,*小不能接受3米6以下,越宽越好。餐厅的面宽3米左右,小于2米4,就很不舒适。
买什么品牌?实际上,买什么品牌并不重要。即使是品牌开发商,受成本和规划条件的限制,有时候也会制造劣质的房子,反之亦然,即使是品牌不高的开发商,也可能制造精品的房子。还有,同一个楼盘也有好户型和差户型。选择好物管还是差物管,也要看项目。关键你要从环保和舒适度的角度来判研楼盘。倒是有一点值得考虑,新开发商进入新区域的新开盘,一定是可以考虑的。因为他做的是示范项目,一定不会把自己做烂。
就在本周六,我将和大家在京奥港未来墅售楼处深度探讨这一话题,感兴趣的朋友可留言参与报名。