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老石谈房:长线看环境,短线看配套

来源:地产识局   发布时间:2017-08-16 00:00:00

买房子,复杂地看很复杂,简单地看很简单。如何简单地看呢?就是长期看环境,短期看配套。所谓长线看环境,就不用那么“绞尽脑汁”地看房子了,也不用再“挖空心思”去研究这个楼盘那些复杂的数据。比如地段、规划、景观、配套、户型、物管、人气等等,都不用去研究,也不用再去和更多的楼盘做量化比较。只要看看这个楼盘的环境咋样,就OK了。

壹丨所有的楼盘话题,都是环境话题

地段话题,是环境话题。地段中*值钱的要素是自然环境。包括空气质量、水质和绿化。分别是由城市主导风向、河流流向和城市绿化率决定的。其中的绿化率,包括小区绿化率,片区绿化率。当然,地段中的环境话题也包括人文环境,即交通配套、商业配套、教育配套、文化配套,但是,人文环境只是短期环境,自然环境才是长期环境。有了自然环境,不愁没有人文环境的改善。

“南京PM2.5分布图”污染区呈紫色

规划话题,也是环境话题。一个楼盘规划中*关键的指标是容积率、绿化率、车户比、电梯比等等。容积率高,就会稀释空间价值;绿化率低,就会稀释环境价值;车户比低,就会影响出行便利;电梯比低,就会影响隐私属性。(南京出让土地容积率)

南京各区面积人口统计(2015)

区域

面积

户籍人口

常驻人口

人口密度

鼓楼

53

103

131

2.47

玄武

81

51

65

0.80

秦淮

49

71

103

2.10

建邺

81

25

46

0.57

雨花

135

24

41

0.3

栖霞

391

43

65

0.17

江宁

1573

91

115

0.07

浦口

913

53

71

0.08

平均

3276

461

637

0.19

建筑话题,*能体现环境本质了。什么样的建筑是好建筑?我先告诉你什么是差建筑。每个城市都建设了大片大片的保障房。任何一个有经验的人,一眼便能看出那是保障房。保障房的特征很明显,就是窗户太小,进深太深,就像一个大方盒子,一梯多户。这样的户型就是差户型,因为通风采光极差。还有一些托斯卡纳风格的商品房,以建筑风格来掩盖它的小窗户缺陷,也常常是*该谨慎购买的建筑。

有些开发商为什么要做小窗户?因为窗户造价是墙体造价的2.5倍,小窗户可以降低成本;有些开发商为什么要做大进深的房子?是为了增加利润,大进深的房子以较低舒适度为代价,却影响楼盘通风采光的环境。

根据《民用建筑热工设计规范》的规定,居住建筑各朝向的窗墙面积比,北向不大于0.2;南向不大于0.35。未来墅远远超过这些标准,其中,南向窗墙比达到0.45左右。这样做的坏处是不利于节能,但好处是使得室外的风,迅速的吹进室内。

而一般开发商是舍不得花银子做大窗户的。所以,买房子的时候,*带尺子去量一量窗户,如果房子的开间是3米,窗子的宽度*不要小于1.5米,而窗户的底沿离地高度不要大于60厘米,超过1米底沿的高度自然就会产生浊气。同时要量一量房子的总进深,超过15米,就要谨慎下单了。还有,建筑是一个立体,还要考虑层高。一般楼盘的层高是2米8,南京京港澳未来墅作为刚需盘做到了3米15,实属难得。

户型话题,又是一个具体的环境话题。一样是看通风采光。先看进户门,*开在客厅与餐厅之间,如果进门通道经过餐厅,就会相互干扰。同时,入户门不能正对厕所;厨房,*不要设计在餐厅的北侧,而应设计在餐厅的一侧,这样,既可以让餐厅明亮,更重要的使得客厅、餐厅不串味儿。南北侧的房间*门对门,这样可以形成空气对流。

景观,应该体现楼盘的环境价值。但是,很多买房人往往会陷入误区,总是偏执于好看的景观,而忽略景观的环境价值。因为景观分成硬景和软景,很多大理石铺装和假山类的硬景只是好看,只是外面光,却不一定环保。只有树木、草坪和水面等等软景,才是景观的本质。京澳港未来墅的整体绿地率高达39%,本来就比一般住宅高出30%左右,而覆盖率可以达到55%左右,真正对标了“会呼吸的建筑”。

监测点

PM2.5浓度

空气质量指数(AQI)

类别

迈皋桥

27

54

中等

草场门

22

44

健康

山西路

27

54

中等

中华门

12

45

健康

瑞金路

30

48

健康

玄武湖

13

50

健康

浦口

16

40

健康

奥体*

32

46

健康

仙林大学城

18

41

健康

物管,是*直接的环境话题。表面问题是卫生和安全,考验保洁和保安的基本素质,深层问题是社区的服务和楼宇的维护,服务温馨周到,设备历久常新,考验物管公司的技术水平。目前,万科物管已经深入很多小区,这是物管规范化的一个侧面。

贰丨短线看配套,长线看环境

物业的短期*,主要要看政府资源的投向。好配套,能够带来短期*。比如南京河西CBD周边的房子,由于政府在地铁、医院、商业、教育、文化等资源的*化布局,使得河西的房子在近3年内普遍增值了2、3倍,如果可以在近期内出手,可以获得150%的*。

但是,好配套不一定能体现居住的舒适度。一个车水*的地方,不一定幽静,不一定能体现居住的舒适度。实际上,从居住的舒适度来说,一个楼盘的配套,更应该考虑电影院、图书馆、城市公园等等人文环境要素。可能也是地铁、商业、医院、*等等相对集中的地方。这些要素就更适合短线*。舒适度才是*保值的基础。

而且,好配套也不一定能短期*。随着政府“四限”(限购、限贷、限价、限售)政策的调控,特别是“新房3年之内不得转让”的政策,使得炒房的机会越来越小。而那些以自住为目的的买家,更不应该卧薪尝胆购买舒适度很差的楼盘。因为舒适度才是一个楼盘长期*保值的基础,如果你追逐已经被炒得很高位的楼盘,很可能的结果,就是你既失去了居住的舒适,又失去了物业的*保值。

河西人气*,但是前景并不看好。由于政府限价,几乎所有的楼盘都超倍认购。*的15倍左右,就是15个人抢一套房子。如果你抢不到房子,也没有什么遗憾。因为河西处在南京3大污染源的通道上,所以如果我们从浦口过江来到河西,就会看到密匝匝的楼盘,灰蒙蒙的天气,而且楼盘的密度又高。虽然寄望于未来南京整体环境的改善,但是改善效果有限。

叁丨在南京如何买房?

买什么地段?根据我的有关地段的理论,我觉得仙林是南京舒适度*的地段。因为南京常年刮东风,夏季东南风,冬季东北风,仙林无疑成为南京的上风口。所以仙林的天空相对干净,常常能看到朵朵白云;另外仙林因为有山有水,总体绿化率也较高,空气相对湿润;还有在大学城周边,人文氛围也不错。特别是仙林不再是热点,房价也相对便宜。当然仙林*的问题是配套,但这是次要的,也是暂时的,从长线考虑是值得的。

买什么楼盘?不建议买二手楼。一般说来,新房特别是新区的房子,在道路规划和环境规划方面都会有所升级。同时,楼盘档次也在逐年提升。比如三恒系统、保温系统、智能家居、新型建材等等都会有所升级。特别是现在一手房的限价政策,一二手房价格倒挂,二手房一般已经处于高位,未来随着一手房的价格放开,一二手房会有拉开的趋势。实际上,中国市场上不缺房子,缺的是舒适度高的房子。

买什么户型?首先是要买南北通透的户型。南北通透的房子,也就是南北都要有窗,如果你买单面通风的房子,房子一定会很臭,即使未来用于出租,租价也不看好;其次买大面宽小进深的户型。一般户型的进深为12米左右,8到10米就难得。客厅的面宽,一般应该在4米左右,*小不能接受3米6以下,越宽越好。餐厅的面宽3米左右,小于2米4,就很不舒适。

买什么品牌?实际上,买什么品牌并不重要。即使是品牌开发商,受成本和规划条件的限制,有时候也会制造劣质的房子,反之亦然,即使是品牌不高的开发商,也可能制造精品的房子。还有,同一个楼盘也有好户型和差户型。选择好物管还是差物管,也要看项目。关键你要从环保和舒适度的角度来判研楼盘。倒是有一点值得考虑,新开发商进入新区域的新开盘,一定是可以考虑的。因为他做的是示范项目,一定不会把自己做烂。

就在本周六,我将和大家在京奥港未来墅售楼处深度探讨这一话题,感兴趣的朋友可留言参与报名。

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