对话 | 许永军：招商蛇口的小目标与大挑战

中国的城市化迈过*初的粗放式增长阶段，如今已进入纵深发展阶段，明显的特征是城市之间的分工日益细化、城市*价值走势分化。如何寻求转型以获得稳定增长点，成为房地产企业*重要的课题之一。

这是一个百花齐放的时代，既有房企探索多元化业务布局转型，亦不乏房企致力于挖掘城市运营的深层资源。经历2015年底重大无先例重组后的央企招商蛇口，试图在“出新”和“守正”之间寻求新的平衡。

近期，招商蛇口总经理许永军与观点地产新媒体展开一场关于深化重组转型的对话，探讨公司的运营模式、工作核心以及长效机制的推进落实对行业的影响。

在对话中，“蛇口模式”是许永军提及*多的关键词之一，这种以市场化方案实现城市和园区运营的空间发展模式，被招商蛇口视为快速有机发展的核心竞争力。在现阶段及未来规划中，该公司计划将过去30余年运营的途径方法和模式写成标准，并“尽快复制出去”。

从量化的角度，许永军提及要保证招商蛇口在房地产行业“不掉队”的几组数据：年复合增长率30%以上，2017年销售千亿以及五年内成为世界500强。近两年来的一系列运作，便是围绕这些目标开展。

蛇口模式：符合长效机制要求

对话从7月24日上半年经济工作会议开始，*政治局在会议上确定未来工作总基调，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。如何解读政府向市场传递的信号，直接影响着房地产企业制定策略。

对此，许永军解读是：此次会议和2016年底*经济会议确定稳中求进工作总基调类似，同样突出了“稳”这个关键词，表明政府*希望看到房地产平稳发展，“对于房地产行业长远健康发展来讲，没有什么比预期的稳定更重要。”

许永军对观点地产新媒体表示，建立房地产长效机制的关键是让市场的归市场、保障的归保障。他进而强调，招商蛇口的发展模式及未来方向是符合长效机制要求的，并以长期稳健的经营持续提升片区土地价值。

“招商蛇口确立了‘前港-中区-后城’发展新模式，园区、社区与邮轮三大业务协同发展，既为社会提供市场化的服务，又为政府提供保障性住房和大型公共设施的代建、代运营服务。”

他在介绍“产城融合方法论”时表示，朝园区发展，是政府关于城市升级的一个发展理念。园区开发除了提供空间，核心能力是一定要有产业研究、产业聚集的能力，同时还有服务和*。“蛇口模式的内涵是产业的流动和升级，用这种模式把城市盘活。”

开发和持有的平衡，是以“能否更好地聚集并服务产业的快速有机发展”为目标。

问及蛇口模式复制的区域选择时，许永军对大都市圈的核心*价值表示认可。

他提及，核心城市的外溢片区、区域单核城市、具备产业特色快速发展的城市，还处在人口的快速聚集和城市价值的快速提升通道中，均值得持续深耕。招商蛇口内部建立了城市选择模型，通过交叉分析形成*城市名单。

尽管坚信城市群发展、都市圈集聚的规律将继续，但招商蛇口在具体落地上采取的措施仍传递了一种分化情绪：

对发展潜力大、短期供求关系健康的城市“核心*”，避免在市场已经过热的城市拼抢地皇；对于发展潜力小、短期供求关系失衡的城市，则采取“谨慎进入”的态度。

较大挑战：实业与金融深层次融合

2017年是重大无先例重组后转型发展第2年，招商蛇口展示出的国资改革活力，让外界对这家房企有了崭新的认识。

数据显示，1-7月，招商蛇口累计实现签约销售金额613.16亿元，同比增长68.93%，以千亿规模计，目标完成度为61.31%。按照计划，该公司五年内力争成为世界500强。

许永军对观点地产新媒体回应，销售千亿只是2017年的“小目标”，冲刺这个规模的基础是扎实的。世界500强则是“阶段目标”，按动态指标看，公司若要5年内迈入世界500强行列，营业收入预期需超1800亿元，相当于去年业绩近三倍。

在具体操作层面，他表示，招商蛇口将通过一系列举措，包括加速开发蛇口太子湾、前海的土地，积极开拓雄安新区的发展，积极寻找合适的并购机会等来推动增长。“我们一直在积极寻找外延式发展机会。”

截至目前，招商蛇口已与武钢、昆钢、中外运长航展开相关土地资源的合作，并在北京通州、苏州高新区、湖北蕲春等地开展“蛇口模式”的异地复制。7月17日，该公司宣布和湛江市合作，按照蛇口模式打造“北部湾蛇口”。

对于邮轮板块业务，许永军形容它是公司成长过程中“至关重要的组成部分”，并用“取得一定成绩”来总结目前的工作进展。数据显示，今年以来蛇口太子湾邮轮母港完成邮轮靠泊48个艘次，进出旅客4.52万人次，预计年内将扩增至100艘次邮轮靠泊。

考虑到目前中国只拥有10余艘邮轮，许永军强调，招商蛇口希望“三条腿”走路，包括自己购邮轮、租用邮轮，以及和一等别邮轮企业合作。其中，年内公司计划融资，主要用以制造或收并购方式持有邮轮。

体制层面的创新为招商蛇口的转型提供了保障，5月31日该公司宣布实施项目跟投管理制度，目前仍处于实施阶段。随着跟投项目在全国铺开，许永军认为，这种机制对项目的获取、开发建设及*都有“积极正面”的作用。

在对话过程中，许永军也谈及招商蛇口探索产融结合时所面临的问题：“金融领域的发展必须要起到支持实业的作用，因此如何实现实业与金融深层次的融合，是较大的挑战。”

他解释称，招商蛇口目前三大业务板块，都离不开资本的助力。其中在社区业务中，公司将探索利用金融工具去盘活优质的存量资产；在园区业务中，通过金融支撑产业招商，支持园区企业快速发展；在邮轮板块，也必须让更多*者参与、支持公司实现邮轮全产业链的发展。

至于解决途径，许永军透露，目前公司正在推进各大业务板块之间与金融的协同，借助招商局集团金融板块的资源协同。

除此以外，公司已经制定了轻资产模式的三年规划，在对外扩张时倾向于做轻资产和管理输出，尽可能减少自有资金投入。